답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무런 전제없이 단순 투자수익률을 판단하기에는 무리가 있습니다. 일반적으로 투자수익을 대한부분은 가치상승분과 임대수익으로 구분하는데 가치상승부분은 해당건물의 위치나 입지조건에 따라 차이가 있을 수 있고 임대수익률에 있어서는 업무용 오피스텔보다는 상가투자가 더 높은 편입니다. 이유는 오피스텔의 비해 상가의 경우 주변 상황변화에 월차임등이 빠르게 반응하기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 중개보수는 확인설명서에 기재되어 집니다. 항목에는 보통 사전 합의를 하지 않았다면 법으로 정해진 요율(시,도조례로 하향된 경우는 시도조례기준)로 계산하게 기재하게 되고 그 이상의 보수를 초과하여 받을 경우 영업정지등과 같은 행정처벌 받기에 중개사 임의대로 유리하게 적는것은 아닙니다. 그리고 이렇게 산출한 중개보수는 법적으로 받을 권리가 있으므로 일방적 요구라고 하기에는 무리가 있습니다. 또한 서비스를 구매하는 당사자가 최초 중개계약시 수수료는 얼마인지 할인은 가능한지에 대해 문의하고 합의를 요청하시는 경우 그 합의된 금액을 기재하나, 일반적으로는 계약체결이 이루어진뒤에 금액을 보고 그때 가격조정을 요청하는 경우가 많기에 비싸다고 느끼시는듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘 모두 장단점이 있지만, 향후 가치상승이 클 것이라고 예상된다면 양도소득세 산출시 기본공제를 각각 받을 수 있기에 공동명의가 유리할수 있습니다. 또한 종부세 과세대상을 피하기 위해 공동명의가 유리하였으나, 최근 종부세 기준금액이 완화되면서 위 주태가격에 대해서는 큰 이점은 없을 듯 보입니다. 단독명의에서 공동명의로 할 경우 지분증여를 해야하고 이런 경우 증여세와 취득세가 부과됩니다. 다만, 부부사이라면 6억이하 증여에 대해서는 증여세가 비과세됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사무소에서는 중개계약이 완성될 경우 거래계약서를 교부하고 사본을 일정기간 동안 보유해야할 의무가 있습니다. 질문처럼 계약중개를 한 부동산에 가시면 거래계약서 확인이 가능합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.극단적인 예시와 같다면 일반적인 선분양의 경우라면, 공사를 하기 전이므로 분양을 철회할 가능성이 높습니다. 보통 70~80% 분양이 완료된 상태라면 무순위청약등을 통해 할인혜택 및 추가혜택을 조건으로 추가 분양자를 구할듯 보입니다. 그리고 분양이 실패할 경우 자금 확보가 어렵기에 자금유동성이 좋은 건설사등은 공사를 진행할수 있지만, 소규모 건설사등은 자금이 묶여 부도로 이어질수도 있습니다. 우리나라 분양은 특이하게 자금을 모아 건설하는게 아닌 일정기간마다 자금을 확보해 단계별로 진행하기에 자금 유동성에 문제가 생기면 연쇄적인 피해가 발생되는 구조 입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만약 기존 세입자와의 계약을 해지하고 즉시입주 가능한 상태로 매매하려고 하신다면 계약중도해지를 임차인에 요청하시면 되고 일반적으로 이사비용+중개수수료 등을 보상해주는 조건을 제시하시면 될듯 보입니다. 물론 동의해야 하므로 잘 협의 하시면 됩니다. 만약 임차인이 이를 거부하고 계속거주를 희망할 경우는 월세낀 매매로 부동산에 매물등록하시고 이에 맞는 매수자를 찾으시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그냥 안하시면 됩니다. 매매의 선택은 본인이 하는 만큼 부동산 제안을 거절하시거나 원하는 금액으로 맞춰달라고 하시면 됩니다. 그래도 귀찮게 한다면 중개의뢰도 없었는데 매매를 강요한다고 시청 민원실등에 민원을 넣으시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최우선 변제가 가능한 채권은 임금채권과 소액임차권입니다. 압류등기가 없는 일반채권의 경우 순서가 물권보다 빠르더라도 물권이 우선하여 배당받고 남은 금액에서 채권금액에 따른 안분배당(나누어가짐)됩니다. 또한 임차권은 임대차보호법에서 확정일자를 통해 우선변제권을 인정하기에 물권처럼 순위에 따른 배당이 가능하고 보증금 범위가 지역에 따른 소액보증금일 경우 순위와 관계없이 일정금액까지 최우선 배당됩니다. 만약 임대인이 법인이 아닌 개인이라면 임금채권은 없기에 소액임차권만 포함됩니다. 결국 채권은 최우선배당, 우선배당 모두 해당하지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트는 주택법이 적용되는 주거용 건물이고 오피스텔은 건축법이 적용되는 업무용 시설입니다, 이에따라 관련된 세금의 세율차이가 있으며, 같은 공급면적이라도 오피스텔은 기타공공면적이 포함되어 있어. 아파트가 실제 사용하는 전용면적은 더 넓은 편입니다. 거주에 있어서도 오피스텔이 관리비가 더 나오는 차이가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 대한 통보는 만기6~2개월전 하셔야 합니다. 만약 이기간이 지나게 되면 묵시적 갱신으로 기존계약과 동일한 조건으로 연장되게 됩니다. 이렇게 연장되었을 경우 계약기간 중 임대인의 증액청구 가능하나 강제할수 있는 것은 아니기에 임차인이 그에 동의해야한다는 법적의무는 없습니다. 관계상의 이유로 적절한 선에서 합의하는게 좋습니다.