답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 내년도부터 2028년까지 공급예정인 물량이 급감하였습니다, 그만큼 수주물량이 줄어들수 밖에없고, 수주를 받더라도 부동산 pf대출 규제강화로 자금조달이 쉽지 않은 상황과 기존 수주건등도 물가상승등으로 인해 건설비증가와 부동산 경기침체에 따른 미분양등으로 pf대출 상환문제로 인한 자금유동성 위기등이 건설사마다 나타나고 있는 문제가 있습니다. 특히나 자금유동성이 약한 지방 소형건설사들은 거의 위기 상황에 직면에 있습니다. 그외 대기업 건설사들이라도 이보다는 나을수 있지만, 이러한 과정속에 발생한 문제들이 해결되고 이전 수준으로 재정상태를 회복하는데는 시간이 걸릴수 밖에 없습니다. 결론적으로 수주량 감소, 자금조달의 어려움, 건설비용의 증가, 건설사 재정악화등이 내년까지는 이러한 건설경기 회복에 방해요소로 작용될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미래의 일이기 때문에 개인적 생각만 답변드리면 일단은 주택에 대한 개념이 재테크나 투자의 개념에서 실제 주거공간의 의미로 변화될 가능성이 크고 그만큼 주택에 대한 투자수요가 줄어들고 투자대상들도 주택양극화에 따라 제한적으로 변화될수 있습니다. 그리고 현재 국민평행이라는 전용 84제곱의 경우 3~4인 가족단위 중심인데, 이 또한 단독가구 중심의 소형평수인 전용 49~59제곱이 국민평형으로 변화될 가능성이 높다 생각되어 집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에 아파트는 최신설비시설과 커뮤니티시설 그리고 고급화된 하이앤드아파트가 점차 등장하고 있습니다. 당연히 4세대 아파트가 등장에 따라 점차 해당 방향으로 이동하는 추세이기 때문에 최초에 등장하는 하이앤드 아파트의 경우 일반3세대아파트보다는 가치평가에서 높게 평가될수 있지만 이러한 아파트등장이 주변아파트 가치상승까지 이끌어내기는 어렵다는게 개인적판단입니다. 오히려 동일지역 기존아파트들은 비교대상으로써 그 수요가 감소하고 그에 따른 가치하락 가능성이 더 높습니다. 즉, 하이앤드아파트가 생겨나게 되면 지역개발 기대감으로 주변아파트들의 가치상승이 단기적으로 일어날수는 있을지 몰라도 완공이 되고 실제 시간이 지날수록 기존 아파트들은 처음보다 오히려 더 하락될 가능성이 높아 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무한 계약갱신청구권이 시행되면 임대인 입장에서는 한번 임대차 계약을 하는 경우 우선적으로 아무런 사유없이는 임차인에게 퇴거를 요구할수 없고, 또한 재계약시마다 5%이내 인상만을 제한받게 됩니다. 이렇게 되면 임대인 입장에서는 기회비용을 고려해 임대차 계약전에 시세를 매우 높게 설정하게 됩니다. 즉, 전세가격의 상승이 우선적으로 나타날수 있고, 임차인이 원하는 시기까지 거주가 가능해지는 만큼 임대인이 퇴거를 위해 해제사유를 찾고 그로인해 두 당사자간 마찰이 극심해 질수 있습니다. 또한 이러한 부동산 사용수익의 제한은 투자수요의 감소로 나타날수 있고 장기적으로는 부동산 가격의 하락을 초래할수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.환율도 부동산시장에 간접적이 영향을 줄수 밖에 없습니다. 예를 들어 환율이 상승하는 경우 원화가치의 하락을 나타내고 이런 경우 우선적으로 수입상품에 대한 환차이 손실이 발생하게 되고, 원가가 상승하게 되면서 물가 상승이 나타날수 있습니다. 그리고 환율상승시 바로 나타나는 충격은 국내 유입된 해외자금이 해외로 빠져나가게 되면서 국내 경제자체가 어려워질수 있고, 그에 따라 부동산 시장에서도 수요가 감소하고 이는 부동산 가격하락으로 나타날수 있습니다. 즉, 환율상승은 부동산 시장에서도 악재로 영향을 줄 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정책의 목적상 전세사기를 최소화화기 위한 방법이나, 근본적인 해결책으로 보기는 어렵습니다, 다만 이전보다는 전세사기에 대한 가능성을 낮추기 위한 장치인 만큼 없는 것보다는 있는게 나을것으로 판단 됩니다. 사실 전세사기 이슈가 커진 이유는 부동산가격하락이 큰 이유이고, 갭투자 중에서도 무자본 갭투자가 이러한 가격하락으로 인해 깡통전세가 된 만큼 이를 방지하기 위해 보증보험가입시 요건을 강화하고, 임대차계약시 중개사의 의무를 강화하는등의 추가적인 조치를 하고있는 중입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 예금잔액증명서에 따른 소명자료제출 요구가 있을지 없을지 확실치 않고, 만약 있을 경우 질문에서 처럼 소득금액증명원등을 제출하시면 됩니다. 그리고 예금잔액 10억이 적은 돈은 아니지만, 이보다 더 많은 예금잔액을 가진 분들도 실제 질문처럼 예금자료에 대해서 소명자료 요구를 받은경우가 많지는 않습니다. 이유는 규제지역내 주택가격대가 고가이고 대출에 제한이 있는 만큼 다른분들도 은행예치금은 질문의 수준정도는 되어 있기 때문에 특별히 대출과 차용등이 포함된 자금조달계획에 대해서 예금잔액증명서를 문제삼지는 않습니다. 그리고 소명자료제출은 확실치 않은 차용건, 질문에서는 친구로부터 차용하였다면 그에 따른 차용증등을 요구하는 경우가 있고, 예금의 경우 금융거래확인서상 갑작스럽게 큰 돈이 입금된 경우등 그 금액이 갑작스럽게 커진 경우등에 요구를 하는 경우가 있으나, 소득을 통해 스스로 모은 것이라면 소득증명자체로도 충분히 소명은 가능할것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 그대로 변화없이 유지가 됩니다, 그리고 각 건물에 대한 하자보수와 유지는 소유자의 몫이라고 보시면 됩니다. 보통 콘크리트철근의 경우 50년이상 사실 그이상도 사용이 가능하고, 우리나라처럼 재개발, 재건축이 활발한 나라에서만 30~40년이용할 뿐입니다. 소유자들이 별도 보수공사나 리모델링등을 하면서 건물을유지하게 되며, 만약 시간이 지나 건물자체의 붕괴위험이 있는 수준이라면 정기, 정밀 안전진단을 통해 거주불가 판정이 되면 사실상 거주가 불가해지는 상황까지 이어질수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문내용만 보면 그다지 추천을 드리고 싶은 매물은 아닙니다. 일단 압류와 가압류는 실제 법에 따른 회수절차가 진행된 상황으로 볼수 있고 ,가압류 역시 언제 압류로써 진행이 될지 모르는 상태이기 때문에 사실상 임대인의 지급능력은 매우 떨어진다고 추측할수 있습니다. 이는 잔금시 말소를 조건으로 해서 계약기간까지 문제 없이 지내더라도 결국 반환시기에 상황에 따라 반환이 어려워질 가능성이 높고, 선순위 임차인이 있는 다가구 이기 때문에 결론적으로 배당이 시작되도 전액배당이 가능할지도 정확히 판단하기 어렵다 생각됩니다. 그러므로 어쩔수 없는 상황이 아니라면 다른매물을 알아보시는게 이로인한 스트레스를 받지 않을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축과 구축을 구분하는 법적 기준은 사실 없습니다. 보통 실무에서는 건축한지 5년이내 아파트들은 신축아파트로 구분하는 경우가 많고, 세부적으로 구분하는 경우 3년이내 신축, 3~7년이내 준신축, 7년초과의 경우 구축으로 구분하는 경우도 있습니다.