답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 제시된 내용만으로 정확한 판단을 할수 없습니다. 보통의 임대수익에 대한 산출하는 것은 건물가액보다는 임대료수익에서 운영비용과 세금 및 기타비용을 제외하고 어느정도가 남는지를 따져 보아야합니다. 예를 들어 운영비용이나 세금을 건물에 따라 차이가 있고, 건물구매시 발생한 대출등의 월 원리금부분도 다 계산이 필요하기 때문입니다. 다만 건물가치대비 연임대수익이 3%정도면 평균치로 볼수 있고 단순계산으로는 월 1500만원정도가 적절한 수준이 아닐까 생각되어 집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상속은 피상속인 사망개시일로부터 자동승계가 됩니다. 등기 여부와 관계없이 법으로는 지분상속이 되었다 볼수 있습니다, 결국 현재도 분양권을 제외하고 상속주택도 주택수 산정에 포함이 되게 됩니다. 다만, 예외적으로 주택을 소유하더라도 취득세 감면은 가능한데, 상속주택도 이에 해당되지만 상속된 지분을 처분하여야 합니다. 보통은 아버지와 공동상속이 되므로 빠르게 법적상속포기를 진행하시거나, 지분을 아버지에게 매매하는 방식으로 처분을 해야할듯 보입니다. 생애최초 대출시에도 이러한 부분은 동일한 것으로 알고 있기 때문에 지분을 빠르게 처분 또는 상속포기를 법적으로 마무리하셔야 할듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리관계 흐름이 매우 복잡해 보이나 현재 근저당이 없고, 갑구에 가압류와 경매개시등기 모두 말소되었기에 단순하게 권리권계는 모두 정리되어 깨끗한 상태로 보입니다. 그 외 오피스텔시세와 전세보증금의 시세차이 즉 전세가율이 어느정도 인지만 잘 확인하시고, 오피스텔인 만큼 전입신고 가능여부 확인과 불가시 전세권설정등기진행등의 특약을 잘 넣고 계약하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능합니다만 현 주택 보증금에 대한 대항력은 상실되게 됩니다, 그에 따라 퇴거시 보증금을 받고 나오는 것이라면 관계 없겠지만 그게 아니라면 대항력 상실에 따른 보증금 보호에 어려움이 있을수 있습니다,네, 가족이므로 본인이 하시면 됩니다. 네 정부24에서 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문의 경우라면 일시적 2주택 양도비과세를 고민할 필요는 없어보입니다. b주택을 매도하는 경우 원칙상 2주택에 따른 양도소득세 과세대상이 되겠지만 양도차익이 없기 떄문에 세금부담이 없으므로 먼저 처분하는게 맞는듯 보이고 이후 1가구 1주택이 되었다면 a주택을 매도하게 되면 양도비과세가 가능할것으로 보입니다. (a주택 2년실거주, 2년보유완성되었기에 규제지역여부 관계없을듯 보입니다.)

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2017년도에 산 오피스텔이 업무용으로써 주택수에 산정이 안될 경우 일시적2주택 양도소득세 비과세 적용을 위해서는 2019년 신규주택을 매수한 때부터 3년이내 2015년 구입한 종전주택을 매도하여야 2015년주택에 대해 양도소득세 비과세가 적용가능합니다. 말그래도 이떄는 주택기준으로 순서가 중요합니다. 만약 2017년도에 산 오피스텔이 주거용으로 주택수 산정에 예외에 포함되지 않고 주택수에 산정이된다면 현 3주택자가 되기 때문에 이떄는 양도비과세 적용자체가 어렵습니다. 그에따라 2015년주택을 처분하든 다른 주택을 처분하든 우선처분하는 주택에 대해서 양도소득세를 과세하게 됩니다. 그러므로 순서는 관계없겠지만 절세를 위해서는 양도차익이 적은 주택을 먼저 매도하는게 유리할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기 6~2개월은 의사통지기간에 해당됩니다. 즉 답변을 꼭 하거나 협의를 마무리하는 기간은 아닙니다, 그러므로 임차인이 계약갱신청구권을 해당기간내 사용하였고 임대인이 실거주나 다른 요인에 따라 거절의사가 없었다면 계약은 연장이되게 됩니다. 조건의 경우는 만기전까지 협의하시면 되나, 갱신청구권 사용시 법으로써 5%이내 인상으로 한정되게 되게 됩니다. 물론 인상을 임차인이 거부할 경우 임대인의 임대료 인상은 어려울수 있기에 만기이후에 인상을 요구하거나 해당 비율을 초과하는 요구가 있을 경우 거부하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 월세조건은 1000/40으로 보입니다. 이럴 경우 환산보증금은 5000만원(1000만+(40만x100)) 이 되고, 중개요율은 임대차구간 0.4를 적용하게 됩니다. 그에 따라 이를 곱하면 중개보수 한도는 20만원이 나올것으로 보입니다. 중개보수요율은 법에 따라 정해진 요율이 있으며 이를 초과할수 없고, 시도조례에 따라 이보단 낮은 요율을 적용할 가능성은 있습니다, 그러므로 해당하는 시도에 중개보수요율을 확인해보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약서와 매매계약서는 원칙상 다릅니다. 말그대로 매매에 따른 계약서와 임대차에 따른 계약서이기 때문에 거래형태가 다른 서류입니다. 질문에서 대출신청하는 은행에서 상담을 받으면서 담당자가 필요서류를 구두나 종이등에 적어서 전달할때 의미전달을 잘못한 것으로 보입니다. 그에 따라 실제 대출신청시에는 전세임대차계약서를 제출하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축의 경우는 기본적으로 안전진단 통과을 하고 정비구역으로 지정이되어야 시작이 가능합니다. 문제는 이러한 과정을 통과하더라도 해당 아파트 자체가 사업성이 떨어지면 시공사가 붙지 않기 때문에 재건축 자체가 어려울수 있습니다. 이럴 경우라면 사실상 재건축이 진행되지 않게 되고, 그에 따라 하자, 보수등을 하면서 아파트를 계속사용할수밖에 없습니다.