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보통 아파트는 몇년이되면 재건축을 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아파트 재건축을 위해서는 안전진단을 통한 일정등급을 받으셔야 하는데, 이러한 안전진단은 건축 30년이 지나야 가능하므로 실제 30년이상된 아파트에서는 재건축사업 시작이 가능합니다. 그리고 확률에 있어서는 정확한 답을 하기 어려운데 이유는 해당 단지내 대지지분이나 입지상 사업성 여부에 따라 가능여부가 달라지기 떄문입니다. 아무리 오래되어도 사업성이 없다면 사업진행은 어려울수 있습니다,
경제 / 부동산
24.10.26
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청약이 당첨되었다가 포기했는데 내집마련 다른 방법으로 뭐가있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 혼인신고를 한 두분은 더이상 특별공급청약은 불가합니다. 이미 특공을 통해 당첨이 되었던 이력이 있기에 생애1회 기회는 사용을 하신 것입니다, 다만 이외 일반청약에 대해서는 청약은 가능합니다. 하지만 반드시 확인하셔야 할 사항이 있는데, 일단 특별공급청약이 당첨되었다면 기존 청약통장 효력을 상실되기 때문에 기존 보유기간과 납입횟수를 다시 1순위요건까지 채우셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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빌라투룸 매매 계약전에 가격 깎을수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산도 하나의 재화입니다. 해당 재화의 소유자인 매도자가 원하는 금액으로 매도를 하는 것이기에 결정권자는 매도자이지 중개사가 아닙니다. 다만 중개사의 역할이 이러한 가격조정등을 포함한 두 당사자간 협의도출이므로 중개사에게 제안을 하시는것도 방법이 될수는 있습니다. 그리고 주택매매에서 매물의 가격은 상시변경됩니다. 매도자 입장에서는 1.5억 매물을 내놓았지만, 최근 실거래가격이 1.7억으로 올랐다면 해당 시세가 기준가격이 되기 때문에 매물의 가격을 높이는게 당연합니다, 물론 매도자의 인상가격을 인정하고 계약을 진행할지는 매수자의 선택사항입니다. 그러므로 어느정도 깍을수 있을지는 당사자간 협의에 따른 케이스바이케이스입니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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월세 계약하기전 필수사항 확인부탁드려요 !
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.쉽게 말해 본인의 임차권보다 우선되는 권리가 있다는 말로 질문의 조건으로 계약하시면 선순위임차권을 확보할수 없습니다. 보통은 계약시점에 선순위 근저당이 있는경우 계약시 말소를 조건으로 계약을 하게 되는데 이럴 경우 잔금시 대출상환 ,임차인이 선순위 임차권 지위를 가지게 됩니다. 질문의경우는 이러한 상환이 아닌 기존 근저당을 선순위로 하는 계약이고, 잔금이후에도 해당 선순위권리의 말소없이 그대로 유지가 된다는 의미입니다. 이게 뭐가 문제가 되는지는 간단하게 해당 목적물이 경매가 진행되면 선순위 물권이 (근)저당권이라면 말소기준권리가 되고 이에 따라 경매이후 본인의 임차권은 그대로 소멸하게 되어 낙찰자에게 대항을 할수 없어 주택에서도 퇴거를 하셔야 합니다. 문제는 배당을 다 받지 못할 경우 그대로 쫒겨나는 상황이 발생될수 있으니, 신중하게 근저당과 보증금, 주택시세등을 고려하여 계약을 진행하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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수요와 공급의 원리가 구체적으로 무슨내용인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수요곡선과 공급곡선이 만나는 교차점은 쉽게 말해 시장에 수요와 공급이 딱 맞아 형성되는 재화의 균형가격이라고 보시면 됩니다. 만약 공급곡선이 동일한 상태에서 수요가 증가하여 곡선이 오른쪽으로 이동되는 경우 가격은 상승하게 되고, 반대로써 왼쪽으로 이동시 가격은 하락하게 됩니다. 공급곡선의 경우 왼쪽으로 이동시 공급감소를 나타내고 가격은 상승, 오른쪽으로 이동시 공급증가에 따른 가격하락이 나타나게 됩니다. 참고로 곡선이 좌우로 이동되는 요인에는 대체재, 보완재의 가격변화와 소비자의 소득변화등이 이유가 될수 있고, 공급의 경우는 생산요소의 가격변화 및 기술의 향상등이 이유가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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주택임대차 계약시 소모품 교체 부담 주체는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 단순소모품의 경우 임차인이 부담하는게 일반적입니다, 다만 단순소모품이라도 장기사용이 가능하고 비용이 큰 경우라면 임대인과 협의에 따라 부담을 나눌수는 있습니다 ,예를 들어 전구교체의 경우 임차인 스스로 부담하는게 통상적이지만 비용이 크고 사용기간 긴 led전구교체의 경우는 임대인과 나누어 부담하는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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지금 현재 부동산 시장은 어떠한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 대출규제에 따라 상승세가 주춤되고 있는 건 사실이나 이와 반대되는 금리인하의 호재가 있기에 단기적으로는 강보합으로 나타날 가능성이 높다는 전문가들 의견이 많습니다. 사실상 대출규제는 정부가 원하는 가계대출 및 주택담보대출 상승률이 어느정도 줄어들 경우 다시 풀릴 가능성이 높고, 그기간내 금리에 대한 계속적인 인하가능성이 높기에 결국에는 대출규제이후 금리인하에 따른 호재가 적용되어 주택가격상승이 나타날 가능성이 높다 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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단독주택에 거주하고 싶은데, 단독주택의 단점이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단독주택의 가장 큰 단점이라고 하면, 주택을 구매할때 정확한 시세파악이 어렵다는 점과, 매도시에 거래상대방을 찾기 쉽지 않다는 점입니다. 이러한 경우 현금환급성이 낮고 단독주택 특성상 토지는 시간이 지남에 따라 상승하지만, 건물의 가치는 하락하기 떄문에 시세상승을 기대하기 어려운점도 큰 단점입니다. 그외 생활하는데 있어 단점은 아파트처럼 관리주체가 없기에 사소한 것부터 모두 본인 스스로 하여야 하기에 유지관리에 있어 시간과 비용이 더 크게 소모되는 점과 편의성에 있어서도 단지중심인 아파트에 비해 현저히 떨어질수 있습니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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청약시 특별공급신청후 자격요건 없어지나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별공급의 경우 1회만 기회가 주어지는게 맞으나, 이는 당첨될 경우 해당 기회를 사용한것으로 보기 때문에 미당첨되는 경우 다른 특별공급에 청약을 해도 문제가 되지 않습니다. 다른 경우로 청약을 하였는데 당첨이 되었고 계약을 포기하는 경우에는 1회 특별공급으로 간주되어 더이상 특별공급청약은 할수 없습니다,요약하면 당첨되지 않으면 특별공급청약은 계속 가능하다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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거미집 이론이 적용된 실제 사례는 무엇이며, 그 사례에서 이 이론이 어떻게 활용되었는가?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 부동산학개론은 학문적인 내용이기 떄문에 실무에서의 적용점을 그대로 찾기에는 어려움이 있습니다. 단순하게 설명해서 거미집 이론이 적용된 사례라고 한다면 21년도 주택가격이 급상승하는 시기에 각 건설사들이 경쟁적으로 주택개발을 하게 되었는데, 부동산 특성상 공급에 시간이 걸리는 만큼 작년과 올해 해당 물량등이 실제 시장에 일시공급되면서 시장에서는 초과공급이 이루어지게 되고 부동산 시장자체도 공급증가에 따른 침체국면에 들어간 상황을 볼수 있습니다. 그리고 현시장분위기에 따라 현시점에서는 착공건수가 줄어들게 되면 다시 2~3년뒤에 시장내에서는 공급부족에 따라 가격이 상승하게 될 경우에도 위 이론에 예시가 될수 있습니다. 즉, 공급자기준으로 현재의 시장가격에만 반응한다면 부동산 시장은 주기적으로 초과수요와 초과공급을 반복하게 되는 것이고, 만약 공급자가 미래의 수요를 정확히 예측하여 공급량을 조절하는 완전시장형태가 나타날경우 거미집모형은 나타나지 않게 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.25
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