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전세 계약을 하고 발견한하자에 대해
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.옵션인 냉장고 고장은 임대인에게 문자나 카톡으로 남겨 수리요청을 할 수 있습니다. 냉장고 고장은 임대인이 수리하여 비용을 부담합니다.적은 비용을 부담하거나 손쉽게 수리할 수 있는 부분은 임차인이 비용을 부담합니다. (전등교체, 배터리교체, 변기커버교체 등)많은 비용을 부담하거나 쉽게 수리할 수 없는 부분은 임대인이 비용을 부담합니다. (누수, 오랜시간에 걸쳐 배수관 막힘, 변기교체, 보일러 수리, 냉장고.세탁기,에어컨 고장 등)
경제 / 부동산
22.12.07
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세입자가 전세계약을 연장하려고 합니다 이 경우 계약서를 새로 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.카톡이나 문자로 계약갱신 청구권 행사에 관한 의사표시를 하였고 전세 보증금 변동이 없다면 계약서 작성을 하지 않아도 괜찮습니다. 임대인이나 선생님께서 계약서 작성을 원하시면 부동산에 대서료를 조금 지불하여 작성하거나 임대인과 선생님 두분이서 계약서를 작성하셔도 됩니다. 두분이서 작성시 등기부에 추가 대출이 있는지도 확인바랍니다.전 계약서에 확정일자를 받았고, 계약갱신시 전세보증금의 변동이 없다면 확정일자를 다시 안 받아도 됩니다. 전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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깡통전세가 무서워요 대처방법 알려주세요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사기꾼이 작정하고 사기치면 사기를 당합니다. 하지만 최소한의 지식으로 최대한 안전하게 계약하는것이 좋습니다.계약서 작성 시에도 등기부 확인(권리관계 확인, 을구에 근저당권설정 확이과 채권최고액 확인-있다면 주인이 전셋집을 담보로 대출함. )* 채권최고액은 은행이 실제 대출금의 120~130%로 설정함전셋집 매매시세 확인도 하셔야 합니다.대출금+전세보증금이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 위험하다고 봅니다.(이 경우 보증보험에 가입이 힘듭니다.)등기부에 근저당권 설정이 없을 경우 특약사항에 잔금 후 전입신고 및 이삿날에 근저당권 설정을 하거나 및 권리관계에 임차인이 후순위 가 될 경우 계약을 취소하고 임대인은 계약금과 잔금을 임차인에게 반환한다.라는 문구를 작성하셔도 됩니다. 등기부에 근저당권 설정이 있고 임차인의 전세보증금으로 임대인이 대출을 상환하는 경우 특약사항에 등기부 상 근저당권 설정 말소를 하고 말소를 하지 않을 경우 계약이 취소되고, 임대인은 계약금과 잔금을 반환한다라는 문구를 작성하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.06
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전세로 살고 있는데 2년 연장 1번 후 또 재연장시 재계약서를 써야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1) 계약만료 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신에 관한 의사를 통보하여 계약연장을 또 하시면 됩니다. 대항력에 의해 임대인이 바뀌어도 계속 거주할 수 있어 계약갱신청구권 행사로 계약 연장하시면 됩니다.월세나 관리비 변동이 있다면 계약서작성하시고 특약사항에 계약갱신 청구권에 의한계약이라는 문구를 기재하시면 됩니다.2)경매나 공매시 보증금을 잃지 않으려고 우선변제권행사하기 위해 확정일자를 받습니다. 보증금이 그대로라면 확정일자를 안받으셔도 됩니다. 보증금변동이 없다면 전에 받은 확정일자 그대로 효력이 유지됩니다.3)계약갱신시 5%이내 협의하여 인상할 수 있습니다. 월세만 인상한다면 월세×5% 해보시면 상한선이 나옵니다.(정확한계산과 월세×5% 진짜 거의 비슷하기때문에)5%를 초과하여 지불하였다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.06
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원룸 재계약 때문에 문의드립니다 .답변부탁드려요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금과 월세 변동이 있다면 변동된 금액, 계약기간을 확인하여 계약서를 작성하시기바랍니다. 그리고 금액변동이 있는 갱신계약서에 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 이전 계약서에 받은 확정일자 효력을 유지하면서 보증금이 증액된 확정일자의 효력이 발생하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.06
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집구할 때 계약금 관련질문이 있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법 제565조 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(임차인)는 이를 포기하고 수령자(임대인)는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.즉, 임차인이 계약을 취소할 시 지불했던 계약금을 포기하고, 임대인이 계약을 취소할 시 받은 계약금의 배액(두배정도)를 반환해야 합니다. 단, 양당사자 간에 합의하여 일방적인 계약 파기가 이뤄진 때에도 해약금을 지불하지 않는다는 특약을 정했을 때 또는 기타 합당한 사유가 있는 경우 임차인은 계약을 취소하고 계약금을 돌려 받을 수 있으며, 임대인이 계약취소시 배액상환을 하지 않아도 됩니다. 그리고 보통 전세대출 받을 시 은행에서 임차인이 계약금 정도를 임대인에게 송금한 내용을 요구합니다. 계약금을 걸어 놓고 취소하는 행태를 가볍게 여기는 것을 방지 하고자 하는 의미가 있습니다.계약금을 걸어 놓고 매수나 임차하려고 했다가 시간이 지나 중도금이나 잔금 전에 계약을 취소하여 계약금과 중도금 사이, 계약금과 잔금 사이 다른 매수자 또는 임차인이 매수 또는 임차하려는 기회비용을 잃게 되는 피해를 방지 하고자 하는 것입니다.
경제 / 부동산
22.12.06
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집값이 언제까지 떨어질까요? 이제 거의 다 온거일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.금리인상이 남아있어 아직 정확한 저점을 알 수 없습니다. 그리고 아무도 정확한 저점을 맞추기 힘들고 어디까지 하락할지 모릅니다.미국이 12월 FOMC회의때 마지막 빅스텝을 예고했고, 내년 상반기에 경기상황을 보면 금리인상 폭을 줄여가겠다고 발표했습니다. 그래서 모두 내년 중반기에서 하반기에 매수를 준비하려는 사람들이 많습니다.금리 인상은 급하고 빠르게 진행했지만, 금리 인하는 느리게 진행될 것이기때문에 부동산하락이 꺾이면 천천히 우상향할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.06
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화물연대 파업이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발.재건축현장.각종 건물 건축현장에 필요한 시멘트나 건축자재를 각 현장에 필요량을 전달하지 못 해 건축지연이 되고 건축지연된 만큼 비용이 발생합니다. 비용이 발생하면서 추가대출이 발생할 수 있고 고금리 시기에 대출이자의 증가에 따라 총건축비가 증가 될 수도있습니다. 이러면서 분양가격이 인상될 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.06
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대학가 근처 원룸 구할때 주의해야 할 점이 뭐가 있을까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.방을 보시다보면 딱 마음에 드는 방이 딱보일겁니다. 경제적 여건이 충분하시다면 100% 다 마음에 드는 방이 나올수도 있습니다. 그런상황이 아니라면 모든 조건 따져봤을 때 80~90%마음에 드는 방을 찾으시면 됩니다.방 내부를 볼 때 채광, 누수, 배수, 수압, 에어컨작동상태, 바퀴벌래시체들, 옵션에 부서짐 등을 중점적으로 보시면 됩니다. 원룸 특성상 방음이 잘 안 되기때문에 방음은 포기하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
22.12.06
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2년 전세계약 이후 만료 되었는데, 집주인이 따로 연락이 없는 경우 자동 계약 연장인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약 연장에 관한 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신 시 전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.묵시적갱신 중 아주특별한 상황이 아니면 임대인은 계약해지를 할 수 없습니다. 단, 임대인과 임차인간 합의로 계약을 종료할 수 있습니다. 다음 계약만료 2개월 전까지 임대인 또는 임차인은 다음 계약연장에 관해 의사통보하면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.06
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