답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중도금 대출이 무이자인 경우가 그렇게 많지 않습니다. 최근 미분양등으로 인해 이 물량을 소화하고자 혜택을 주고 분양을 하는경우가 있어 그렇게 보일수 있지만 현실상 무이자는 거의 없습니다. 그리고 중도금 대출은 입주일(잔금일)에 잔금과 이자를 한번에 상환하게 됩니다. 그리고 분양잔금은 별도로 지급하여야 합니다. 즉 잔금시 중도금대출 원금+이자+분양잔금을 지급하는 것이라 보시면 됩니다. 이때는 주택담보대출을 받아 부족한 금액을 매꾸는 방식으로 하는 경우가 많습니다, 참고로 중도금 대출을 받아도 6회분중 2회차에 해당하는 부분은 본인이 지급하는 경우가 종종 있기 때문에 이점도 분양계약시 지급방법을 잘 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 건물관리는 여러가지 부분이 있기 때문에 모든것을 혼자하시기는 어려울수 있습니다. 쉽게 임대차를 담당하는것과 생활상 건물 청소나 유지부분들이 있을수 있습니다. 보통은 별도의 관리업체를 쓰지 않다라도 임대차는 주변부동산 한두군데를 정해 일괄적으로 진행하시면 되고, 건물관리 중 매일 진행되는 청소등의 관리는 용역업체와 계약을 해 진행하시는 방법으로 하신다면 특별히 육체적인 부담없이 관리유지는 가능할수 있으니, 적절한 수준에서 방법을 찾아보시는게 좋을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 의견으로는 예상컨데 더 크게 오를게 될것으로 보입니다. 이유는 주택을 매수하는데 투입되는 금액이 전세가 없을 경우 갭투자가 어렵기 때문에 더 많은 금액을 투자하게 됩니다. 그럴 경우 임대인입장에서는 은행이자보다 높은 원금대비 수익율을 정하기 때문에 월세는 보증금이 동일하다면 지금보다 더 크게 인상될수 있습니다. 또한 단기적으로 전세을 월세로 전환할 경우 보증금 차액만큼을 은행대출을 일으켜야하기 때문에 은행이자부담을 임차인에게 전가하려는 경향이 있을수 있기 때문입니다. 다만 장기적인 측면에서 보면 갭투자가 어려운 만큼 주택 수요가 줄어들수 있기에 주택가격 자체는 하락할 가능성도 있고 이럴 경우 월세도 낮아질 확률 또한 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용으로는 정확하게 답변드릴수 있는 부분이 없습니다. 이유는 실제 경매를 진행하게 되면 말소기준권리에 따라 인수되는 권리와 말소되는 권리에 차이가 있고, 최우선 변제의 경우 낙찰금액의 1/2범위내에서 최우선변제가 가능한 임차인들 사이에 분배되기 때문에 한도만큼 받는다고 말하기도 어렵습니다. 또한 현 최우선 변제기준으로 보는게 아닌 말소기준권리의 설정일 당시의 기준으로 최우선 변제금액이 정해지는 것이기에 그 시기에 따라 우선변제금액이 현행 기준보다 낮게 정해질 수 있기 때문입니다. 그리고 임대인의 보증금 반환의무는 만기일이 되어야 생기게 되고 이전까지는 그 의무가 없기 때문에 합의하에 중도해지가 되었거나, 계약해지등이 이루어지기 전 반환청구소송자체는 불가합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 딱 정해져 있지는 않지만 수도꼭지도 형광등과 같은 소모품의 개념으로 보는 경우가 많습니다. 다만 이사를 한후 얼마안된시기에 고장이 났다면 사용상 과실 보기는 어려우므로 임대인이 비용을 들여 고쳐주는게 맞을 수 있으나, 6개월정도의 시간이 흘렀다면 임차인이 이에 대한 비용부담을 하는게 맞아 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 동의서 서명없이도 계약기간까지 거주가 가능합니다. 2. 이미 계약해지를 통보하셨고 다른 세입자까지 구해진 상황이라면 번복은 어렵습니다. 구두상 합의도 계약의 성립으로 보기 때문입니다. 3. 질문상 정확히는 계약해지를 통보한게 어머님으로 생각되어 집니다. 임대인에게 이사비용등을 청구하기는 어려워 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차 3법이라고 하고 주요 내용으로는 계약갱신청구권으로 법적 2년 최소기간 보장외 2년간 추가거주가 가능하도록 임차인의 갱신청구권 사용이고, 이때 임대료의 상한이라고 하여 기존 금액의 5%이내 증액만 가능하도록 한 부분입니다. 그리고 전월세 임대차계약시 임대사업자가 아닌 개인도 이를 신고하는 의무를 포함하여 임대차3법이라고 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선은 계약전에 해당 주택의 정확한 시세확인이 필요합니다. 빌라나 오피스텔의 경우는 시세확인이 어렵기때문에 주변 부동산 여러곳을 방문하여 시세확인을 해보시는게 좋습니다. 그리고 보증금이 시세와 차이가 적은 경우 계약을 피하는게 좋고 계약시에는 반드시 선순위 임차권여부를 확인하시어 계약을 진행하고 입주시에는 전입신고와 확정일자, 보증보험가입을 하시는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.PF 프로젝트 파이넨싱은 쉽게 해당사업(프로젝트)를 기초자산으로 그 사업성을 보고 대출을 실행하는 것을 말합니다. 이때 대출을 실행하는 금융기관은 담보가 아닌 사업성에 대한 근거로 대출을 실행하기 때문에 해당 시공사의 시공능력과 상환능력을 검토하여 대출을 실행하게 됩니다, 그리고 이러한 대출의 상환은 결국 분양을 통한 분양대금으로 대출상환을 하게 됩니다. 만약 미분양이 발생될 경우 1차적으로 사업을 진행한 시공사는 건설자금에 압박을 받고 자금조달이 막힐 경우 건설중단 , 심할경우 부도처리가 될수 있습니다. 이럴 경우 해당 사업에 투자한 PF금융사들은 상환기업들이 부실화에 따라 대출금 상환에 어려움이 생겨 연쇄적인 위기가 찾아오게 됩니다. 보통 PF는 금리가 높기 때문에 2금융권 이하 금융사등이 많은 자금으로 참여하게 되므로 유동성이 막힐 경우 금융사 부실도 더 빠르게 진행될 위험이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당 말소를 본인 스스로 하기 위해서는 근저당권자인 은행에 필요서류를 요청하여 이를 가지고 진행하셔야 합니다. 은행에 요청하여야 하는 서류와 본인이 준비해야하는 서류 그리고 그 절차등은 복잡할수 있어 아래 참고하기 좋은 사이트주소를 적어드리니 이를 참고하시면 좋을듯보입니다. 근저당 설정과 말소 셀프등기 방법 (ikggung.kr)