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뉴스보면 깡통주택 얘기가 나오는데 정확히 무슨 의미인가요?
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다. 깡통 주택은 간단히 설명드리자면 주택의 매매가격보다 전세가격이 더 높은 상황에 처한 주택을 의미합니다. 예를 들어서 주택의 매매가격이 5억원인데 전세가격이 6억원인 상황이라면 이 주택은 깡통주택이라고 말하게 됩니다. 지금처럼 깡통주택이 많아지고 있는 것은 금리인상의 여파에 따라서 부동산 시장이 침체되고 있고 이에 부동산 가격의 하락이 기존에 전세를 받았던 세입자의 전세가격보다 더 큰 폭으로 떨어지게 됨으로써 발생하게 되었습니다. 답변이 도움이 되었다면 좋겠습니다. 행복한 주말 되세요^^
경제 / 경제용어
22.11.06
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전 경제적 지식이 짧아 레고랜드 사태에 이해가 부족한데 왜 이런 문제가 일어났는지 알고싶어요?
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.다음은 레고랜드 사태가 발생한 일련의 내용들을 제가 요약해서 순서대로 정리한 내용입니다. 2011년도 강원도와 영국의 멀린엔터테인먼트그룹 투자합의각서 체결2013년도 본협약(UA)체결 후 사업시작, 강원도 멀린가 출자한 강원도중도개발공사(GJC)가 2,300억원을 테마파크 건설에 투자자금조달이 되지 않아 2018년 총괄개발협약(MDA)를 통해 멀린 1,800억원 GJC 800억원 투자하기로 이야기2020년도 GJC자금 조달 위해 특수목적법인(SPC) '아이원제일차 설립' 후 2,050억원의 자산유동화기업어음(ABCP)발행신용도가 부족한 '아이원제일차'를 위해 강원도가 ABCP발행에 지급보증을 결정2022년도 5월 레고랜드 개장하였으나 잡음이 많음강원도시자 김진태로 변경되며 GJC에 대한 회생신청 계획 발표이에 따라서 GJC가 설립한 '아이원제일차'의 ABCP 또한 최종부도 처리 위에서 보시는 PF대출들은 향후 준공될 건물에 대한 미래 수익을 가치평가하여 대출을 지원하는 상품입니다. 아파트나, 오피스텔, 아파트형공장과 같은 건물의 경우는 향후 분양대금과 잔금을 받으면서 이 PF대출을 상환해 나가게 됩니다. 하지만 위의 PF대출은 레고랜드가 준공되고 레고랜드에서 발생하는 수익금으로 PF대출을 상환해 나가야 하나 레고랜드의 실적부진으로 인하여 대출을 갚아나갈 수 없게 되어 발생한 사건이라고 보시면 됩니다. 이 사건을 수습하기 위해서는 김진태 강원도지사분이 GJC에 대한 회생신청을 철회하거나 혹은 강원도가 자체적으로 2,050억원의 PF대출을 전액 상환해야만 시장 전반에 깔린 불신감을 해소할 수 있을 것으로 파악됩니다. 하지만 현재 강원도가 당장 자금이 없다보니 회생계획을 철회하는것이 먼저일 것 같습니다. 답변이 도움이 되었다면 추천 한번 부탁드릴게요! 행복한 주말 되세요^^
경제 / 경제용어
22.11.05
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레고랜드 사태가 그리 큰 문제인가요?
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.먼저 레고랜드의 사태가 발생하게 된 일련의 내용을 정리한 것으로 사건의 개요는 다음과 같습니다. 2011년도 강원도와 영국의 멀린엔터테인먼트그룹 투자합의각서 체결2013년도 본협약(UA)체결 후 사업시작, 강원도 멀린가 출자한 강원도중도개발공사(GJC)가 2,300억원을 테마파크 건설에 투자자금조달이 되지 않아 2018년 총괄개발협약(MDA)를 통해 멀린 1,800억원 GJC 800억원 투자하기로 이야기2020년도 GJC자금 조달 위해 특수목적법인(SPC) '아이원제일차 설립' 후 2,050억원의 자산유동화기업어음(ABCP)발행신용도가 부족한 '아이원제일차'를 위해 강원도가 ABCP발행에 지급보증을 결정2022년도 5월 레고랜드 개장하였으나 잡음이 많음강원도시자 김진태로 변경되며 GJC에 대한 회생신청 계획 발표이에 따라서 GJC가 설립한 '아이원제일차'의 ABCP 또한 최종부도 처리 레고랜드 사건의 핵심은 음지에 조금씩 연체가 발생하고 부실이 진행되고 있던 PF대출의 부실화가 양지로 나오게 되었다는 것과 이러한 PF대출을 보증한 강원도라는 정부기관조차도 대출을 갚지 않겠다는 '지급보증'의무 이행을 거절했다는 것입니다. 정부조차도 PF대출이 갚지 못하는 부채고 향후 부실화가 될 가능성이 있다는 것을 시장에 간접적으로 표시한게 되어버리니 기존에 진행되고 있던 PF대출들 전반에 대해서 투자자들은 경계심을 가지게 되다보니 건설사들 입장에서는 PF대출을 대한 차입금 차환 길이 막혀버리는 상황이 발생하게 된 것입니다. 이렇게 건설사들이 기존에 준공하고 있던 아파트나 오피스텔 아파트형공장등과 같은 건설을 하기 위한 자금조달원천인 PF대출이 막히고 연장이 되지 않게 되면 건설은 중단 될 가능성이 높고 분양을 받았거나 혹은 투자를 했던 사람들 모두가 투자피해를 볼 수 밖에 없는 상황이 발생하게 됩니다. 그리고 PF대출의 부실화는 이 PF대출을 지원하였던 금융기관들의 부실화로까지 연결되기 때문에 심각한 문제라고 생각해주시면 됩니다. 답변이 도움이 되었다면 좋겠습니다. 행복한 주말 되세요!
경제 / 경제동향
22.11.05
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정기예금 가입 전략 어떻게 하시나요?
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다. 현재와 같이 계속해서 금리가 인상되는 시점에서는 단기예금을 가입하시는 것을 추천드립니다. 내년 중반까지는 지속해서 금리가 인상될 가능성이 높기 때문에 1년만기예금을 가입하시게 되면 매월마다 금리가 상승하는 혜택을 받지 못하시게 될 가능성이 높습니다. 내년 4월에서 5월이 우리나라 예금금리의 정점이 될 가능성이 높으며 최고 예금 금리 수준은 7%중반정도로 예상됩니다. 이에 현재는 3개월 단기 혹은 6개월 만기의 예금을 가입하셔서 운영하시다가 내년 4월에서 5월 사이에는 1년만기의 예금을 가입하시는 것이 효율적이라고 말씀드리고 싶습니다. 행복한 주말 되세요!
경제 / 예금·적금
22.11.05
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고정금리 대출이자도 바뀔 수가 있나요?
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.은행에 재직중이며 항상 고객들에게 받는 전화 내용 중의 하나라서 설명드리도록 할게요^^고정금리인데도 매월 이자가 나가는 금액이 바뀌는 것에 대해서 굉장히 많은 전화를 주시기도 하는데요. 매월 이자금액이 조금씩 바뀌는 이유는 고객님들이 생각하시는 대출이자 나가는 기준은 '월'단위로 생각하시지만 은행의 대출이자가 나가는 기준은 '일'단위라서 차이가 발생하게 되는 것입니다. 예를 들어서 현재 1억원의 대출을 2%의 고정금리 대출을 2022년 1월 1일에 받으셨고, 대출이지가 나가는 날짜는 매월 1일날 나가는 것으로 가정하도록 할게요2월 1일 이자 금액 = 1억원 X 31일(1월 1일 ~ 1월 31일간)/365일 X 2% =169,863원3월 1일 이자금액 = 1억원 X 28일(2월 1일 ~ 2월 28일간)/365일 X 2% = 153,424원4월 1일 이자금액 = 1억원 X 31일(3월 1일 ~ 3월 31일간)/365일 X 2% = 169,863원위의 예시를 보면 매월마다 일수가 차이가 나게 되고 은행은 일수마다 이자를 적용하기 때문에 매월 마다 이자금액의 차이가 발생하게 되는 것입니다. 그래서 일수가 적은 달이면 이자가 적게 나가고 일수가 많은 달이면 이자금액이 많이 나가게 되는 것입니다. 답변이 도움이 되었다면 추천 한번 부탁드릴게요! 행복한 주말 되세요^^
경제 / 대출
22.11.05
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과거 서브프라임 모기지 사태가 일어난 배경을 간단히 알려주세요.
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.서브프라임 모기지는 미국 금융권의 탐욕에 의한 결과라고 보시면 좋은데요. 서브프라임에 대한 내용 정리를 제가 따로 순서대로 정리했는데 그 내용은 다음과 같습니다.미국상업은행(우리나라로는 일반 시중은행)의 프라임모기지 급증미국투자은행(우리나라로는 증권사)이 은행의 주택담보대출을 MBS(주택저당증권)로 만들어 팔기 시작미국상업은행은 MBS를 팔아 만든 자금을 가지고 더 많은 주택담보대출을 판매우량담보대출을 해줄곳이 없자 이제는 저소득층에 대한 상품(서브프라임모기지)을 만들어 팔기 시작하지만 서브프라임모기지를 가지고 만든 MBS는 신용등급이 낮아서 사람들이 구입을 안함-우리로 치면 펀드 발행인이 굉장히 신용등급이 낮아서 부도가 날 가능성이 높으니 금리가 높아도 안사는것과 마찬가지에요안팔리는 서브프라임모기지를 우량담보자산과 섞은 CDO를 발행서브프라임모기지 상품들이 신용등급이 상승하자 사람들이 구매하기 시작서브프라임모기지 상품을 무분별하게 판매(부랑자나 스트립댄스걸같은 직장이 없는 사람들도 대출을 받아서 집을 2개씩 가짐)미국의 금리인상으로 서브프라임모기지를 받은 사람들이 연체를 시작결국 서브프라임을 섞어 만든 CDO도 부도가 나면서 모기지대출들이 함께 연체가 시작하여 금융권 전체에 위기 발생 결국 부동산은 항상 우상향하고, 모든 사람들이 주택담보대출은 연체하지 않고 갚아나간다라는 전제를 너무 명확하게 전제에 깔고 시작하다 보니 이렇게 미국의 손꼽히는 최악의 금융위기가 발생했던 것입니다. 답변이 도움이 되었다면 좋겠습니다. 행복한 주말 보내세요^^
경제 / 대출
22.11.05
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이자1%대 정기예금을 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.먼저 해지하시셔서 새롭게 가입하시게 되는 경우와 유지를 하셨을때의 이자금액을 비교해서 설명드리도록 할게요예금금액은 1,000만원을 기준으로 산출, 재가입 예금금리는 1년만기 5.5%로 가정하도록 할게요.중도해지 후 재가입 이자(1,000만원 X 0.5%(중도해지이자) X 14개월/12개월) + (1,000만원 X 5.5% X 4개월/12개월) = 58,333원+183,333원 =241,666원만기유지시 이자1,000만원 X 1% X 18개월/12개월 = 150,000원 위의 산술은 만기가 얼마 남지 않은 1년 6개월의 예금을 기준으로 하였을때 이자금액 비교이며, 해지후 재가입을 하시는 것이 훨씬 유리하다는 것을 확인하실 수 있습니다. 지금 2개의 예금 모두 해자하셔서 높은 금리로 새롭게 가입하시는 것을 추천드립니다. 답변이 도움이 되었다면 추천 한번 부탁드릴게요! 행복한 주말 되세요^^
경제 / 예금·적금
22.11.05
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은행의 금리산정 기준을 알려주세요
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.은행에 재직중으로 너무 자세하게는 말씀드리기 힘들어서 간단하게 설명드리도록 할게요은행 대출기준금리 구성은 다음과 같이 생각해주시면 됩니다.대출기준금리 : 일반적으로 가장 기본이 되는 금리로 자본비용이라고 생각해주시면 됩니다.기간 스프레드 : 대출기간에 따라서 부리되는 기간 비용입니다. 기간이 길수록 금리는 상승합니다.신용위험비용 : 대출을 받게 되는 차주의 신용도에 따라서 금리가 부리되는 정도가 달라지게 됩니다.자본비용 목표이익률 : 해당 차주의 은행 기여도에 따라서 부리되는 비용입니다. 업무원가 : 해당업무를 하게 되면서 발생하는 비용으로 보통은 전산비용, 은행직원 인거비를 산정하여 포함시키게 됩니다. 그리고 대출금액이 크면 클수록 업무원가는 낮아지게 됩니다. 100만원 대출금리보다 1000만원 대출금리가 낮습니다.요약해서 설명드리게되면 은행의 금리는 신용대출을 기준으로는 '대출기간이 길수록', '신용점수가 낮을수록', '대출금액이 작을수록', '은행 기여도가 낮을수록' 금리가 높게 산출된다고 생각해주시면 됩니다. 은행 금리체계는 조금씩 은행마다 조금씩 차이가 있을수는 있으나 체계 자체는 비슷하다고 보시면 되세요. 그리고 A은행은 가산금리 시스템이 있으나 B은행은 감면금리시스템만 있는 경우도 있어 이러한 위의 비용과 다르게 은행 자체적으로 가산,감면에 대한 금리는 차이가 있습니다. 답변이 도움이 되었다면 추천 한번 부탁드릴게요. 즐거운 주말 되세요^^
경제 / 예금·적금
22.11.05
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예적금 금리가 인상중인데 지금 옮겨 타는것이 맞나요?
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다.현재 3년만기 적금 3%대를 가입하셨다면 해지를 하시는 것이 유리합니다. 다만 질문자분께서도 우려하듯이 계속해서 금리가 인상중이다보니 5%대의 적금보다 높은 이율의 적금이 계속 나오게 되면 계속해서 적금을 해지하고 가입하셔야 하는 것이 아닌가 하는 우려가 있을 수 있을 것 같습니다. 하지만 금리가 상승하는 것을 기다리게 된다면 기간의 손해가 발생하기 때문에 적금의 가입은 빠르면 빠를수록 좋은데요. 이럴때 하셔야 하는 것이 '풍차적금'입니다. 금리인상의 정점은 내년 5월쯤이 될 것 같으며, 11월부터 5월까지 최대 7개의 풍차적금을 가입하시는 것을 추천드리고 싶습니다. 매월 마다 하나씩 적금을 가입하시는 방식으로 가입하시게 되시면 금리인상에 따른 효과를 함께 가져가실 수 있습니다. 답변이 도움이 되었다면 좋겠습니다. 행복한 주말 되세요!
경제 / 예금·적금
22.11.05
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언제쯤 물가상승이 멈추고 다시 금리가 내릴까요?
안녕하세요. 류경태 경제·금융전문가입니다. 현재 예상으로는 미국의 기준금리 인상기조는 내년 상반기까지 이어질 것으로 보이며 최종금리는 5.25%~5.75% 수준으로 예상됩니다. 이에 우리나라의 경우에는 미국을 따라 금리인상 기조를 유지하되 인상 속도는 천천히 하여 내년 중반까지 금리인상을 하여 4.5%~5% 수준으로 금리가 정점을 찍을 것 같습니다. 그리고 내년까지는 금리의 보합세를 유지하다가 2024년 상반기부터 금리인하가 시작되지 않을까 생각됩니다. 내년에는 심각한 경기침체가 발생할 가능성이 높아 코인과 주식의 경우는 최대한 반등시에 비중을 50%정도 축소해두시고 기다리시는게 좋지 않을까 생각됩니다. 다만 반등시마다 조금씩 분할매도를 하시고 내년 하반기 이후부터는 다시 매수로 전환하시면 금리흐름상으로는 맞을 것 같습니다. 성투하시고 좋은하루 되세요!
경제 / 주식·가상화폐
22.11.05
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