답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 손실에 대해서는 판단하기 어렵습니다, 일반적으로 건설사가 전체분양의 70%정도만 분양을 마치면 원금손실은 없다고 판단하기 때문에 미분양된 물량이 20%이내의 경우 건설사가 손해를 감수하며 할인분양을 진행한다고 보지는 않습니다. 다만 수익에 대해서는 그만큼 줄어드는 부분이 있지만 직접적인 손실에는 해당하지 않습니다, 그리고 전체물량 중 미분양이 너무 많은 경우 손실이 불가피하지만 건설사 입장에서는 빠른 분양을 통해 자금을 회수해야 공사로인한 대출건들의 이자부담을 줄일수 있기에 더 큰 손실을 피할수 있습니다. 할인분양의 경우 기존 수분양자들과 마찰이 있을 수 있기에 미분양 물량이 심각하지 않은 수준이라면 할인분양보다는 상품제공을 하거나 다른 혜택을 주는 조건으로 물량을 처리하는게 일반적이고 할인분양의 경우는 가장 마지막에 선택하는 방법이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 자격 시험에는 법과목 5개와 학술과목 1개 이렇게 총 6과목이 있습니다, 이러한 과목들을 1,2차로 나누어 평가하며 1차에서는 민법과 부동산학개론, 2차에서는 중개사법, 공법, 공시법과세법(공시세법 통합1과목) 이렇게 구분됩니다. 과목상 6개지만, 공시법과 세법을 하나로 통합하여 치루기에 시험시 평가 과목은 5과목으로 구분됩니다. 각 차수별 평균 60점 이상이 합격 커트라인이며, 평균이 60점이 되더라도 각 과목당 40점미만이 한과목이라도 나올경우 탈락하게 됩니다. 위에서 처럼 평가방식은 절대평가이기 떄문에 다른 경쟁자 점수는 크게 영향을 주지 않습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에 방3개 , 화장실 1개 구조는 많지 않습니다. 보통 예전에 건축된 아파트라면 간혹 있을 수 있지만, 최근에 건축된 아파트나 주택에 대해서는 방3,화장실2 구조가 대부분입니다. 그에 따라 최근에 건축된 매물에는 위 구조가 거의 없고, 간혹 오래된 아파트가 매물로 나와있는 경우에 해당 구조가 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적은 능력은 돈을 벌고 더 높은 지위로 가기위해 매우 필수적인 부분입니다, 문제는 자격증은 이러한 업무를 시작하기 위한 기본적인 필수요소라고 볼수 있습니다. 예로써 부동산 중개업무를 하는데 있어 개인능력에 따라 정말 많은 돈을 벌수 있지만, 문제는 공인중개사 자격이 있어야 해당 업무를 하고 개업을 할수 있습니다. 학벌은 쉽게 말해 좋은 기업에 취직을 하기 위한 수단이며, 취업이후부터는 위말처럼 개인의 능력에 따른 성공입니다. 결국 타인이 볼때 개인의 능력은 시간을가지고 함께일하지 않으면 판단이 불가하나, 단기간 선별과정에서는 자격증등인 최소한의 이 사람에 대한 능력을 평가하는데 객과적인 자료가 될수 있기에 성공을 위해서는 이 부분 또한 신경을 쓰셔야 합니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 처럼 종친회는 가족의 모임 또는 연계되는 혈연집단의 모입으로 볼수 있습니다. 그러한 종친회도 가입된 구성원들 자체적으로 일종의 규칙을 정하고, 대표가 되는 임원등을 선발하여 운영하게 됩니다. 그에 따라 회원들이 매달낸 회비등을 통해 운영자금을 마련하고, 질문처럼 특별히 건물을 건축할 경우에는 회원간의 기부금이나, 종친 총유로된 재산을 처분하여 자금을 마련할수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1)의 내용은 전세승계거부권에 대한 내용이고 원칙상 임대차 기간이 종료되었더라도 해당주택이 양도되어 임대인이 변경되는 경우 보증금에 대한 대항력이 있기에 바뀐 임대인은 보증금반환의 책임이 있습니다. 1)처럼 임차인이 전세승계거부권을 행사하면 소유자가 변경되더라도 보증금의 대한 반환책임은 이전 임대인에게 있고, 임차인은 보증금 반환을 새로운 임대인이 아닌 이전임대인에게 요구할수 있습니다. 2)최우선 변제는 경매시 다른 순위물권보다 가장 우선하여 배당을 받을수 있는 권리이나, 보통은 지역에 따른 소액임차인에 해당이 되어야 하며, 전액배당이 아닌 보증금에 따라 그 한도액이 정해져 있습니다. 최우선변제는 확정일자를 필수로 하지 않고, 전입신고에 따른 대항력만 있으면 됩니다. 3) 경매시 말소기준권리보다 후순위 임차권은 경매이후 소멸됩니다. 쉽게 선순위 대항력 있는 임차권이 아니면, 경매이후 권리가 소멸하기 때문에 낙찰자의 퇴거요구에 대항할수 없습니다, 그리고 최우선 변제와 우선변제권은 배당시에 확인하는 부분이고, 위에 3)의 내용은 경매이후 임차권 소멸, 인수권리에 대한 판단이므로 질문처럼 연관해서 판단하는것이 아닙니다, 대략적인 등기법상 권리분석등의 사항과 말소기준권리에 대해 알고 계셔야 위에 대한 이해가 될듯 보입니다. 4)쉽게 건물에 대한 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 상태에서 건물의 대지가 타인에게 양도되었을 경우 그 대지의 매각대금에 대해서도 우선변제권을 주장할수 있다는 것입니다. 건물과 토지는 별개로 구분하는 우리나라 특성상 건물만의 임대차를 통해 발생한 권리가 일부 토지에 대해서도 미친다는 것으로 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험의 경우 허그와 HF, SGI 3가지 선택권이 있는데 가장 대표적인 허그를 기준으로 가입 조건에 대해 답변드리면, 전세보증금+선순위 채권의 담보인정비율이 90%이내일것, 등기부둥본산 권리침해(경매개시등기, 압류, 가처분,가등기)등이 없어야 합니다. 그리고 주택의 토지와 건물이 모두 임대인 소유일것, 보증신청일 기준 차세대 전입내역이 없어야 합니다 . 그리고 건축물 대상상 위법건축물이 없어야 하고, 전체임대차기간중 1/2이 경과되지 않아야 신청가능합니다. 그외 1년이상의 임대차, 공인중개사를 통한 계약체결, 보증금이 수도권 7억, 그외 지역 5억이하여야 하고, 특약에 전세보증금 반환채권의 담보/양도를 금지하는 별도 특약이 없어야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.출장을 어디로 가시는지 알수가 없네요, 그리고 출장시 교통수단도 모르기에 단순히 설명하기가 쉽지 않습니다. 만약 전국을 대상으로 출장이 잦고 시간관계상 대중교통을 많이 이용하신다면 사실상 KTX 탑승이 유리한 서울역,용산역 주변이 유리할수 있고 자차라면 사실상 서울 어디라도 크게 문제는 없겠지만 주로 출장지를 기준으로 서울내 이동이 유리한 입지를 선택하는게 좋습니다 .서울의 경우 자차를 통한 이동을 고려하였을때 강변주변지 중에 지역을 고르시는게 이동시 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도상환 7천이 어떤걸 말하는지 알수가 없네요. 일단 주택담보대출의 경우 생애최초가 아니라면 LTV70%까지 대출이 가능합니다, 다만 여기에 상품에 따라 DSR,DTI적용이 되고, 방공제가 진행될 경우 이보다는 훨씬 낮아지는 경우가 많고 대부분은 LTV기준 50~60%정도가 한도로 나오게 됩니다 .그에 따라 5억이라면 2.5억~3억까지는 실제대출이 가능할수 있을듯 보입니다. 그리고 잔금시에 기존 중도금대출과 중도금이자는 일시상환하셔야 합니다. 불안하시다면 미리 은행을 찾아 대출한도나 가능금액을 확인하시고 대처하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.야구장 입장료의 결정권한은 각 홈구단의 결정에 따라 달라집니다. 보통 서울구장 전체가 지역 구장들에 비해 비싸고 그중에서도 고척돔이 가장 비싼편입니다. 그리고 일반 좌석에는 크게 차이가 없지만 VIP석이나 기타 별도좌석등은 구단별로 차이가 있습니다 . 정확한 이유는 아니지만, 개인적 판단으로는 고척돔은 실내구장이기 떄문에 날씨에 대한 영향을 받지 않고 경기관람이 가능하여 관람객의 편의가 상승하는 이점떄문에 더 입장료가 비싼게 아닌가 싶습니다.