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채권최고액의 의미는 무엇인지요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.근저당권 채권최고액은 실제 대출받은 액수를 의미하는 것은 아닙니다. 실제로 대출받은 액수의 대출 상품, 차주의 신용도 등에 따라 110%에서 130% 정도가 채권최고액으로 설정됩니다. 말씀하신대로 경매 진행시 은행에서 원금의 이자나 은행 필요비용을 고려해서 설정된 채권최고액은 은행이 먼저 수취하는 액수가 됩니다. 때문에 세입자가 되려는 분의 앞선 권리에 위치한 근저당권 채권최고액은 합계를 잘 보셔야 합니다. 도움이 되셨다면 추전과 좋아요 부탁드립니다. !
경제 / 부동산
23.08.11
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살고있는 전세집이 경매로 넘어가 낙찰 후 잔금을 모두 치룬 상태에서 월세측정은 어떻게 되나요??
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.어제 같은 질문을 해주신 분이시군요. 답변을 드리는 것이 득이 될지 해가 될지 판단이 쉽지 않아 답변이 어렵하는 댓글을 달아 드렸는데 참고의견을 구하시는 것같아서 말씀을 더 드려봅니다. [CASE 1] 대항력 있는 세입자의 상황으로 가정하면, 배당 신청을 하셨고 배당 받는 날이 예정되어 있는 상황에서 질문자님의 보증금을 전액받는 날에 질문자님은 집을 인도하고 나오면 서로의 관계가 종료됩니다. 여기서 배당요구를 하지 않으셨다면 임대차 기간동안 살 권리를 주장 할 수 있지만 세입자가 퇴거를 계획하고 경매가 끝나면 더 이상 기존 계약을 이어가지 않겠다는 배당요구를 하셨고 경락인은 잔금 납부 이후 소유권을 취득하였으며, 세입자에 대한 배당표가 확정된 이후의 상황이라면 법률적으로는 경락인이 세입자에게 월세를 청구할 수 있는 상황으로 보여집니다. [CASE 2] 대항력 없는 세입자의 상황으로 가정하면, 경락인에게 대항할 힘이 없는 것은 아실 것입니다. 따라서 경락인이 전금을 납부하고 소유권을 취득한 이후부터는 법적으로 세입자에게 월세를 청구할 수 있습니다. 위 케이스들은. 법적인 내용 입니다. 다만, 실무에서는 법적으로 하기보다는 합의를 통해 명도를 진행하는 경우가 대부분입니다. ★사람끼리의 일이기에 사람과 상황 봐가면서 진행합니다★이런 월세의 요구는 명도협상의 우위를 차지하기 위한 압박용일 수도 있고, 경락인이 무조건 법대로 하여 진심으로 월세를 받겠다고 하는 경우도 있을 것입니다. 실무에서는 세입자가 강성이여서 명도가 쉽지 않을때 경락인이 강제집행 비용을 내느니 더 적은 소정의 이사 위로금을 세입자에게 줘서 빠른 퇴거를 돕는 경우가 종종 있습니다.월세를 달라는 경락인의 성향을 알 수 없는 상황에서의 답변은 질문자님께 도움이 될 수도 있지만 앞일에 나쁜 영향도 동반할 수 있기에 답변을 아꼈던 것입니다. 대화로 최초 임대차 계약에서 월세의 내용은 없는 것이니 월세을 요구하시는 것은 부당하지 않느냐는 목소리도 내보시고, 만약 월세를 꼭 내야하는 상황으로 만들어 졌다면 통상 보증금 1천만원에 월세 4만원 계산을 많이 합니다. 보증금 1억짜리면 월세는 40만원으로 해 줄 수 있겠냐고 물어볼만 합니다.배당 신청한 선순위 세입자가 배당표 확정 이후부터 낼 수 있는 월세의 유무, 그리고 월세의 정도는 ★사람과 상황 봐가면서 협의하셔야 합니다★도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다!
경제 / 부동산
23.08.11
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갭투자란 무엇을 말하는 것인가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.갭투자는 전세와 같은 세입자를 끼고 집의 소유권을 이전하는 행위를 말합니다. 아파트의 경우, 전세가율이 50~70% 정도이기에 갭(GAP) 금액이 많이 필요하고 현금이 많이 필요한만큼 세입자에게는 안전한 전세매물이지만 투자자에게는 투자금이 많이 필요한 것입니다. 이걸로 사기을 치는 갭투자자들은 특정 영역에서만 활개를 치고 있습니다. 투자금(갭)이 수천만원대 혹은 그 이하로 세입자를 끼고 소유권을 이전받을 수 있는 신축빌라 등이 그들의 주요 타겟입니다. 예로 갭투자금이 1천만원이면 빌라소유권을 이전받을 수 있다면 5천만원이면 빌라 다섯채를 살 수 있는 것입니다. 그런데 여기까지는 사기가 아닙니다. 이렇게 수십채를 샀는데 세입자가 중도퇴실이나 만기퇴실할 때 보증금을 내어줄 방도가 없어 잠적하는 때부터 사기꾼으로 전락하게 됩니다. 질문자님이 질의하신 갭투자의 의미는 위와 같은 세입자 보증금 변제능력이 없는 투자자들이 소액의 투자금으로 빌라 여러채를 사는 갭투자 행위를 가리키고 있는 것으로 보입니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
경제 / 부동산
23.08.11
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전세보증보험 가입하려는 오피스텔 전세 계약서 특약.. 이 정도면 될까요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.오피스텔 전세 계약을 진행하시는군요! 3번 특약에 전입신고를 동의한다고 기재된 것으로 보아 주거용 오피스텔입니다. 전입신고와 확정일자를 잘 챙기시어 세입자로서 대항력을 꼭 갖추시길 바랍니다. 대출과 반환보증보험 가입 불가사유가 물건에 이유가 있는 경우에는 계약을 없던것으로 돌리는 내용도 잘 넣으셨습니다. 집주인측에서도 물건의 하자는 없다고 확신하고 있는 것으로 보아 세입자가 되실 질문자님의 이슈만 없다면 잘 진행되실 수 있다고 보여집니다. 참고로 허점을 최대한으로 없애는 세입자 위주의 특약이 인터넷에 많이 있는데 이는 향후 2년 또는 4년 이상의 계약관계를 유지해야하는 임대인과의 관계의 시작인 지금상황에서 무조건 현명하다고 생각되지는 않습니다. 특약의 너무 과하여 임대인을 사기꾼으로 보고 세입자는 의심병 환자로 볼 수도 있는 그런 특약은 지양 하시는 것이 순조로운 계약을 위해 필요하다고 생각합니다. 본계약 잘하시기를 바라며 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
경제 / 부동산
23.08.11
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업무용 오피스텔은 갱신권을 쓸 수 없나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.계약갱신청구권(이하 계갱권)에는 주택에서의 계갱권이 있고 상가에서의 계갱권이 있습니다. 주거가 아닌 업무용 부동산의 경우, 상가임대차보호법에서 말하는 계갱권 사용이 가능합니다. 1. 상업용 업무용 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신권을 사용할 수 있습니다. (상임법 10조 2항)2. 최초의 임대차 기간이라는 의미는 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하고 1년을 계약기간으로 했다면 임대인은 1년마다 차임 또는 보증금의 5% 이내 범위에서 증액을 요구할 수 있습니다. 3. 임차인의 과실에 의해 계약갱신이 거절되는 경우들이 있으니 잘 확인하셔야합니다. 월차임 3번 연체, 부정임차, 보상금 받은 경우, 임대인 비동의로 전대시, 중대한 파손시 등등등도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다. !
경제 / 부동산
23.08.11
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한 집을 가벽으러 분리해서 세를 내줘도 문제없나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.다양한 케이스 경험이 필요한 질문입니다. 단순하게 주택임대차 법적으로는 제2조에 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 임대가 가능하고 임차인(세입자)은 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 실제 계약서상에 임대할 부분을 정확하게 기재하시면 됩니다. 계약서는 문제가 안되는데케이스에 따라 주민센터에서 현장 확인을 나갈 수 있습니다. 왜냐하면 기존에 살고계신 집주인분의 전입신고가 되어있는 상태에서 또 다른 세대주가 전입해야하기 때문에 공동세대주가 되는 모습이 됩니다. 엄연히 불허 사항이기에 공동 세대주의 형태를 할 것이라면 상황에 따라 예민할 수 있고 주민센터에서 집주인이나 세입자에게 연락 또는 현장 방문을 하는 경우도 간혹 있습니다. 이런 확인이 주요 학군지의 경우에는 주민센테가 위장전입 여부 확인을 위해 더욱 디테일하게 볼 수 있는 점도 참고 말씀드립니다. 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.
경제 / 부동산
23.08.11
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정부에서 지원해주는 보금자리론에 대해 자격과 대상, 기한 등에 대한 조건이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.주택금융공사에서 진행하고 있는 특례보금자리론의 신청자격, 대상, 범위, 기한은 아래의 주택금융공사 홈페이지 또는 전화상담을 통해 확인 하시는 방법이 제일 정확합니다. 주택금융공사 특례보금자리론 안내 웹 : https://www.hf.go.kr/ko/sub01/sub01_01_05.do제1금융권 대출상담사 및 대부계 또한 정확한 답변을 할 수 없기에 제가 알고 있는 내용을 상식수준에서만 참고 하시기를 바라겠습니다. 1. 자격무주택자 또는 1주택자의 주택구입, 소득은 많아도 괜찮다는 의미의 제한없음. 2. 범위KB시세가와 매매계약서상 가격이 모두 9억 이하일 때 최대 5억원까지 가능3. 범위KB시세가와 매매계약서상 가격 중 낮은 가격의 70% (LTV70% 적용) 생애최초 구입시 LTV 80%DTI 60% 한도.DTI는 DSR과 다르게 주택관련 담보대출의 원리금 상환액을 위주로 봄. 4. 기한올해 2023년 한시적으로 운영되는 상품이며 무엇보다 한도가 소진되면 상품을 마감할 것입니다. 구체적인 판단은 주택금융공사에 문의해 보시고 제 내용은 기초적인 참고만 하시길 바라겠습니다. 도움이 되셨다면 추천 좋아요 부탁 드립니다~
경제 / 부동산
23.08.11
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살고있는 원룸이 경매로 넘어가서 다른분이 낙찰 받았는데 배당 받기 전까지 월세를 내야되나요??
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.현재 상황을 보자면 경매 개시가 되었고, 세입자인 질문자님은 배당요구를 하셨고, 그 후로도 계속 거주하면서 경락인이 잔금을 모두 치른 상태로 보여집니다.월세는 임대차 계약당시 사용/수익에 대한 대가로 권리자(등기소유주 등 임대인)에게 주는 급부 입니다. 임대차를 끼고 소유권 이전을 하는 임차승계 매매계약의 경우에 바뀐 권리자에게 월세를 내야 합니다. 만약 질문자님처럼 경매가 개시되고 그 주택에 계속 거주하면서 월세를 내지 않았다면, 향후 배당받을 보증금에서 연체가된 월세를 공제한 나머지를 배당받게 될 것입니다.왜냐하면 경매는 채권자의 권리 행사입니다. 채권자는 은행, 개인, 대부업체 등등 다양하겠죠. 이 채권자 중에서 경매 배당금으로 채권액 전부를 배당받지 못하는 경우가 존재할 수 있고, 그럴 경우 이 채권자는 채무자인 임대인(소유자)의 다른 재산에 대해서도 채권자 권리를 행사할 수 있습니다. 임대인으로서 세입자에게 행사 할 수 있는 연체차임 지급청구권도 임대인의 재산으로 볼 수 있기에 배당을 다 받지 못한 채권자들은 세입자가 연체한 금액까지 채권자 본인에게 지급하라고 청구할 수 있는 것입니다. 상황이 아쉽지만 월세는 내셔야 합니다^^;
경제 / 부동산
23.08.10
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일용직 노동자인데 집대출 가능한가요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.대출은 금융권이 가장 정확하겠으나 대출팀 상담이전에 공인중개사가 안내해 드릴 수 있는 내용으로 참고가 되실 내용으로 안내 드립니다. 일용직의 주택취득용 담보대출을 고민중이이네요. 담보대출은 크게 은행권 대출. 정부지원 대출로 나뉠 수 있습니다. 제1금융권에서 담보대출을 취급할 때 주택 평가 가격대비 대출 가능비율을 LTV라 하여 검토하고 차입자(대출자)의 소득과 부채를 봅니다. 이 소득를 개인사업자는 종합소득증명으로 하고 직장인은 원천징수로 평가합니다. 부채의 경우, 집 대출과 관련된 대출(DTI 개념)인지 집 대출이 아닌 모든 대출(DSR 개념)을 포괄하여 평가하는 지을 따지게 됩니다. 이중에서 질문자님과 관련된 소득 증빙에 대한 부분만 정리를 드려봅니다. 1. 은행권 대출개인자업자는 통상 소득이 낮게 잡히는 경향이 있습니다. 소득금액증명원으로는 원하는 대출이 안되는 경우가 많다는 의미입니다. 따라서 인정소득이라는 개념을 인정해 주게 됩니다.연간 증빙가능한 소득이 2400만원 이하의 경우를 대상으로 신용카드 사용액를 소득으로 환산해 주는 개념인데실제 사용한 신용카드 사용액보다 2배수 이상를 소득으로 인정해 주곤합니다. (은행별 상이 )그래서 소득증빙이 쉬지 않은 경우에는 제1금융권에서 신용카드 인정소득을 많이 이용합니다.2. 정부지원 대출특례 보금자리론 같이 정부지원 주택담보대출은 위와 같이 카드 사용액을 인정소득으로 평가하지 않습니다.월마다 납부하는 국민연금, 건강보험료 납부 금액으로 인정 소득을 추산해 줍니다.예로 특례 보금자리론 같은 경우, 해당 기관에 전화하시어 인정 소득을 계산해 보고 싶다고 하시면 납부하시는 국민연금, 건강보험료 등으료 인정 소득이 0000 만원이다 라고 안내해 주실 것입니다. 도움이 되셨다면 채택 부탁드립니다!
경제 / 부동산
23.08.10
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오피스텔 월세 재계약시 부동산에서 다시해야 하나요?
안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.주택임대차의 2년 이후 연장에 대해서 정리말씀 드리겠습니다. 계약을 연장하는 행위를 부동산 용어로 표현하여 1. 계약갱신청구 2. 묵시적갱신으로 나눌 수 있습니다. 1. 계약갱신청구계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장시키는 행위입니다. (만기 6달전~2달전 사이 행사 필요)청구권이다 보니 문자 또는 구두로 집주인(임대인)에게 더 살고 싶다는 의사표시를 하여야 됩니다. 그랬을경우, 집주인의 입주나 집주인의 직계존비속의 입주가 아니면 집주인은 임차인(세입자)의 계약갱신을 들어줘야하도록 주택임대차보호법에 명시되어 있습니다. 단! 세입자의 과실로 인해 집주인이 갱신을 거부할 권리도 있습니다. (2기 차임액 연체, 용도에 어긋나게 임차, 보상금 받았을 때, 중대한 파손시, 재건축이슈 등)통상 계약갱신권을 사용한 경우 대체로 집주인과 만나서 재계약을 하는 편입니다. 왜냐하면 보증금의 증액이 있을 경우, 증액금에 대해서는 확정일자를 받아야 하고 추가 대출을 받을 경우에는 대출기관에 계약서를 제시해야 하기 때문입니다. 2. 묵시적 갱신(=자동연장)서로 아무말 없이 계약종료 2개월 안쪽으로 들어왔다면 이는 묵시적 갱신상태로 봅니다. 질문자님이 말씀하신 자동연장의 경우입니다. 묵시적 갱신(=자동연장)이 되었다면 종전의 임대차와 동일 조건, 동일 금액, 동일한 내용으로 2년동안 연장된 것으로 봅니다. 이런 경우에는 대부분 재계약서를 쓰지 않습니다. 확정일자도 필요치않고 대출기관에서도 재계약서를 요구하지 않기 때문입니다. 도움이 되셨다면 채택 부탁드립니다!
경제 / 부동산
23.08.10
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