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전세 재계약 작성 시점이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약의 효력은 민법상 당사자간 의사합의만으로도 성립된 것을 봅니다. 즉 합의가 되면 효력은 즉시 생긴다고 보시면 되고 이를 계약서등으로 증명하는 과정이라 생각하시면 됩니다, 질문상 내용으로 들어가서 우선 재계약의 경우 전세만기 6~2개월전 재계약 여부에 대해 먼저 합의를 하셔야 합니다, 즉 재계약을 할건지 하지 않을건지, 한다면 보증금이나 월세등의 인상이 얼마로 할지등...을 구두로 결정하게 됩니다. 이기간내 통보가 중요한 부분입니다. 그리고 계약의 유효는 말했든 합의가 된 그 순간부터 유효합니다. 만약 보증금이 변경될 경우 만기전까지 새로운 계약서를 작성하게되는데 작성은 아무때나 해도 되지만 계약서상 일자는 만기일부터 2년으로 하고 증액된 보증금도 계약이 개시되는 날짜에 증액분을 입금받게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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전대인 전차인 계약시 확인사항이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전대 계약시 가장 중요한 부분은 원 소유자인 임대인의 동의가 확인 되었느냐의 부분입니다. 만약 동의 없이 위와 같은 전대차가 진행될 경우 전차인의 권리보호가 매우 힘들 수 있습니다. 만약 전대인이 등기상 전세권등기가 되어있다면 원소유자의 동의는 필요없구요. 계약시 반드시 특약등에 원 임대인의 동의를 받아 계약이 진행된다는 사항을 기재하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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조정대상지역에서 해제되면 어떤점이 좋은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 조정대상지역 해제는 정책적인 부동산 부양책이라고 보시면 됩니다, 즉 규제완화이고 이는 취득이나 양도시 세금적인 부분에서 중과세율에 대한 부담이 적어지게 됩니다. 또한 일시적2주택 경우 실거주기간에 대한 부분도 완화되는 부분과 가장 큰 대출규제가 완화되는 부분이 입니다. 이를 통해 다주택자, 투자수요, 실수요등의 수요증가를 목적으로 합니다. 다만, 현재 부동산 시장의 하락의 이유는 금리나 경기침체가 가장 큰 수요감소로 나타난것이기에 일시적인 상황에서의 정책적 규제완화는 도움이 되도 현재 상황에서 그 효과는 크지 않을것으로 예상되어 집니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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아파트 전세 선순위 임차인인데, 전세보증보험 가입이 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험은 만약에 있을 전세보증금 미반환에 대한 대비책입니다. 이에 대한 필요성 여부는 개인적인 선택입니다. 다만, 질문처럼 주어진 조건이 안전하다고 믿어도 결국 만기일에 보증금을 돌려주는건 임대인 입니다. 말그대로 주담대를 받아서 임차인에게 돌려주는 임대인이 있을 수 있고, 다음세입자가 올때까지 끝까지 버티는 나쁜 임대인도 있기 때문에 어느쪽에 해당될지는 아무도 알수 없어 보증보험가입을 하는 경우가 많습니다. 그리고 전월세 계약의 80%는 위와같은 선순위 임차인 계약입니다, 그리고 경매시 전세가가 보장된다고 해도 결국엔 회수까지 시간이 걸리고 그 사이 새로 가야할 다음집에 계약까지도 영향을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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등기시 채권매입은 소멸성인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 주택매수시 주택기금채권을 의무적으로 구매하게 됩니다. 이 채권의 금액이 매매가격에 비율로 책정되기에 부동산이 고가인걸 감안하면 꽤 큰 금액대를 매입하게 됩니다. 보통은 이 채권을 5년간 보유 후 만기상환을 해주지만 기간도 그렇고 번거롭기에 매수와 동시에 할인매도를 하여 현금화하게 됩니다. 다만, 채권매입은 의무이나 할인매도는 선택입니다. 매도를 하지 않으시겠다면 법무사나 중개사에게 매도를 하지 말아달라고 하면 되나, 할인매도해서 얻는 금액만큼의 현금을 주택매수과정 중 추가로 필요하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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근저당 6천에 전세 8천, 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.깡통전세는 일반적을 주택시세가 보증금보다 낮아지는걸 의미합니다. 위와 같은 상황은 깡통전세라는 표현이 맞지는 않습니다.현재 근저당6천의 경우는 전세계약을 하고 잔금입금시 당일 바로 상환처리 한후 근저당말소를 조건으로 계약을 진행할 것으로 예상되어집니다, 중개인이 있다면 중개인에게 위와같은 진행이되는지 문의한 후 계약시 특약으로 이부분을 기재해 달라고 하면 문제없이 진행가능합니다, 즉 특약사항에 "잔금시 근저당을 말소한다"라는 문구를 명시하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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재개발지역 상가세입자 이주비는 임대인과 재개발사업자 중 누가 부담하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발시 이주비는 조합이나 시행사측에서 임대인(건물주)에게 지급합니다. 임대인은 이를 받고 임차인과 협의하여 소정의 이주비를 주고 내보내게 됩니다. 문제는 이주비를 받을 수 있는 권한은 사실상 토지, 건물등의 소유자 입니다. 세입자는 받을 권한이 있지 않습니다, 다만 계약중 재개발등으로 계약이 해지될 경우 법적으로 해지에 대한 책임은 사실상 없으나, 관례상 이사비용등을 합의하에 제공해주는 것입니다.세입자에게는 사실상 불리한 부분이지만, 욕심을 부린다고 해서 더 많이 받을 수 있는 부분도 아니긴 합니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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전세로 들어와 있는 현재 아파트에 선순위로 있는지 확인할수있는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대법원 인터넷등기소 사이트르 방문하시어 해당 주소를 입력하시고 등기부 등본을 출력해보시기 바랍니다. 그리고 을구 내용중 순번중 가장빠른 근저당을 찾으시고 그 근저당의 등기접수일자를 확인해 보시고, 내가 전입신고한 날짜의 다음날 (전입신고 11월 11일이라면 11월 12일)을 가지고 둘을 비교해 보시기 바랍니다. 그래서 근저당 날짜가 빠르다면 임차권은 후순위입니다. 반대로 내 접입신고 다음날이 근저당 접수일자보다 빠르거나 같다면 임차권이 선순위 입니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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보증설정서류가 있으면 전세 사기 걱정없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여기서 말하는 보증설정서류는 아마도 공인중개사 사무실에서 가입한 보험의 가입증명서를 말하는듯 합니다. 왜 부동산 입구 앞에 큰 스티커로 보증보험 1억 또는 5억 가입부동산 이라고 써져 있는 그거요, 이 보험은 공인중개사가 사무실 개설시 필수적으로 들어야 하는 보험을 의미하며 중개시 공인중개사의 과실로 인해 계약상 피해가 발행하였을 때 보상해 주는 보험을 이야기하며 앞에서 말한 금액은 그 최고액이라 보시면 됩니다. 이러한 부분이 내 보증금을 지켜준다고 믿기는 사실 좀 어렵습니다. 일단 보증금이 한도금액보다 크지 않은 경우 괜찮다고 생각할 수 있지만, 이 보험을 청구하기 위해서는 중개인의 명백한 과실이 입증되어야 하고, 이를 증명하는 과정에 피로도도 보통이 아니기 때문입니다, 하지만 질문과 같은 상황은 중개사분이 전세계약시 근저당 말소를 조건으로 계약을 진행하고 만약 임대인이 이를 지키지 않고 근저당 말소를 하지 않아 문제가 생길경우를 대비해 이야기 하지 않았나 생각되어 집니다. 이러한 부분을 정확히 문의해보시고 근저당말소 없이 계약을 진행하려 한다면 계약을 안하시는 게 좋구요.
경제 / 부동산
22.11.10
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부동산을 제대로 공부해보고 싶은데 어떻게 시작해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에 대한 공부는 어느정도의 막연함이 있습니다. 막상 하려고 하면 범위가 너무 넓고 무엇을 먼저 알아야 하는지 난해하기 때문입니다. 또한 부동산은 정책적 영향을 많이 받고, 각종 법규나 법률을 기준으로 등기부나 계약이 이뤄어지기 때문에 용어나 민법, 등기법등을 알고 있어야 모든 부분에서 이해가 숴워집니다. 그래서 공인중개사 자격시험을 위한 공부를 추천드립니다. 자격취득을 목표로 하는것도 있지만, 이 공부를 통해 부동산의 전반적인 이해가 가능하기 때문입니다. 또한 인강이나 교재등도 충분히 나와있기 때문에 좀 더 쉬운 공부가 가능합니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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