전세계약연장 구두 및 문자 합의후 파기...

Question

금년말 (2022년 12월 28일)에 아파트 전세가 만기가 돌아옵니다.

추석이 지나고 집주인의 지인이라고 하시는 분이 전세연장건으로 이야기를 나누고 싶다고 해서

그 당시 시세가 1억 9천 - 2억 1천만원이라고 1억 8천만원에 연장을 하고 싶다고 하여

그 당시 합의를 하였습니다. (전화 및 문자)

그런데 요즘 나라 안팎으로 정세가 불안하여 금융 및 부동산 시장이 출렁거려

1년 뒤 깡통전세라는 현실이 나올까봐 무섭더라구요 (참고로 1년 연장계약입니다.)

그래서 계약금을 하향하여 재협상을 할려고 합니다.

여기서 질문을 드립니다.

1. 만약 재협상이 불발된다다면 제가 계약을 파기해도 되나요??

---> 저에게 불이익은 없나요??

2. 어디에서 봤는데 갱신거절 할 수 있는 기간이 있다는 것 같은데 이 말은 무슨 말인가요??

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임차인인 님이 12월 28일 만기이전 2개월전까지 임대인(임대인의 지인 ×)에게 직접 계약의 갱신의사를 표하지 않았거나, 임대인으로부터 갱신계약을 거절 또는 변경하는 의사표시기 없었다면, 계약은 묵시적 갱신이 발생합니다. 이때는 전임대차와 같은 조건으로 2년간 재계약 연장됩니다.

묵시적 갱신때는 차임의 증액을 요청할 수 없습니다.

다만 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다.

갱신계약때도 마찬가지입니다.

방벅상으로는 임대차계약을 종료한 다음에, 임대인과 감액을 협의하여 재계약을 하는 방법이 있겠습니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 민법상 구두계약도 합의가 된다면 계약이 성사된것으로 봅니다. 다만, 부동산에서 구두 합의를 했다고해도 세부 조건에 대해 구체적인 협의가 되야하고, 계약서를 작성하지 않은 이상 이러한 협의를 입증하는 부분이 쉽지 않기에 실무에서는 계약서 작성이 되지 않은 상태에서는 재협의도 많이 하므로 일단 임대인 본인과 재협의를 해보시면 좋을듯 보입니다.

1. 이 부분은 임대인이 소송이나 다른 방법등을 이용하여 문제를 제기할 경우 구두계약효력이 인정된다면 계약파기에 따른 책임이 있을 수 있고, 효력이 인정되지 않으면 아무런 불이익은 없습니다. 정확한 답을 드리기는 힙듭니다.

2. 위 부분은 질문이 정확하지 않아 답변드리기 어렵습니다.

Answer 3

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1.주택 임대차보호법상 계약만료 2개월 전까지 계약연장이나 종료에 관한 의사를 통보해야합니다. 계약만료 2개월 전까지만 본인의 최종의사를 통보하면 됩니다. 불이익은 없습니다. 본인이 마음에드는 전세보증금 인하가 안 되면

계약 연장 안하고 계약 종료일에 이사간다고 하면 됩니다.

2.임대인 본인 또는 직계존비속 거주른 이유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 혹시 이내용보고 말하는건가요?

갱신거절기간은 따로 없습니다.