답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.법정지상권은 말그대로 당사자간 지상권 계약없이도 법률규정에 의해 성립하는 사용수익권리입니다. 이러한 법정지상권은 토지와 건물의 소유자 분리에 따른 불필요한 건물 철거등을 막기 위한 목적이며, 법정지상권에도 몇가지 성립요건이 있습니다. 대표적으로 저당권 설정당시 토지와 건물의 소유자가 같아야 하고, 저상권 설정당시 지상에 건물이 존재할것, 토지와 건물 모두에 혹은 하나의 근저당이 설정될것을 요건으로 합니다. 그러니 질문에서 예시를 성립시키기 위해서는 토지와 건물을 소유한 갑이 건물에 대한 근저당을 설정하였고 해당 권리에 따라 임의경매가 진행되어 건물의 소유자가 바뀐 경우 낙찰자는 토지에 대한 법정지상권이 성립한다라고 보셔야 합니다. 1)의 경우가 이러한 경우에 해당될 것으로 보이기에 법정지상권이 인정되는 것이고 2)의 경우는 최초 토지와 건물의 소유자가 다르기에 법정지상권의 성립자체가 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매입찰을 하고 난뒤 보증금을 못돌려받는 경우는 최고가 매수인으로 낙찰된 낙찰자입니다. 현장에서 못돌려 받는다고 해서 금액손실이 아닌 해당 금액은 입찰가격에서 계약금형식으로 낸 것과 동일하므로 실제 손실로는 볼수 없습니다. 그외 최고개 매수인으로 낙찰되지 않는 경우 현장에서 입찰이후 입찰보증금을 받지 못하는 경우는 없습니다,물론 최고가 매수인이 되고 난뒤에 어떠한 개인 사유에 따라 낙찰을 포기할 경우 해당금액은 그대로 몰수되게 됩니다. 다만 이런경우는 경매가 끝난 후 못돌려받는게 아닌, 낙찰자가 낙찰이후 경매대상물에 대한 지위를 포기하는 경우에 해당되므로 질문의 상황과는 차이가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약자체는 필요한 부분에 대해서는 기재가 어느정도 되어있습니다. 다만 특약이 잘되어있더라도 해당 특약만 가지고 안전성을 판단할수는 없습니다, 특약으로 볼때 신축아파트에 최초로 입주하시는 것으로 판단됩니다. 이럴 경우 등기부가 없는 상태로 진행하는 계약이기 때문에 계약과정에서 분양계약서등을 반드시 확인하셔야 하고, 보증보험의 경우 가입이 불가한 경우 계약해지 및 계약금반환등의 특약은 추가하시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개를 통해 지급하는 중개보수는 법으로써 정해진 요율이 있고 해당 요율을 초과하여 받지 못하도록 금지하고 있습니다. 보통 매매와 임대차에 따라 구분되고, 주택과 주택외 , 거래금액에 따라 적용되는 요율에는 차이가 있습니다. 그리고 중개보수는 시도조례를 통해서 법적한도요율보다 낮게 지정가능하기 떄문에 지역에 따라서도 약간의 차이가 있을수 있습니다. 보통 서울기준 주택임대차에서는 거래금액에 따라 0.4~0.7%, 주택매매의 경우 0.3~0.6%까지 적용되고 주택 외 매물에 대해서는 0.9%가 일괄적용됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.복덕방은 복과 덕이 있는 방을 의미하는데 어원자체는 뒤풀이 장소를 칭하는 말로 유추하고 있습니다. 이는 이런 행사날에 먹거리가 풍족하니 사람들이 모여들고 이에 따라 다양한 정보가 오고가며 이를 통해 물물교환이나 상거래, 집을 구하는일이 빈번하게 이루어졌기 떄문입니다. 역사적으로 복덕방은 고려시대 객주가 했던 거간업이 그 시초로 보고 있으며, 이는 물건이나 일거리등을 파는 행위를 통해 거간업(타인과의 거래를 알선하고 수수료를 받는 행위)를 모두 포함하였고, 조선시대 중기이후에는 부동산만을 중점적으로 다루는 복덕방이 성행하기 시작하였습니다. 현대에서는 복덕방의 이러한 행위가 공인중개사라는 전문화된 자격이 생겨났고 그에 따라 이를 취득한 공인중개사가 개업을 하여 운영하는 현재의 공인중개사무소가 탄생하게 되었습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 예정되어 있던 재개발로써 재개발된 주택단지가 들어서는 것일뿐 별다른 호재가 있어 해당지역에 갑작스런 아파트등이 생겨나고 있는것은 아닙니다. 다만 앞으로는 보문역이 있고, 뒤로는 성북천, 근거리에는 대형병원과 대학교가 있다는 점등은 입지상 장점으로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라 매수의 경우는 시세에 대한 비교확인이 어렵기에 현 매매가격이 시세가 맞는지에 대한 판단이 필요합니다. 그리고 빌라에 대해서는 건물자체의 예상치 못한 불법건축등이 존재할수 있기에 계약시 이러한 부분에 대한 확인이 필요합니다. 건축물대장에 불법건축기재가 되어 있다면 이미 행정청을 통해 원상복구명령이나 이행강제금을 내고있는 상태로 볼수있어 간단하지만 아직 적발되지 않은 위법건축물이라면 계약상 임대인의 해당 내용 전달 없이는 판단하기 어렵기때문입니다 . 그외 빌라의 시설상태나 엘레베이터 유무, 관리비와 관리에 대한 사항, 목적물 내부의 시설상태등도 가치산정에 중요하기 때문에 해당꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부가 해당 토지를 공원으로 개발하려고 한다면 소유자에게 해당 토지를 매도할것으로 요청하거나, 경우에 따라 매수가 아닌 사용수익에 대한 권리만을 얻어 개발할수 있습니다. 전자의 경우라면 시가를 기준으로 매입가격을 정하여 협의를 하게 될것이고, 후자의 경우라면 매달 사용료를 내거나 일정기간동안 사용을 협의할수도 있습니다. 물론 공원의 경우는 전자의 방식이 가장 많습니다. 보상의 경우는 해당 토지를 통해 일정 수익이 발생시키는 행위가 있었거나, 임목이나 별도 건물, 경작물등 가치가 있는 정착물이 있다면 해당 이용불가에 대한 보상을 진행하게 됩니다. 현재는 대부분 재건축, 재개발시 공원조성을 위한 토지를 기부체납받거나, 시공사로부터 일정면적 조경조성을 조건으로 용적률완화등을 하기때문에 실제 행정청이 큰 예산을 들여 넓은 토지를 매수해서 공원으로 조성하는 사업자체는 많지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 월세 투자는 임대수익을 목적으로 하는 만큼 현시점처럼 금리가 높은 시점에서는 오히려 유리한 투자방법이 됩니다. 다만 이러한 이점을 얻기 위해서는 입지상 임대차 수요가 꾸준하여야 하고, 어느정도 자금을 가지고 투자를 하셔야 레버리지에 따른 이자비용을 낮추어 수익을 극대화 할수 있습니다. 단순히 시기상 남들이 안하거나 이슈상 부정적이슈가 나올때 투자를 하는 것은 주식에서 말하는 일반적인 사항이지 부동산에는 그래도 적용된다고 보기는 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 우리나라에서는 시공능력 평가 금액을 기준으로 1조원 이상의 건설사를 1군 건설사로 분류합니다, 그외 1조원 미만 기업은 2군 건설사로 판단합니다. 시공능력평가제도는 국토교통부가 전국에 존재하는 건설사를 대상으로 하여 평가하며, 주요 판단기준은 최근 3년간 공사실적 및 연 평균액, 재무건전성과 경영능력, 기술력, 신뢰도등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다. 우리나라 대기업 메이져건설사 10곳은 모두 1군 건설사에 해당하게 됩니다,