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답변 내역

아파트 공동 명의로 변경 vs 상속받기
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세금에 대한 정확한 판단은 세무전문가를 통해 받으시는게 맞을듯 하고 일단은 대략적인 답변만 드리면, 보통 부부간의 공동명의 변경시 증여로 보게 되는데, 부부간 6억까지는 비과세되게 됩니다. 반대로 상속의 경우는 배우자와 자녀에게 법적 상속비율에 따라 상속이 되고 그에 따라 상속세가 부담하셔야합니다, 질문의 요건이라면 아버지가 살아계실때 주택을 공동명의로서 증여를 하시는게 증여세 부담이 없기에 유리하고 공동명의 상태에서 아버님 별세에 따라 상속이 진행될 경우 해당주택 지분금액만큼만 상속이 이루어지기에 상속세 부담이 낮아질 있어 보입니다.쉽게 현재 3억을 공동명의할경우 아버지가 어머니에게 1.5억 증여 -> 비과세아버님 사망시, 상속분 1.5억에 대해서 상속세 부담(자녀분들 상속포기시) 이 절세에 가장 유리할듯 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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용산구가 핫한데 만약 용산 재개발을 보고 입주하기를 원한다면 언제쯤 들어갈 수 있을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기사에 따르면 현재 한남뉴타운 4구역은 올 4월말에 건축심의를 통과한 상태로 나와있으며,현재는 시공사 선정을 앞두고 있는 상태로 알고 있습니다. 시공사는 삼성물산과 현대건설이 경쟁중인 것으로만 알고 있습니다. 단계상 거의 초기단계이기 때문에 이후에 사업시행인가와 관리처분인가까지 3년정도에 공사기간 2~3년을 계산하면 실제 입주예상은 2029년쯤이 될가능성이 높습니다. 다만 사업속도는 예상과는 다르기에 이보다 빨라질수도 더 늦어질수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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지역주택조합 아파트가 문제가 많음에 불구하고 계속 조합원 모집을 하는 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역주택조합 사업에 대한 기준은 있지만 민간사업의 하나인 해당 사업까지 국가가 막을 권리는 없습니다. 특히나 무주택자들이 모여 조합을 만들고 주택보유를 위해 추진하는 사업인 만큼 사업자체가 문제가 있는 것은 아닙니다. 물론 제도개선등은 정부가 나서서 필요한 부분이 있는 것은 사실이나, 대부분의 지주택사업이 실패하는 가장 큰 이유는 조합장등의 불법행위와 토지소유권 확보를 제대로 하지 못하는 경우, 그리고 조합원들간의 마찰등이 가장큰 이유입니다. 즉, 사업건마다 리스크가 존재하는 것은 어쩔수 없는 부분인데, 대부분 사업실패가 많으니 정부가 이를 통제한다는 것은 그만큼의 사업실패시 보상등의 문제에 정부가 일부책임을 가져가야하는 상황이 생길수 있다는 건 예상이 되는 문제이기에 정부에서도 부담이 될수 밖에 없습니다. 특히 기존 사업이 진행되면서 조합원 탈퇴에 따른 추가조합원 모집을 할수 없다면 해당 사업은 대부분 실패를 할수밖에 없고, 그에 따라 남아있는 조합원들의 피해 또한 무시할수 있는 수준이 아니고, 이미 해당 소유권을 확보한 일부토지에 대해 다른 방식의 개발이나 다른 용도로 전환등이 쉽지 않아 점차 슬럼화될수 있다는 점도 함부로 지주택을 통제하기 어려운 이유라고 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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사당역에 생긴다는 복합환승센터는 정확이 어떤거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사당역 복합환승센터의 경우 29만제곱 지하철부지를 활용해 공공주택과 상업 업무시설을 높이 100미터, 용적률 930%까지 적용된 지하9층 ~지상 26층 규모의 복합환승센터 설립계획을 말합니다, 해당 환승센터는 지하철 2호선과 4호선의 환승역인 동시에 입지상 강남권과도 가까운 곳에 위치하며, 지역 랜드마크가 가능한 대형건축물에 해당하게 됩니다, 또한 기본적으로 경기 남부로 가는 버스의 출발점이자 광역버스의 도착정류장이기도 한 사당의경우 출퇴근 유동인구가 많아 이동에 있어 불편함이 있던 곳인데 복합환승센터가 생김으로써 기존 버스정류장등의 긴 줄이나 보행자의 이동불편을 많이 해소할 것으로 기대가 되는 부분입니다. 또한 상업시설이 함께 설치되기 때문에 상권도 매우 좋은 입지로 볼수 있기에 해당 지역에서는 GTX 호재와 함께 지가상승을 이끄는 개발계획중 하나로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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인구가 줄어들고 있다고 하는데 서울 뿐 아니라 서울 외곽으로 매년 아파트를 엄청 짓고 있는데 왜 서울시는 주택공급이 부족하다고 하는걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인구가 줄어드는 문제는 향후 부동산 시장에 점차 영향이 커질수 있는 문제이긴 하지만 현재기준으로 실제 시장내 영향을 줄 정도라고는 보기 어렵습니다. 특히나 기존인구들이 주로 서울집중현상이 높아지고 있기 때문에 사실상 부동산 중 가장 중심지역으로 보는 서울과 수도권에서는 인구유입에 따른 주택부족현상이 아직까지 이어지고 있는게 현실입니다. 즉, 10년후 20년후에는 전체인구가 크게 줄어들것이고 그에 따라 서울이라도 주택 부족이 완화될수는 있지만 현시점에서는 적용되기 어려운 부분으로 볼수 있습니다. 그리고 현재 서울인구가 통계상 감소하는 것은 서울 거주지 부족으로 직장은 서울이라도 거주는 서울이 아닌 서울주변 외곽도시권에 거주하게 되면서 나타는 현상으로 볼수 있지 전반적인 양적 인구감소라고 보기는 어려움이 있습니다, 현상황에서 인구감소 추세에 영향을 받고 있는 곳은 사실상 지방도시이며, 지방의 경우 출산인구가 줄고, 기존 인구들의 서울 수도권 중심으로 이탈이 일어나면서 빠르게 인구가 감소되고 있어 일부지역에서는 과잉공급이 발생하는 경우도 있고 빈집등의 문제가 발생되고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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아파트의 엘리베이터 설치 기준에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건축법 64조에 따라 6층이상의 건물에 대해서는 승강기 1대를 설치를 해야하고 한 층에 3세대 이상이 조합된 22층 이상의 계실형 공동주택의 경우 주택건설기준등에 관한 규칙에 따라 2대이상 설치를 하여야 합니다. 그리고 아파트가 아니라도 건축물 높이가 31미터를 초과하면 엘레베이터 설치가 의무화되어 있고, 16인승 이상 엘레베이터를 설치할 경우 2대로 인정되게 됩니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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건설사가 층간소음을 잡기 위해서 여러가지 기술 개발을 하고 있는데 이런 기술이 적용되면 공사비가 늘어날까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 공사비용은 증가될 가능성이 높습니다. 보통 방음장치를 설치하거나 벽구조를 더 두껍게 하는 경우에는 추가적인 작업이필요하고 그에 따라 자재비, 인건비등이 올라갈수 밖에 없습니다. 다만 공사비가 증가되더라도 타 아파트에 비해 층간소음이 없는 경우 해당 비용이상의 가치인정이 가능한점이 있고, 최근 주택법에서도 층간소음에 대한 기준을 높여 적용하고 있기에 사실상 이전보다는 건축비용이 더 올라갈수밖에 없습니다,
경제 / 부동산
24.11.01
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시골에 있는 상가를 매수 하는 것은 그렇게 좋은 생각이 아닌가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인 생각에도 확신이 없어 주변인들의 의견이 필요하다면 투자가치는 없다고 보시는게 좋습니다 .투자는 본인이 판단하였을때 충분한 수익가치가 있는 경우 투자를 하는게 맞지, 질문자님 생각에도 해당 선택이 맞는지 의문이 든다면 투자는 하지 않는게 최선으로 보이긴 합니다. 물론 시골에 있는 상가라고 해서 모두 투자가치가 없는 것은 아니지만, 일반적으로 생각할때 가치상승의 가능성인 낮고, 임대차시 공실에 대한 리스크가 커질수 있다는 점은 공통된 부분으로 생각되기에 장기적인 관점에서의 투자는 신중한판단이 필요해보이긴 합니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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이런 경우 디딤돌 대출 가능할까요? 특수거래
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매가격과 디딤돌 대출과는 크게 연관성이 없습니다. 디딤돌대출의 경우 자격요건에 충족이 되어야 신청이가능하고 대출한도에서 주택가격기준은 매매가격이 아닌 은행이 판단하는 주택가격을 기준으로 판단하게 됩니다. 그리고 특수관계인 특히 직계존비속간 거래에서는 공공저금리대출은 신청이 불가한 것으로 알고 있습니다, 물론 다른 타 대출에 대해서도 가족간거래시 대출이 불가하나, 보통 은행이 매수자와 매도자의 관계를 판단할수는 없기에 편법으로써 대출이 되는 경우가 있지만 원칙상 불가한 부분으로 이후 해당 사실 확인이 될경우 대출회수등의 불이익이 생길수 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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최근 서울 아파트 매매가격 상승세가 둔화된 이유가 무엇일까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 상승세가 잠잠해진 가장 큰 이유는 정부의 강력한 대출규제입니다. 보통 주택구매에 있어 대출은 필수적인 자금조달 방법이기 때문에 대출에 대한 규제가 강화될 경우 자금조달에 어려움이 생길수 밖에 없기에 구매자들의 심리가 위축될수 밖에 없고 시장내 거래량 역시 줄어들수 밖에 없습니다. 그결과 가격은 하락하거나 상승세가 꺾이는게 일반적입니다. 다만 시장경제에서는 정책에 대한 적응도 빠르기에 일시적으로는 정부의 정책의 효과가 나타나지만 시간이 지날수록 시장은 해당 정책운영에 적응하면서 가격은 생각치 않은 방향으로 흘러갈 가능성도 있습니다.
경제 / 부동산
24.11.01
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