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답변 내역

유동성 프리미엄으로 인해 기준금리보다 높은 시장금리가 책정된게 맞나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기준금리는 금리체계의 기준이 되는 중심금리로 자금을 조달하거나 운영할때 적용하는 금리의 기준이 되는 금리로 일반적인 예적금, 대출금리나 국채금리는 자금조달 비용과 수수료들이 포함되기 때문에 기준금리보다는 높게 책정됩니다. 채권도 결국엔 자금 조달을 위한 목적으로 발행주체에 안정성에 따라 시중금리와 비슷하거나 높아야 자금이 흘러들어올수 있기에 기준금리보다는 항상 높을 수 밖에 없습니다 ,
경제 / 부동산
22.12.14
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단기 월세 적정 가격은 어떻게 산정해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 조건은 임대인이 정하기에 따라 달라질수 있어 정확한 답변은 어렵습니다. 우선 보증금을 얼마로 하는지에 따라 현 전세보증금차이 만큼을 전월세전환율에 따라 월세로 전환하여야 합니다, 대략적으로 1억을 월세로 전환하면 기준금리 인상에 따라 현재 월45~50만원 사이로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.14
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전세 보증금을 못 받는 경우도 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인이 보증금을 반환받지 못할경우 법적 조치를 취할수 있으나, 다음 이사갈 곳의 계약문제와 시간적 손해는 불가피합니다. 계약만료 후 보증금 미반환시에는 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지하여야 하고, 임대인에 대한 내용증명 발송과 지급명령을 신청하여야 합니다, 또한 전세보증보험가입시 보험금을 청구하는 조치를 취해야 하며, 미반환으로 인한 손해가 발생시 손해배상청구 소송도 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.14
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부동산 경매방법 좀 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매는 일반적으로 경매물검색(대법원사이트) -> 해당경매물권리분석(등기부) -> 임장(부동산방문하여 기타정보조사) -> 법원입찰 -> 낙찰 -> 대금납부 -> 주택 인도 및 명도 순서로 진행됩니다. 경매물건 검색은 대법원 경매사이트에서 주소지 또는 사건번호로 조회가능하며, 해당경매물이 있을 경우 등기부를 통해 권리분석을 하고 말소기준권리를 찾아 인수받을 권리나 소멸권리등을 분석하여 안전한지 경매가 가능한지를 확인하는 단계 , 그리고 실제 임장을 하여 현 임차인의 관리비 체납여부, 입지조건등을 두루 살펴 입찰에 참여할지 결정하고 법원 경매일에 법원에 출석하여 입찰보증금10%을 내고 입찰하시면 됩니다. 만약 낙찰시 법원의 매각허가가 결정되면 일주일 이내 잔금을 납부하시면 소유권을 얻게 됩니다, 그리고 현 거주중인 임차인 또는 채권자에게 퇴거를 합의하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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월세 계약 궁금한 게 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.업무용 오피스텔의 경우 임대인이 받은 부가세환급이 있기에 임차인의 전입신고가 불가합니다. 여기서 불가란 법적으로 불가능한게 아닌 임대인이 받은 세금혜택에 대한 회수을 피하기위해 계약상 불가능하다는 것으로 특약에 기재하다는 점입니다, 이러한 경우 임차인은 주택임대차 보호법에 따른 대항력과 우선변제권 모두를 얻을 수 없기에 보증금을 안전하게 지키기 어려울 수 있습니다. 그래서 업무용 오피스텔은 계약시에는 보증금이 크지 않은 월세등으로만 계약하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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반전세도 은행에서 전세대출이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출은 전월세 구분없이 모두 가능합니다. 사실 반전세의 경우 일반적인 월세에 비해 보증금이 높기에 전세대출을 하는 경우가 많습니다. 부동산 시장에서 전세,월세,반전세를 용어로 구분하여 사용하지만, 은행에서 볼때 보증금대출은 모두 똑같기 때문입니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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기본공제와 세액공제는 다른가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금을 산출하는데는 간단하게 과세표준이라는게 있습니다. 이러한 과세표준에 일정한 세율을 곱하여 세금이 부과되죠, 이러한 산출방식에서 기본공제는 과세표준금액에서 기본공제액을 빼주어 과표를 낮추어 세율을 곱하여 계산하는 방식이고, 세액공제는 과세표준에 세율을 곱해 나온 세금에 세액공제만큼을 빼주는 것입니다. 결론적으로 둘다 절세의 효과는 있지만 세액공제가 효과는 더 크다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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전세로 들어간 후 집값이 폭락하면 어떻게되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통전세의 경우 보증금 회수가 힘든부분이 있는건 사실입니다. 다음 임차인이 현임차인의 보증금을 지급하고 전세를 들어올 이유가 없기 때문입니다. 다만, 계약만료전까지는 보증금반환의무가 없기에 실제 미반환이 발생하지는 만기시까지 알수 없지만, 임차인 입장에서는 불안감이 생기는 건 사실입니다. 이러한 경우을 대비해 보증보험가입을 꼭 해두셔야 혹시나 있을지 모를 사태에 대비할수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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원룸 재계약 관련 질문합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간이 1년 안되어 보이는데 기간을 잘못 기재하신듯 보입니다. 우선 계약만료전까지 아무런 협의 없이 묵시적갱신이 진행된것으로 보입니다. 이러한 경우 계약은 기존계약과 동일한조건으로 연장된 것으로 보기에 묵시적 갱신으로 인한 연장기간중 임의로 월세인상을 할수없습니다. 다만 경제사정등의 변동에 따른 임대료 인상을 제시할수 있지만, 주변시세에 비하여 현저히 낮을 경우에 주장할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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가족간 매매로 집값이 떨어지게 되면..?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사인간의 매매계약은 민법에 틀에서 자유롭게 할수 있습니다, 즉 거래금액이나 조건(특약)등도 계약당사자가 합의하면 우선하여 적용합니다. 문제는 직계존비속간 거래는 세법상 일반거래가 아닌 증여로 추정하게 됩니다. 그렇기에 시세보다 너무 낮게 거래될경우 이를 증여로 보고 당사자들에게 증여세가 부과하지만, 이로 인한 평균시세 하락효과에 대한 피해는 보상가능한 부분이 없습니다, 다만 위와 같은 경우에 직거래를 많이하고 시세에 비해 저가거래될 확률이 높아 일반인들도 어느정도 가장매매라는 인식은 하고 있기에 시세에 크게 영향을 미치지는 않을듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.13
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