답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우가 깡통전세입니다. 즉 주택가격이 전세가격보다 낮은 경우인데 이럴 경우 사실상 보증금 반환이 어려울수 밖에 없습니다. 이유는 보증금 반환시기에 주택을 매도해도 현 보증금을 다 돌려줄수 없기 때문입니다. 다음 임차인을 구하면 되겠지만 최근 전세사기 이슈가 큰 시점에 깡통전세를 알고 계약을 하는 경우는 매우 드뭅기 때문입니다. 또한 이러한 주택에 대해서는 보증보험 가입도 거절되는게 보통이기에 안전한 계약으로 보긴 어렵습니다. 덥변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중 해지는 계약의무불이행과 같습니다. 그러므로 상대방에 대한 동의를 반드시 구해야 합니다. 다만 묵시적갱신, 갱신청구권을 사용한 재계약시라면 법에 따라 일방적인 해지통보가 가능합니다. 동의를 구하는 과정에 중도해지에 따른 불이익을 받게 되면, 관례상 다음임차인주선과 중개보수를 지급하는 조건으로 합의하게 됩나다,덥변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도 자체가 갑작스레 사라지거나 하지는 않을 것으로 보입니다. 전세 임대차 역시 그 장점이 분명히 있고 전세대출이 아니라면 사실상 임차인에게 유리할수 있는 계약방식이기 때문입니다. 물론 시대 변화에 따라 세부적인 방식이나 규정등은 변경될수 있지만 전세제도 자체는 유지가 될것으로 보입니다. 덥변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 원칙상 공동명의경우 처분에 있어서는 공유지분자들간 합의가 있어야 하고 계약시에도 모두 참석하는게 맞습니다. 또한 임대차 계약시에도 과지분권자가 아니라면 합의후에 계약을 진행하여야 합니다. 이런 불편에 공동명의를 하는 이유는 세금적으로 유리한 부분이 있기 때문입니다. 건물,주택가격이 고가인 경우 중부세 과세대상을 피하는 효과가 있을수 있고 양도시에도 단독명의보다 기본공제가 두배 가능합니다. 덥변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기일 이후 관할 법원에 임차권등기명령,지급명령을 신청하시면 되고, 동시에 임대인에게는 내용증명을 발송하시면 됩니다. 그리고 임차권 등기 이후에는 보증보험 청구가 가능하고 없다면 반환소송을 진행하시면 됩니다, 이 판결문을 가지고 해당 주택을 경매에 넘기게 됩니다. 덥변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 매각되었다는 것은 이미 경공매를 통해 낙찰자가 나왔다는 의미로 보입니다. 만약 매각처분이라면 질문처럼 공매등이 시작되는 단계로 볼수 있습니다. 2. 확정일자가 없으면 우선 변제권이 없기에 순위배당을 받을수 없고 다른 채권과 마찬가지로 안분배당이 가능합니다. 다만 보증금으로 보았을 때 소액임차인 최우선 변제에는 포함될수 있기에 배당요구종기일 까지는 배당요구를 법원에 하셔야 합니다. 진행방법을 모르신다면 법무사를 통해 상담받으시기 바랍니다. 3. 본인이 선순위 임차권이라면 경매이후에도 대항력이 있어 거주가 가능할수 있지만 말소기준권리보다 후순위라면 보증금 반환과 관계없이 퇴거하셔야 합니다 4. 말했지만 경매절차에 따른 배당순서와 소액임차인 배당에 따라 달라집니다. 대출여부는 고려대상이 아니기에 배당되지 못하면 돌려받지 못합니다. 덥변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전새대출은 크게 공공지원대출과 일반 시중은행권 전세대출이 있습니다. 이자율은 당연히 공공대출이 낮습니다. 그러므로 전세대출을 알아보실때는 공공지원대출 상품을 먼저 알아보셔야 합니다. 버팀목전세대출이 이에 포함됩니다, 그리고 공공대출은 대출가능한도와 주택가격제한이 있기 떄문에 사전에 알아보시고 이에 맞는 전세주택을 구하시는게 좋습니다. 금리의 경우 버팀목은 2%초반이고 시중은행권 전세대출은 5% 중후반대 입니다. 덥변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재상태에서 결혼하시면 본인도 무주택자가 아닙니다. 부부의 경우는 하나의 가구로 보기 떄문에 혼인신고를 하시면 2주택자가 됩니다, 또한 대출 가능여부나 한도에 대해서는 답변드리기 어렵습니다. 그리고 단순히 세금만 고려하면 남자친구분이 해당 주택을 소유하게 되면 3주택자가 되어 중과세 대상이 됩니다. 덥변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 주택이 아닌 업무용 시설로써 주택으로 보지 않습니다. 다만 최근에 세금관련한 부분에서는 주택용오피스텔에 대해서는 주택수 산정에 포함하는 경우가 있습니다. 그외 경우 주택으로 보지 않습니다. 덥변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월전까지 임대인에게 아무런 의사통보가 없다면 묵시적 갱신으로 연장되게 됩니다, 시기상 7월말이 넘어가면 묵시적 갱신으로 연장되었다고 보시면 됩니다. 이는 임대인 결정사항이 아닌 법률상 정해진 부분입니다. 덥변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.