답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기존까지는 공인중개사 명의가 없는 부동산계약에 대해서 배우자라도 직접중개를 한 경우 직접거래로는 보기 않았습니다. 다만 21년도 대법원 판례에 공인중개사가 의뢰가 들어온 매물에 대해서 그 배우자 명의로 계약을 중개한 경우에 대해서 부부는 경제공동체 관계인점을 이유로 직접거래로 확정판결한 판례가 생겼기 때문에 질문에서처럼 공인중개사 명의가 포함되어 있지 않더라도 그 배우자의 부동산 거래를 중개한 경우 직접거래에 해당되어 중개사법상 중개사 위법행위에 해당되는 것으로 판단한것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우는 다운 계약서를 작성한 것과 같습니다. 즉 실제 거래금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성한 것이고 이러한 다운 계약서를 작성한 이유는 매도자의 양도소득세에 대한 절세를 위한 부분으로 보입니다. 특히 1주택자의 경우 2년보유 12억이하주택에 대해서 비과세가 적용되는데 거래금액이 12억을 초과하면 양도세에 대한 부담이 생기기 때문에 계약서상 거래금액은 양도소득세 비과세가 가능한 12억에 맞추고 차액에 대해서 별도로 지급한 상황으로 판단이 됩니다, 두 당사자가 자매관계라면 사실상 가능할수 있는 부분으로 예상되기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지난 1~2년간 부동산 침체에 따라 가격이 크게 하락되었지만 최근에 서울 수도권 아파트가격도 거의 회복되어 가고 있는 중입니다. 그에 따라 일본과 같은 경험을 할 가능성은 낮아보입니다. 다만 현재그렇다는 것이지, 아직 주변 상황들이 개선된 부분은 없기 떄문에 향후 어떨지는 정확히 답변드리기 어렵습니다. 그리고 경험을 통해 배우게 되는 것처럼 주변국인 일본의 케이스를 너무나 잘 알고 있다는점과 당시의 상황과 지금의 상황에서도 큰 차이가 있어 일본의 잃어버린 20년의 가능성은 낮아 보입니다. 그보다는 현재 우리나라 내부의 인구감소세가 매우 심각한 점과 가계부채가 매우 심각한 점, 실질소득의 감소에 따른 중산층 붕괴와 주택양극화문제는 향후 우리나라 부동산 위험요소로 남아있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특공의 자격은 청약자를 기준으로 판단하게 됩니다. 특공 구분중 노부모부양으로 신청을 하신다면 현상황상 질문자님과 부모님기준으로 자격요건을 판단하였다면 당연히 본인 청약통장을 가지고 본인명의로 청약을 하셔야 합니다,만약 질문자님 어머님 명의로 노부모부양 특공을 넣는다면 청약자 기준에 따라 질문자님 할머니를 어머니가 부양하고 그외 요건에 해당될때 청약이 가능한 것입니다, 결국 질문에서처럼 본인 기준으로 노부모부양 특공이 가능하다면 본인 명의롤 청약을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 가지고는 정확한 정보를 답변하기는 어렵습니다, 단순하게 주택담보대출시 ltv한도가 70%이므로 산술적으로 계산하면 주택가액이 6~7억사이라면 대출이 최대 4.2억~4.9억까지 가능하므로 해당 시세정도까지는 현금2억이 있다면 구매는 가능합니다. 실질적으로 개인 dsr, dti에 따른 대출한도 축소, 그리고 주택구매시 필요비용, 대출시 방공제등을 감안한다면 현금 2억을 가지고 있다면 안정적으로 구매가능한 주택가격대는 대략 5억미만 4억중반대로 보시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실제 한명이 이중계약을 하는 식의 전세사기도 있을수 있지만 현실적으로 이러한 사기는 비중자체가 크지 않습니다. 보통 전세사기는 임차인 보증금 미반환사고까지도 포함하여 부르는데, 원칙상 단순 임차인 보증금미반환 사고가 사기라고는 보기 어렵습니다. 쉽게 만기시에 임대인 경제적 사정등에 따라 보증금을 미반환하는 경우는 사기라기 보다는 보증금반환 의무불이행이라는 계약상 의무위반으로 보는게 맞고, 진정한 사기로 볼수 있는 경우는 계약을 체결한후 보증금을 받고 주택명의를 경제적능력이 없는 제3자등에게 넘긴후 보증금만 들고 도망가는것처럼 목적성을 뜬 범죄행위나 질문처럼 이중계약등을 통해 보증금을 들고 도망가는 경우등이 사기로써 범죄행위로 볼수 있습니다 . 현재 이슈화되는 전세사기의 대부분은 전자에서 말한 무자본 갭투자등을 통해 주택을 매수한뒤 만기시 임차인 보증금 반환을 하지 못하는 상태가 대부분이고, 이러한 문제가 많이 발생한 이유는 부동산 가격하락의 영향으로 전세가율이 높았던 빌라등이 깡통전세, 역전세가 발생되었기 때문입니다. 그렇기에 이미 시장내에서 공공연히게 이루어지던 투자방식이 부동산 시장 경기와 맞물려 위와같은 전세피해로 연결된 경우라고 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.알기로는 개인인 임대인은 세금계산서를 발행할수 없습니다, 그에 따라 임대인도 부가세를 별도로 받지 않으시고 이를 통보하시면 됩니다. 그리 임대료에 대한 세금계산서 발행여부는 임차인의 과세유형과 무관하게 임대인 사업자 유무와 과세유형에 따라 결정되게 됩니다. 그리고 임차인이 세금계산서를 받지 못하더라도 실제 지급된 월세에 대해서는 종합소득세 신고시 경비처리 되는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기는 그 수법이 다양하고, 사기특성상 완전히 회피하기는 쉽지 않습니다, 다만 사기로 인해 보증금에 대한 피해를 최소화하기 위한 안전장치로 전입신고를 통한 대항력, 확정일자를 통한 우선변제권을 갖추고 반드시 보증보험에 가입을 하는게 최선이라고 보시면 됩니다. 그리고 계약시에는 공인중개사를 통한 계약과 위와 같이 계약후 발생할수 있는 보증보험 가입불가등의 상황을 대비해 특약등을 잘 기재해두시는게 좋습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간이 종료되는 시점에서 재계약에 대한 협의를 할때는 위 부분에 대해서 협의를 진행하셔야 합니다. 다만 우리나라 임대차 보호법상 최소거주기간 2년이 보장되기 때문에 위 인상을 거절해도 임대인은 임차인을 퇴거시킬수는 없습니다. 즉, 협의를 하여야하나, 반드시 인상에 동의를 하여야 하는 것은 아닙니다. 일반적으로 임차인의 계약갱신청구권사용시 5%이내 인상이 가능하다고 하는데 이는 상승에 대한 제한이지 반드시 인상을 하여야 하는건 아니기에 임대인에 대해서는 인상거부의사와 법적 최소기간에 따라 추가1년거주를 주장하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주택연금 신청서 --> 주택연금을 신청하는 기관에 신청시 작성 후 제출, hf일듯 하네요2. 주민등록등본3. 주민등록 전입세대 연람표4. 가족관계증명서-> 주민센터에서 발행 ,인터넷 정부245. 담보주택 등기사항 증명서-> 대법원 인터넷등기소 사이트6. 담보 주택 소유지의 토지이용계획 확인서7. 개인정보 수집 동의서8. 행정정보 공동이용 사전동의서-> 정부24 사이트