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부동산이 받는 복비가 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사무소를 통한 매매 또는 임대차 계약시 법률에 정해진 최고요율 이내로 중개보수가 발생됩니다. 이는 법률에 따라 최고요율을 정해져 있고, 시도조례에 따라 이 범위를 초과하지 않는 요율에서 하향 지정도 가능합니다, 즉, 주택 매매의 경우 거래금액 * 0.5%을 기본으로 하고 시도조례로 0.5%보다 낮게 중개보수요율을 정할수 있습니다. 지역별로 같은 금액의 주택을 매매 또는 임대차해서 중개보수가 달라질 수 있는 이유이기도 합니다. 주택기준 매매는 거래가격의 0.5%, 임대차는 0.4%(월세의 경우 환산보증금), 주택외에는 0.9%를 적용하고 있습니다. 최고 요율인 만큼 이를 초과한 중개보수는 받을 수 없습니다.
경제 / 부동산
22.11.17
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생애최초 대출은 어떤게 유리할까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 대출의 종류나 가능여부는 은행을 방문하시는게 제일 정확할수 있습니다. 기본적으로 국가정책에 따른 대출상품들이 이자율이 제일 유리할수 있으나, 주택가격 뿐 아니라 소득 및 조건에 해당이 되어야만 가능하며, 주택 가격이 8억이 넘는 경우는 사실상 저금리 상품을 이용하시기 어려울듯 보입니다, 이에 은행별 대출상품을 잘 선택하시는게 유리할듯 보입니디.
경제 / 부동산
22.11.17
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전세임대아파트 2년 재계약후 만기전 이사시 임대차보호법 적용가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상 계약갱신청구권 사용으로 인한 계약연장시에는 묵시적갱신과 같은 효력을 지닙니다. 즉 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고 임대인이 통보받은 날로부터 3개월 후 효력이 발생됩니다. 즉 3개월 후 다음임차인 여부와 상관없이 보증금을 돌려받을 수 있습니다.다만, 전세임대아파트라는 부분이기에 혹 약관상 기간내 이사시 다음임차인이나 전세금의 일부를 차감한다는 부분에 대한 내용이 있는지를 확인해보시기 바랍니다. 만약 이러한 약관조차 없이 위와 같은 조건을 제시했다면 동의하실 이유는 없어 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.17
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등기부등본 권리분석 요청부탁드립니다 계약을하려합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경기도화성에 위치한 24평형 아파트로 보이며 공공분양을 받아서 거의 2.5배 수익으로 매도하는듯 보입니다.우선 근저당을 말씀드리면 , 현재 1번 82,500,000원과 2번 82,500,000원 이렇게 총 두개의 근저당이 남아있습니다. 채권최고액이기 때문에 실제 대출금액은 이보다 낮을 수 있고 총 근저당 금액은 1+2를 더한 1억 6500만원 입니다. 사실상 매매에 있어서 근저당은 위험요소가 아닙니다, 이유는 매매계약 후 잔금지급시 매도자가 본인명의의 근저당을 전부 변제하고 근저당 말소를 하기 때문입니다. 실제 매수받고 이전등기와 말소등기를 동시에 하면 이후 등기부에는 근저당 모두 소멸되어 빨간줄이 그어져 있을 것으로 보입니다. 매매계약서상 특약사항으로 잔금지급후 근저당을 말소한다는 조항을 확인하시고 매매하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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전세계약기간연장시 월단위로연장이가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간은 임대인과 임차인 합의에 의해 정하시면 되므로 크게 상관은 없습니다만, 말 그대로 임대인이 동의할 때 가능합니다. 보통 최소계약기간 2년이 법으로 보장되어 있기때문에 대부분 2년계약을 하는 것이지 꼭 2년으로 해야하거나 년단위로 해야 하는것은 아닙니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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월세가 전세로 바꾸면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확한 계산은 힘들지만 주어진 내용으로 볼때 전세는 7억정도예상되어짐니다, 물론 전환률 5%대로 계산했을 때이며, 사실상 주변시세를 확인해 보시는게 가장 정확할 수 있습니다. 계산상 금액이라도 실제 주변 전세시세는 다를수 있기때문입니다. 특히나 최근 전세가격이 하락하는 추세이므로 계산상 금액과 차이가 클 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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임차인 계약만료시 계약연장안하고싶을땐 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 임대인은 실거주가 아닌 몇가지를 제외하고는 갱신거절이 불가합니다, 물론 이전에 계약갱신청구권을 1회사용한적이 있다면 당연히 쓸수 없기에 가능하지만요. 혹시 최초계약시 특약사항등에 애완동물 금지조항등이 있다면 이를 이유로 거절할 수도 있지만, 그러한 조항이 없다면 현실적으로 거절방법이 없습니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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요즘 집값 하락으로 인한 월세인상되고 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런부분도 있습니다만, 월세의 산정시 적용되는 전환율 상승이 가장 큰 이유라고 보시면 될듯 보입니다. 전환율이란 전세금 차액만큼을 월세로 전환할때 사용하는데 이는 대통령이정한 이율(2%)+ 기준금리로 적용됩니다. 즉 기준금리가 오르니 전환율이 오르고 이에따라 월세도 상승하고 있다고 보시면 됩니다. 또한 대출이자부담은 임대인이나 임차인 모두 부담으로 느끼기에 금리상승에 영향이 적은 월세로 전환을 임차인이 많이 하고 있어 월세수요가 늘어가고 있어 서로간에 이해가 맞는 이유가 있는듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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전세 ! 사기 예방 방법 일려주세요ㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사기를 100% 안전하게 피하는 방법은 없지만, 우선 기본적인 깡통전세을 피하기 위해선 주변시세 확인을 통해 보증금이 시세에 70%가 넘는 곳은 파하시는게 좋고, 전세계약시 공인중개사를 통한 거래를 하시되, 반드시 등기부상 선순위 근저당 또는 다른 물권이 존재하는 매물은 계약하지 않는것이 좋습니다.(계약 전 확인가능) 계약과정에서 중요한 부분은 중개사를 통해 확인가능하니 큰 문제는 없을 듯 보이고 계약후 입주시 반드시 전입신고와 확정일자를 받아두시고, 전세보증보험가입을 하시면 사기를 최대한 피할수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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전세 계약 해지 내용증명 관한 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.요즘에 자주 발생되는 역전세주택인듯 보입니다. 일단 임대인은 일반적인 대처방안으로 재계약을 제시한듯 보입니다. 임차인(질문자)님 입장에서 보자면 재계약을 하실건지 하지 않을건지를 먼저 판단하시는 게 맞아 보입니다. 재계약거절을 하시고 이후 상황에 따라 재계약을 하는 게 불법은 아니지만, 임대인 입장에서는 퇴거로 알고 새로운 임차인을 구할 경우 본인은 만기일에 무조건 퇴거하셔야 합니다. 결국 서로에게 좋지 않은 방법입니다. 확실하게 의사표명을 하시는게 우선 되어야 합니다. 만약 재계약을 안하시겠다고 정하시고 통보하시면 임대인은 만기일까지 보증금을 반환하여야 하고 그게 되지 않으면 임차인분은 임차권등기명령과 그에따라 전세만료확인서에 대한 동의를 임대인에게 하시고 보증보험 청구하시면 됩니다. 반대로 재계약을 하시겠다면 제시햇던 대출차액에 대한 이자를 합의하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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