답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미분양,미계약은 말그대로 아무도 계약을 하지 않은 것으로 말합니다. 다만 계약포기의 경우는 계약한 이후 계약자가 이를 포기하는 것으로 이 또한 미분양 물량으로 포함되어집니다, 이런경우 시행사는 무순위 청약이나 분양가 할인등을 통해 모자란 부분의 매수자를 찾게 됩니다. 어떠한 경우라도 이와같은 상황이 벌어지면 전체적인 분양에 대한 인기도가 떨어지고 그에 따라 분양포기자등이 나올수 있기에 매우 안좋은 징조라고 볼수 있습니다. 인기있는 경우는 계약포기가 있더라도 플러스 피를 받고 파는게 가능하기에 위와 같은 부분들은 잘 나오지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 경매를 시작하는데 있어 정해진 준비기간등은 없습니다. 다만 경매는 법률에 의해 절차나 과정이 정해져 있기때문에 이에 대한 사전 공부는 필수 입니다. 특히나 권리분석에 있어 잘못된 경우 손실이 발생되어 질 수 있기에 권리분석에 대한 공부는 필수입니다. 우선 경매는 나와있는 서적이나 공인중개사 과목중 등기법에 관련된 서적을 통해 어느정도의 지식을 쌓을 수 있으며, 이에 대한 부분에 자신이 생기신다면 언제든 도전하셔도 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 마이너스피의 경우는 미분양으로 인해 분양가가 할인되는 경우 많이 발생되어집니다, 즉 분양실패로 인해 분양주택의 수요가 없어지고 투자를 목적으로 하는 경우 이를 정리하기 위한 방법으로 마이너스피가 발생됩니다. 결국에 인기가 있는 분양의 경우 수요롤 인해 피가 생성되지만 수요가 떨어지는 분양의 경우 미분양과 더불어 기존분양자들의 손해를 감수하더라도 분양권 매도가 필요한 만큼 마이너스 피가 발생한다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택매입채권의 경우 부동산 소재 시,군,구청 내 은행등에서 구입가능합니다. 일반적으로 구입 후 바로 할인매도하게 되며, 이러한 경우 구입금액의 할인비율을 적용해 그만큼을 구매비용으로 처리하게 됩니다. 보통 할인율에 따라 금액이 적다고 생각할수 있으나, 매매가격에 따라 채권매입가격도 크게 달라집니다. 보통은 할인비율만큼의 본인부담금을 지급하게되면, 등기신청일기준으로 국고채금리에 따라 할인비율이 변동되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 미국의 기준금리가 현재 4%입니다. 우리나라는 3.75%이구요, 이 상황만으로도 우리는 금리인상의 여지가 충분히 남아있습니다. 자본의 외국유출을 막기 위해서라도 상승을 해야하는 부분입니다. 또한 미국 연준의 발표는 추가적인 금리인상을 단행할수 있는 여지를 남겨둔 상태입니다. 그러므로 우리나라 주택시장도 금리인상은 불가피해 보입니다. 다만, 속도 조절만 하는 것으로 보이고 결론적으로 대출을 통한 주택매수 심리가 단기간 살아나기 힘들어보입니다. 그러므로 내년도에도 이러한 주택가격하락 흐름은 이어질 확률이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고시텔의 경우는 일반적으로 일시사용을 위함으로 보아 임대차보호법의 적용을 받지 못하는 것으로 알고 있습니다. 또한 전입신고등도 하지 않기에 일반적인 임대차계약과는 구분되어 집니다. 위 질문에서 월차임등을 인상하는 문제는 사실에 다른 규제가 있지 않고, 최근 물가인상에 따른 관리비 부담 증가등을 이유로 계약한 임차인들에게 설명하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 오피스텔의 경우는 옵션등으로 구성되어 있기에 옵션가전들의 작동여부등을 확인하시는 게 좋고, 현재 거주중인 사람에게 정중하게 문의하여 방음이나 소음에 관한 부분이나, 냉난방에 대한 부분을 물어보시는게 좋습니다. 보통 눈으로 확인 가능한 부분보다 생활시 나타나는 부분들은 실거주하는 사람외에 잘 모르기에 이러한 부분들을 상대방이 불편하지 않은 선에서 물어보시는 게 좋습니다. 또한 오피스텔의 경우 외부 현관출입문에 CCTV와 같은 보안관련사항들도 체크하시는 게 좋구요,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 등록한 사람을 말합니다. 이러한 주택임대사업자의 경우 쉽게 기존 개인임대인이 임대사업을 등록하고 전월세 계약을 하는것으로 등록하는 임차인 입장에서는 기존과 크게 달라지는 것은 없습니다. 다만 최근 정책적인 부분으로 임대사업자로 등록되 임대인의 경우 거주하는 주택에 대해 비과세 부분이 가장 큰 이슈가 되는듯 보입니다, 즉 본인이 거주하는 주택만 제외하고 모두 주택임대사업자 물건을 등록했을 경우에 1회에 한해서 자신이 거주한 그 주택을 비과세 처리 하는 제도적 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다사실상 순서가 정해진 것은 아니나, 일반적으로 주택 매도와 주택 매수의 잔금일 맞추어 오전에는 매도후 이사 오후에는 잔금 지급 후 입주 형식으로 진행합니다. 그러므로 기존주택 매수자와 새로운 주택 매도자의 잔금부분을 잘 맞추셔야 합니다. 그러므로 우선 기존주택의 매도계약을 먼저 체결하신 뒤 그 잔금일에 맞추어 새로운 주택매수계약을 체결하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 현재 전문가들의 부동산 시장에 대한 예측은 하락세가 지속될거란 의견이 많습니다. 우선 금리인상 및 고금리상황이 지속되고 있고, 향후 경기침체에 대한 불안감이 남아있기 때문입니다. 다만 정부의 부동산 규제 완화등을 통해 부동산 수요증가를 위한 정책이 실시되고 있습니다. 현재 효과가 미비하나 외부적인 요인이 줄어드는 시점에는 기대를 해볼수 있기에 잘 버텨보시게 유리해 보입니다.