답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 대출에 대한 책임은 결국 대출자가 지게 됩니다. 은행은 보증금 대출시 전세반환청구권에 대한 질권을 설정하는데 사실상 임대인이 보증금 반환을 하지 못하면 보통은 보증보험청구를 통해 대출을 회수하지만 이게 불가하다면 결국은 임차인이 떠 앉게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 규제지역에는 세금에 대한 부담이 크고 적용되는 기준도 까다롭기 때문에 양도세, 취득세등 모든부분에서 비규제 지역보다 제한되는게 많습니다. 규제지역은 말그대로부동산 가격상승률이 높아 수요가 많고 투기세력도 많이 참여하는 지역으므로 정부정책에 따른 제제가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 연봉이 적다고 해도 주택구매가 불가한 것은 아닙니다, 다만 대출을 통한 에버리지을 일으키는데 한계가 있다는 점과 이자에 대한 부담이 있지만, 대부분의 사람들도 이와같은 방법으로 주택을 구매하기 때문입니다. 또한 정부정책이나 공공주택등 시세보다 저렴하게 구매가능한 부분도 있으니 부동산에 대한 관심을 가지시고 보신다면 기회는 올것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 재건축을 진행할 단계에 시공사 몇군데가 경쟁입찰을 참여하게 됩니다, 사업성이 좋아보이고 수익이 예상된다면 먼저 요청하지 않아도 많은 대형 건설사가 수주를 위해 참여하게 됩니다. 반대의 경우라면 사실상 조합이 시공사를 선택해도 시공사가 이에 참여하지 않을 확률이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금에 대한 대항력은 이미 말소기준권리보다 후순위로 보이고 경매가 진행된다면 본인의 임차권은 채권으로 소멸하게 됩니다 . 이럴경우 경매를 통해 낙찰받은 낙찰자에게 대항할수 없어 해당주택에서 퇴거하게 될 확률이 높습니다. 즉 안타깝지만 보증금 대해서 사실상 보호가 어려운 상태로 보여집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 꼭 그렇지는 않습니다. 계약전 등기부상 다른 물권으로 발생된 이유라기 보다, 최초 계약시 시세와 차이가 없는 전세가격으로 전세세입자를 모집하였고, 주택가격 하락으로 깡통전세가 발생되어 주택을 매도해도 보증금을 돌려받지 못하게 된 경우이기 때문입니다. 보통은 이러한 경우를 사기로 보기 어렵지만, 뉴스에 나오는 통탄의 경우 한부동산을 통해 시세보다 높은 전세가격을 체결한점, 계약만료시 국세체납을 예고하고 주택매수를 강요한점등을 가지고 처음부터 의도성 있는 사기행위로 이를 입증하고 있는 상황입니다. 이러한 부분도 주택가격하락으로 문제가 커지고 있는 만큼 정부에서도 막을수 있는 정책을 세우려고 하나 당장은 어려워 보입니다. 임차인 입장에서는 계약전에 해당 주택의 정확한 시세확인을 하고 전세가와 시세 갭차이가 80%가 넘는다면 계약자체를 안하는게 가장좋은 방법일수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 문제가 될수 있습니다. 대리인의 책임을 물어야 하는 경우 대리인의 날이 없다면 근거가 없을수 있기 때문입니다. 서류를 갖추어 적법한 대리인이 진행하는 계약시에는 임대인의 도장은 안찍어도 되지만 대리인의 도장은 반드시 날인되어야 합니다. 그리고 대리인의 신분증 사본등은 보관하셔야 합니다. 다만 이러한 이유로 도장 기재를 추가로 요구하면 될 부분인데 이로 계약해지를 요구하는 것은 논쟁의 소지는 있어보입니다. 사실상 계약해지의 문제가 실제 발생된 부분은 아니기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 계약만료 6~2개월전 임대인에게 재계약을 하지않겠다는 통보를 하셔야 합니다. 그리고 빠르게 세입자를 구하도록 하는 방법이 있고, 임대인에게 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 중도해지를 요구하는 방법이 있습니다. 현 10월 만기라면 이번달 부터 재계약을 하지 않겠다고 통보하고 빠르게 세입자를 구하는 방법이 중도해지 통보를 통한 계약해지보다는 비용부담이 적을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1가구 1주택 양도비과세 조건은 거래가 12억이하로써 1가구 1주택자으로써 2년 보유시 적용됩니다. 질문의 경우 매도시점을 기준으로 1주택 여부를 보기 때문에 이미 전 주택을 매도한 상태라면 이에 해당할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.눈으로 볼때 크게 차이는 없지만, 지식산업센터는 지상 3층이상의 집합건축물로써 공장,지식산업의 사업장, 정보통신산업의 사업장이 6개이상 입주할수 있어야 하고, 건축면적의 300%이상일것으로 조건으로 합니다. 즉 상가건물과 달리 입주가능한 사업장의 종류가 정해져 있습니다.