답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매전 : 해당 매물에 대한 권리분석 및 임장을 통한 현 점유자파악 및 시설물 파악, 경매대상물 입지 및 낙찰후 임대차, 매매 가능성 파악, 시세분석등의 활동경매입찰일 : 법원에 참석하여 실제 입찰표를 써서 입찰을 진행하시면 됩니다. 다만 해당 입찰시 최저매각대금의 10%는 현금으로 준비하여 입찰보증금으로 지급을 하셔야 합니다. 당일에 최고가매수인으로 결정되면 법원으로부터 영수증을 받고 1주일정도 후에 매각허가결정이 나오게 되고 잔금기한이 정해지게 됩니다. 그리고 해당 기간에 잔금을 납부하면 법적 소유권을 획득하게 됩니다. 명도과정 : 최고가 매수인이 되면 현 점유자의 권리관계에 따라 그에 맞게 명도를 위한 대응을 준비하시면 됩니다. 그리고 실제 점유자와 협의를 통해 퇴거일자를 조율하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양에 대한 지급계획은 분양마다 차이가 있습니다 ,보통은 계약금 10%, 중도금60%(총 6회차), 잔금30%로 진행하는 경우가 많고, 중도금의 경우 6회차중 4회차에 대해서는 중도금대출이 가능하지만, 2회차에 대해서는 본인자금으로 납부를 해야하기에 결국 분양가의 30%는 있으셔야 잔금전까지 버틸수 있습니다. 그리고 잔금대출도 대출이 가능하다뿐이지 분양가의 70%의 대출한도를 받기 매우 어렵습니다. 대략적이고 확실하지 않는 자금계획을 가지시고 분양권을 확보하시면 이후 자금조달 문제등으로 계약유지가 어려워 손실이 발생할수 있는 점은 반드시 참고하셔야 합니다,그리고 청약에 사용한 청약통장은 당첨시 효력이 상실되기 때문에 본계약체결이후 해지하시고 해당 자금은 그대로 사용하시면 됩니다. 다만 청약통장을 사용하지 않은 경우는 선택이 가능하나, 해지시 그 동안의 보유기간과 납입횟수는 상실되기 때문에 신중하게 판단하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한국내 산업구조가 변화되면서 이전처럼 단순생산이나 노동집약산업등은 점차 소멸되고 있는점이 가장 큰 이유로 볼수 있고, 서울이나 수도권내 공장이나 농업을 영위할만 부지가 없고, 부지가 있다고 해서 토지가격 자체가 워낙 높기에 공장들도 점차 서울 , 수도권 주변지역으로 이전하거나, 도시내 조성된 산업단지내로 한정되는 이유가 될수 있습니다, 또한 행정청의 도시관리계획등에 따라 토지별 용도가 정해져 있기에 본인이 원한다고 해서 수도권 아무곳에서 농업생산을 하거나 공장을 지어 운영할수도 없습니다. 마지막으로 모든 인프라가 몰려있는 서울 ,수도권의 경우 지식산업에 대한 인재공급이 용이하다는 점도 서울내 대기업이나 지식산업대부분이 있는 이유로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에 당첨되고 본계약을 포기하게 되면 청약통장 효력은 상실되고, 생애최초 특별공급등에 청약은 다시 할수 없습니다. 규정상 되어 있는 것이기에 어쩔수 없습니다. 보통 청약당첨이 되고서 포기는 그에 따른 불이익이 상당할수 밖에 없습니다. 청약통장은 해지후 다시 개설하여 가점과 1순위 요건을 만드셔야 하고, 청약시 일반분양에 대해서만 진행을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택가격이 전반적으로 오르고 있는 것은 아닙니다. 서울, 수도권내 아파트에 대해서 가격이 상승하고 있는데 이는 빌라등의 전세사기에 대한 우려로 전세수요가 아파트에 쏠리고 있어 전세가격상승에 따라 주택가격이 소폭한점, 그리고 정부의 규제완화정책과 대출관련 혜택 확대, 대출금리의 소폭 하향등의 효과로 수요가 증가해 가격을 올린 겻으로 볼수 있습니다. 다만, 전반적인 부동산 수요가 증가하거나 전국 평균주택가격이 상승한 것은 아니기에 부동산 회복기라기 보다는 일시적, 제한적인 상승효과로 보는 의견이 많습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세대분리는 단순히 주소지를 나누는 것 뿐아니라 자녀의 경우 만30세이상, 기혼, 중위소득 일정비율에 해당하는 소득발생 이 세가지중 하나에 해당되어야 세대분리가 가능합니다. 단순히 어머니와 등본상 거주지가 다르다고 세대가 분리되지 않습니다. 또한 어머니가 만60세가 되지 않으셨기에 청약시 만60세이상 부모님 소유주택 배제등의 해택도 어려울것으로 보입니다. 그렇기에 본인들이 세대분리가 가능한지를 먼저 확인해보신후 질문처럼 진행하셔야 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울을 둘러싸고 있는게 경기도입니다. 즉, 동서남북으로 모두 서울 근거리는 경기도에 해당됩니다. 한시간 통근권이면 사실상 서쪽으로는 김포, 광명 북쪽으로는 고양, 파주, 의정부 남쪽,동쪽으로는 경기도하남이나 분당,수서등 너무나도 많습니다 . 특히 위에 말한 지역모두 지하철로 연결되어 있고 광역버스로 1시간거리정도 되기에 모두 해당된다보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국에는 보증금 반환이 되지 않은 상태에서 다른 곳에 전입신고를 하는 것으로 이해가 됩니다. 이럴 경우 현주택에 대한 대항력은 상실하게 되고 그에 따라 보증금 미반환등이 발생할 경우 법적 조치에 어려움이 생길수 있습니다, 기본적으로 임차권 등기명령이나 보증보험청구등은 할수 없습니다. 그렇기에 현 주택에 대한 중도해지를 온전히 마무리하신뒤 보증금 반환을 받고 퇴거하는 방향으로 진행하시는게 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일시적 2주택 양도비과세 요건은 기존주택을 구매하고 1년경과된 이후 신규주택을 취득하고 3년내 기존주택을 매도할 경우 적용이 가능합니다 그에 따라 인천석남동 주택을 먼저 매도하여야 하고 26년1월전까지 매도하시면 해당 석남동아파트에 대해서는 일시적2주택 바과세 적용이 가능합니다. (석남동 아파트 - 1주택비과세 요건해당) 그후에 1주택이 되면 현 SK아파트는 언제 팔아도 2년보유만 하면 1주택 양도비과세가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매수하고 안하고는 질문자님 선택이나 매수를 하지 않을 경우 상대방은 소유권에 기한 방해제거청구등을 할수 있고 나아가 해당 침범영역에 대한 철거 및 원상복구를 요구할수 있습니다. 결국 법정 싸음으로 이어질 가능성이 높습니다. 다만 법에 대한 전문가는 아니라서 정확한 판단은 어렵지만, 20~30년을 평온, 공연하게 자유점유 의사로써 점유하였다면 점유취득시효에 대한 부분도 따져볼 여지는 있지 않을까 싶습니다. 그렇기에 일단 변호사를 만나서 상담받아보시는것도 대응에 도움이 될듯 합니다.