월세 계약시 최우선 변제금이 어려워 남깁니다
월세 계약하려고 등기부등본을 확인했는데요. 채권 최고액 1억 9천이고, 120퍼가 채권으로 잡힌거라고 하십니다. 그럼 1억 5천입니다. 보증금은 7천 만원을 넣기로 했고 최우선 변제금이 4800입니다. 이 집 계약해도 안전할까요? ㅠㅠ 채권 금액이 조금 높아 걱정됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택시세를 제시하지 않아 정확한 설명은 어렵습니다. 우선 선순위 채권과 보증금을 더한 금액이 주택시세 대비 몇프로인지를 확인하셔야 합니다. 주택시세 대비 80%가 초과된다면 보증금 미반환등으로 인해 경매가 진행될 경우 최우선 변제액을 제외한 나머지금액 배당이 어려울수도 있기 떄문입니다. 그리고 후순위 임차권이기 때문에 경매배당으로 전액돌려받지 못해도 임차권이 소멸되어 낙찰자에게 대항하기 어려워 주택에서도 퇴거를 하셔야 하는 리스크가 있습니다. 즉, 선순위임차권에 비해 리스크가 있는 후순위 계약이라는 점은 어쩔수 없이 가지게 되는 부분입니다. 우선적으로 보증보험 가입이 가능한지를 알아보시고 가입거절이 되는 주택이라면 계약을 하지 않는 것도 리스크를 부담하지 않는 방법이될수 있습니다 .
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
매매가 확인이 필요해보입니다.
결과적으로 근저당 1.5억에 보증검 7천이 더해지면 2.2억인데
매매가도 2억원 언저리면 위험합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
집의 시세가 중요합니다.
2억 집에 채권최고액이 1억9천이면 높지만 10억집에 1억9천이면 높은편은 아닙니다.
집 시세대비 선순위보증금+근저당 확인해보셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보증금과 대출을 합해서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 봅니다
집값이 어느정도 되는지 확인을 하시고 결정을 하시는것이 좋을거 같습니다
부동산에 그런부분을 확인하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
안전하다고 단언하기 쉽지 않습니다.
최우선 변제금인 4,800만 원을 초과한 보증금 2,200만 원은 담보권자보다 후순위입니다. 만약 집이 경매로 넘어가게 되면 전입신고 + 확정일자를 받아도 담보채권자가 1억 5천만 원 이상 회수하지 못할 경우 임차인은 4,800만 원까지만 보호받고 나머지는 손해를 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 채권최고액은 잘 확인하셨구요. 소액임차인기준으로 보았을 때 서울은 보증금 1억 이하 중에 최대 4,800 만원까지 최우선 변제되므로 잘 파악하고 계십니다.
다만, 나머지 보증금 일부 2,200 만원은 집이 경매될 경우 날릴 수 있는 가능성이 여전히 존재합니다. 집의 시세가 얼만지 모르겠으나, 빛 1.5억이 변제, 그리고 최우선 보증금 4,800 만원이 변제 된다면, 제 예상에는 남은 금액이 없을 것 같습니다. 그래서 이런 경우에는 전세보증금 반환보증보험 가입을 하는 것을 조건으로 계약하시는 것을 추천 드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적인 경우 근저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 보증금이 최우선 변제금액을 초과하므로 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요하며, 만일 전세보증보험 가입이 불가하다면 다른 주택을 알아 보시는 것이 좋을 것입니다. 기본적으로 계약전에 등기부등본을 확인하여 권리관계 등을 확인해보셔야 하고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드립니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀주신 부분을 토대로 개인적인 생각을 말씀드리겠습니다. 말씀과 같이 채권 최고액 1억 9천과 보증금 7천 그리고 최우선 변제 4800만원인 상황에서는 2200만원이라는 금액은 이후 위험해 질 수 있는 상황입니다. 개인적으로 정말 이 집이 아니면 안된다가 아니라면 조금 더 알아보시는 것을 권장드리며 꼭 들어가셔야 하는 상황이시라면 월세가 조금 무리되더라도 보증금을 4800만원선까지 낮추는 방법이 있습니다. 보증금을 낮추는 것이 어렵다면 HUG 등의 보증금 반환보증 가입도 고려해 보시고 반드시 잔금을 치르고 입주하는 당일 등기부 등본에 선순위 권리가 생기지 않았는지 꼭 확인하셔야 합니다. 즉 계약 당시 특약 사항으로 잔금일 기준 선순위 권리가 있다면 계약금 반환 조항을 넣어 두시면 향후 분쟁을 예방하실 수 있습니다. 또한 임대인과 충분하게 소통을 통해 미납 대출등도 확인해 보실 수 있으면 좋고 집 가격도 경매가 대비 적정한지도 한번 확인해 보시기 바랍니다. 최대한 확인해 보실 수 있는 부분들을 설명드렸는데요. 모든 것을 100% 확인하시는 것이 아닌 위 내용 중 계약 상황에 맞게 필요한 부분들 확인해 보시라고 말씀드립니다. 조금이라도 도움이 되셨기 바라며 안전하게 거래를 마무리하시기 바랍니다.