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금호동 벽산아파트 전세 입주 할만한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.벽산아파트의 경우는 현재 건축심의를 조건부통과한 상태로 다음 단계와 실제 이주를 하는 단계까지 대략 2년정도 예상이 됩니다. 특히나 벽산아파트는 재건축이 아니므로 속도가 빠르게 진행되고 있기에 사실상 전세입주를 하시면 2~3년내 퇴거를 하셔야 할수 있어 보입니다. 물론 현재 예상은 그러하고 벽산아파트의 경우 26년 입주를 예상하는 만큼 4년까지 거주를 하기에는 어렵지 않을까 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.12.08
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아파트 경매시 지분매각, 공유자 우선매수권 1회제한은 무슨 뜻
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지분매각의 경우는 한 부동산 전체에 대한 매각이 아닌 지분에 대한 매각으로 이런경우 공유지분권자가 있고, 보통 경매에서는 이러한 공유지분권자에게 제3자보다 우선하여 매수할수 있는 권리를 부여하게 되는데 이를 우선매수권이라고 합니다. 이전까지는 횟수에 재한없이 이에 대한 행사가 가능했으나, 경매시 매수희망자의 적극적인 경매참여를 유도하기 위해 1회횟수로 제한을 한다는 의미로 우선매수신고를 한 공유자가 매각기일종결 고지전까지 보증을 제공하지 않거나 ,신고를 철회하였을때 더이상 우선매수권행사를 못하게 하는것으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.08
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아파트 경매시 토지면적, 건물면적이 동시에 나옵니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지의 경우는 대지권의 지분에 따른 면적을 말하고, 건물의 경우는 공급면적과 전용면적을 다 나타내게 됩니다. 보통 물건 기본내역에 나와있는 내용으로 예로 건물85제곱(26평) [31평형] / 토지 36제곱미터 라고 기재되어 있다면 앞에 85제곱은 전용면적, 뒤에 [ ] 안에 면적은 공급면적이 됩니다. 토지 면적은 대지권의 지분에 따라 산출된 토지면적이라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.08
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아파트 경매가 진행 될 시 주인이 경매보다 먼저 매도를 할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매를 하실수는 있겠지만 등기부상 경매개시등기가 설정되어 있다면 매수자가 이를 모를수 없기 때문에 매매계약은 이루어지지 않는다고 보시면 됩니다. 물론 매매를 통해 해당 경매개시등기를 말소할 것을 특약으로 넣어 진행하고 자금을 받아 이를 말소하면 문제가 없을수 있지만, 매수자 입장에서 경매가 진행될 예정인 매물에 대해서 경매를 통해 낙찰을 받으면 권리관계등이 정리되고 시세보다 저렴하게 구매할 가능성이 높은데, 구지 제가격을 지급하고 구매할 이유가 없습니다.
경제 / 부동산
24.12.08
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건물 등기부현황에 권리금액, 인수/소멸, 비고에 관해서
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 등기부에 나오지 않습니다. 질문에서 말하는 것은 경매등이 발생되었을때 등기부의 권리관계를 보고 스스로 권리분석을 할떄 구분하는 기준입니다. 즉, 등기부에서는 채권자, 채무자와 권리사항, 등기접수일 , 등기원인등은 알수 있는것이고 해당 부동산이 경매에 넘어갔을때 각 권리에 따른 분석을 통해 말소의 기준이 되는 말소기준권리를 찾고 이를 기준으로 경매이후 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구분하는 것입니다. 보통 말소기준권리는 등기부상 권리중 가장빠른 날로 설정된 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기, 담보가등기가 되며, 이를 기준으로 이보다 빠른 권리로써 임차권등은 경매후 인수, 말소기준권리보다 이후 권리는 소멸등으로 구분하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.12.08
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아파트 경매시 배당요구종기일이란 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.배당요구종기는 법률 또는 계약에 따라 채권자가 배당을 요구할수 있는 시점을 의미하며, 주로 채권자가 자신의 권리를 주장하기 위해 배당을 요구하는 절차에서 사용되는 요구입니다. 보통의 배당요구종기일이 정해지고 해당 일자까지 배당요구를 하지 않으면 배당금 지급에서 제외될수 있는 것으로 정해진 기간까지 법원에 배당요구서를 제출하여야 권리에 따른 배당이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.12.08
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아파트에 보면 토지이용계획에 보면 대공방어협조구역이라고 있는데 무슨 말인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대공방어협조구역은 대공방어작전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정되어 국방부 장관이 지정한 일정구역으로써 특,광, 특별자치도, 시, 군 관할구역을 기준으로 하여 기정하며, 서울특별시의 경우 전지역이 대공방어협조구역에 해당된다고 보시면 됩니다. 보통은 협조의무등이라기 보다는 대공방어진지에 배치된 대공화기의 사정거리안의 수평조준선 높이 이상으 건축물의 건축 및 공작물 설치의 허가나 그밖에 처분을 하려는 경우 국방장관 또는 관할부대장과 협의를 하여야 합니다.
경제 / 부동산
24.12.08
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아파트 경매할때 지분매각이라고 있던데 한 아파트에 주인이 여러명이라는 뜻인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 공동명의인 주택에서 공유지분자 중 한분의 채무로 인해 지분경매가 나오는 경우가 있습니다. 이러한 케이스는 사실상 부부공동명의에서 한쪽이 몰래 사고를 치거나 이혼등의 이유로 공유자 모르게 지분에 대한 대출등이 문제가 되어 발생되어 경매에 나오는 경우가 있습니다. 물론 공동명의자가 부부가 아닐수도 있고 전혀다른 사람간의 부동산 공동명의일수도 있는데, 대부분 대출시 공유자의 동의를 은행에서 필요로 하기 때문에 부부간 중요서류가 공유가능하다는 점에서 부부간 공동명의의 케이스가 많은게 사실입니다. 만약 해당 지분매각에 입찰하여 낙찰되어도 사실상 공동명의자로 되기 떄문에 주택의 사용수익을 임의대로 할수 없는게 일반적이기 때문에 싸다고 해서 무조건 입찰을 진행하는것은 좋지 않을수 있습니다. 보통은 다른 공유지분권자에게 낙찰지위를 포기하는 조건으로 보상을 받거나, 낙찰이후에 공유지분자에게 매도를 하는 방식으로 수익을 만들어내는 케이스가 많습니다.
경제 / 부동산
24.12.08
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주택청약시 특별공급과 1순위에서 마감하면 2순위도 신청을 받긴하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별공급이 마감되고, 1순위 일반청약에도 청약자 초과하여 마감이 되는 경우 2순위 신청은 받지 않습니다. 즉 1순위 미달시 2순위 청약을 받는 형식으로 진행되며, 1순위 마감이 되고 이후에 부적격자나 미계약자가 발생하는 경우 2순위 청약이 아닌 무순위 청약이 이어 진행되게 됩니다,
경제 / 부동산
24.12.08
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부동산 중개 업무를 잘하지 못했을때 중개수수료를 주지 않아도 법적인 문제가 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수는 계약체결에 따라 발생하는 부분이기 떄문에 중개과정에서 중개사의 중개가 마음에 들지 않는다는 이유로 지급을 거부하실수는 없습니다 . 보통은 중개상 중요과실로 인해 계약상 문제가 발생되는 경우로써 중개사고가 발생되었다면 중개수수료 지급을 보류하실 수는 있지만, 질문의 내용만으로 거부를 하실수는 없습니다, 질문에 내용처럼 중개사가 중간역할을 제대로 하지 못한 부분이 있고, 임대인과 임차인 소통에 부족한 부분이 있어보이므로 중개수수료 지급거부보다는 이에 불만을 제기하시고 중개수수료의 할인등을 요구하시는 더 나은 방법으로 보입니다
경제 / 부동산
24.12.08
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