답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위에 대한 부분은 사실상 보상대책을 찾기는 어렵습니다. 특히나 민영 재건축의 경우, 시공사부도시 시공사교체하여 조합원들 자금을 투자해 건설을 마무리하는 것 외에 특별한 방법은 없습니다. 보통의 공공개발은 공적영역으로 부도확률이 낮은 LH등과 같은 공기업이 하기에 문제가 적지만, 민영의 경우는 공적 영역이 아니고 조합원들의 자금을 통해 진행하기에 시행사부도시에 국가자금이 지원되지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지수용의 경우 특히 LH와 같은 공공개발은 수용함에 있어 감정평가 두곳 이상에 평가를 산술평가하여 책정합니다. 즉 감정평가자체가 시세를 반영하기는 어렵고 토지의 경우 비교 대상 또한 마땅히 없기에 본인 생각하는 시세의 기준대로 평가되지 않습니다, 즉 개발될 땅이기에 가치를 주관적으로 높게 평가하여 시세라고 하지만 감정평가 가격은 기대치가 아닌 객관적인 사실로 측정되기에 개인의 기대가격과는 차이가 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대사업자의 경우 부기등기는 필수사항입니다. 만약 이를 어길경우는 괴태료 처분이 있는 것으로 알고 있습니다. 절차상으로는 셀프등기도 가능하지만, 법무사등을 통해 대리하여 진행하셔도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매가 진행되는 상황에서 낙찰이 될 경우 그만큼 낙찰가가 낮아지는 것을 의미하기에 배당되는 금액이 적어집니다. 물론 질문에서 임차권의 순위를 알수 없어 보증금 전체를 배당받지 못할 경우 대항력 존재여부를 말씀드리기 어렵습니다. 기본적으로 월세라면 보증금이 적을것으로 보여, 최우선변제를 통해 보증금 반환은 가능해 보이고, 말소기준권리보다 최선순위 임차권이라면 보증금 일부를 받지 못할 경우 경락인에게 이를 청구할수 있고 말소기준권리보다 후순위라면 대항력이 없어 배당을 통해 금액을 받지 못할경우 보증금을 날리게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아마도 임대사업자로 등록하셨기에 그런듯 보입니다. 이러한 부기등기를 하는 이유는 등기부등본에 민간임대주책이라고 기재하여 임차할 주택의 등록임대주택 여부를 확인가능하게 하기 위함입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.알박기란 쉽게 말해 개발이 진행되는 예정지의 땅을 미리 매수하여 개발 진행을 위해 시행사나 건설사측에서 토지매수를 시작할때 토지 팔지 않고 계속해서 개발을 지연시켜 높은 보상금을 받는 것을 말합니다. 최초 토지매매협의시 연락을 피하거나 만나주지 않고, 개발을 위해 공사진행이 어려울 만큼 시간을 번뒤 일반적인 보상금의 몇배 또는 수십배를 요구하는 것입니다. 최근에는 이러한 부분에 대한 수용이나, 매수청구등이 있기에 예전과 같은 알박기는 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당첨이 높은 가점은 사실상 청약에 따라 달라질수 있습니다. 인기가 많은 청약에 경우 1인가구는 부양가족이 없기에 높은 가점을 받기 힘들기에 당첨확률은 낮습니다. 반대로 인기가 적은 청약의 경우라면 높은 가점을 보유한 청약자가 많지 않기에 당첨확률은 그만큼 높아집니다. 평균적으로 1인가구는 가점에서 당첨확률이 높은 점수를 받기는 힘듭니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출의 경우 전세주택이 바뀌는 경우는 상환 후 재대출을 받으셔야 합니다. 즉 전세대출을 새로운 집에 이어서 받을 수는 없습니다. 우선 새로운 집을 계약하고 잔금일을 현재거주집의 만기일과 맞추어 보증금을 반환받아 이를 가지고 새로운주택의 잔금을 지급하시면 됩니다. 대출의 경우는 임대인이 은행에 상환하고 남은 차액만을 질문자님에게 돌려주며, 대출은 상환되고 새로운 집의 대출은 계약서 작성 후 이를 가지고 은행에 사전 대출가능여부를 확인하여 잔금일에 새로운 대출이 실행됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 상황에서 결정할 수 있는 부분은 없는 듯 보입니다. 주택을 매도하려고 해도 2년미만 보유일 경우 양도세 중과세 부분과 매매도 쉽지 않는 점을 볼때 우선 중과세를 피할 수 있는 기간동안은 버텨보셔야 할듯 보입니다. 또한 그 사이 부동산 시장의 변화가 긍정적으로 변할 수도 있기에 당장은 매매을 하지 않는것이 좋을 듯 보입니다. 그리고 전세금미반환의 경우는 보증보험등과 같은 안전장치가 있는 만큼 크게 걱정안하셔도 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.옵션기기의 고장의 경우 원칙적으로는 임대인에게 수선 의무가 있습니다. 문제는 이러한 고장의 원인이 부주위한 사용등과 같은 임차인 과실이 있을 경우는 임차인에게 수선 의무가 있습니다. 일단 임대인에게 고장여부를 전달하고 수리 업체를 불러 고장원인을 파악한 후 임대인과 협의 하시는게 좋을듯 보입니다.