답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 콘크리트 건물의 경우 평균적인 수명은 50~60년정도 보시면 됩니다, 물론 외국의 경우에서는 그 이상도 실제 사용하는 경우가 많습니다 ., 우리나라의 경우는 준공된지 30년이상되면 안전진단이 신청이 가능하고 해당 과정을 통해 재건축을 진행하기 때문에 평균적인 사용가능 년도보다 짧게 사용하는 특징이 있습니다. 재건축이 안되면 계속 그대로 유지가 되며, 사람들이 거주하거나 이용하기 어려울 정도로 건물이 노후화되고 안전상 위험도가 높아지면 행정절차등에 따라 철거등이 진행되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조금 잘못 알고 계신듯 보입니다. 현재 정부는 52주 서울 아파트 가격 상승이 부동산에 대한 과열현상으로 보지 않고 있습니다. 그래서 더욱더 부동산에 대한 규제완화와 활성화 정책에 포커스를 두고 있습니다. 그리고 현재 9월달 미국금리인하에 대한 가능성이 높아진 만큼 10월중에 우리나라도 기준금리 인하가 가능할수 있다는점, 주택수요자들의 시장회복 가능성에 대한 기대감이 등이 높아진 점등이 현재와 같은 아파트 중심의 가격상승이 지속될수 있다는 의견이 많습니다. 다만 해당 상승세가 부동산시장 전반의 회복세로 이어질지에 대한 부분은 의견이 많이 갈리는데, 지방의 주택가격이 상승되지 않는점 수도권, 서울내 빌라등 대체주택의 가격상승이 거의 없다는 점, 경기침체에 대한 위기감등이 이러한 의견차를 만드는 것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 건설자재 상승과 부동산 시장 침체에 따라 건설사의 상황이 좋지 않은게 사실입니다, 또한 기존에 건설중이 부동산등에 대한 미분양등으로 수익성 악화, 프로젝트 파이낸싱 위기등으로 인한 자금조달의 어려움과 기존 이자부담에 따른 현금유동성이 떨어진 점등이 건설사 전반에 악재로 볼수 있고, 지방 소형건설사들은 이미 부도위기에 쳐해 있는 곳이 상당한 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공항이랑 접근성 좋은 지역은 대략 계양이 생활권이나 환경면에서 유리할수 있고, 지역내 가격은 있지만 청라나 송도도 좋은 입지가 될수 있습니다, 다만 청라,송도의 경우 자차를 통해서는 공항과 근접성이 좋지만 대중교통의 경우 조금 불편할수 있어 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부적격 판정을 본인이 원한다고 해서 되는게 아닙니다. 입주자모집공고일 기준으로 청약요건에 해당되지 않았을 경우 본계약이후에 청약당첨을 취소당하는 것이고 질문처럼 이러한 점을 고려해 부적격요건으로 청약을 하였다면 마피가 되었을 경우 다행일수 있겠지만 반대로 오히려 피가 붙었다면 이때도 당첨은 취소되기 때문에 결국 청약을 하는 의미가 없습니다. 결국 분양당첨이후 마피가 붙을지 피가 붙을지 예상을 할수 없기에 질문과같은 방식은 사용할수 있는 방법이 아닙니다. 그리고 부적격으로 인해 당첨이 취소되는 경우 납입한 분양금은 돌려받게 되어 금전적 손실은 없지만, 청약제한이 되어 1년간 다른 청약을 할수 없는 패널티가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출에 대해서는 은행을 통해 직접확인하시는게 가장 정확합니다. 보통 오피스텔의 경우 주택으로 보지 않기 떄문에 주택담보대출상품을 이용할수 없습니다.(주거용 오피스텔의 경우 주담대 상품 이용가능) 그리고 주택가액에 대한 기준은 신축의 경우 kb시세등이 없기에 일반적으로 감정평가액 또는 분양가를 기준으로 판단하게 되지만, 이미 신축하여 1년이 지났다면 kb시세 또는 부동산원 가격이 있을 것으로 보이고 해당 금액이 대출시 담보물 기준가격이 될것으로 보입니다. 그리고 대출한도에 있어서는 ltv의 경우 규제지역여부, 대출자의 신용도, 대출하는 은행(1금융,2금융등)에 따라 차이가 있을수 있고, 개별 dsr제한에 따라 한도가 더 낮아질수 있습니다. 보통 오피스텔의 경우 ltv70% dsr40%가 한도로 알고는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 공급에 대한 부분은 해당 국가의 주거정책과 경제적 상황, 복지상황에 따라 다양하게 운영되기 떄문에 우리나라 동일하지는 않지만 유사한 제도를 운영중인 나라들도 있습니다. 대표적으로 아시아권 나라들에게 비슷한 제도가 존재하는데, 싱가폴, 홍콩, 일본등이 주택 구매관련한 정책적 프로그램을 운영하고 있으며, 청약제도와는 차이가 있지만 주택구매의 우선권을 일정조건하에 시민들에게 부여하고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.올해 하반기 분양예정인 물량들은 모두 분양가 상한제 적용 분양건으로 분양가를 일정수준으로 초과할수 없기에 주변 시세보다 분양가가 훨씬 낮기에 로또분양이 가능하다고 보시면 됩니다. 즉 현재의 고분양가의 상황이 적용되기 어려운 조건하에 주택이라고 보시면 됩니다 ,또한 물량 대부분이 고가 주택지역인 강남권에서 주로 나오는 만큼 수요기대치가 높은 상태로 알고 있습니다. 참고로 최근 이슈가 된 동탄 롯데캐슬은 본청약이 아닌 취소분에 대한 무순위 청약이였으며, 시세차익도 10억에 근접하였기에 유래에 없는 청약인원이 몰린것으로 보시면 되고 이는특수한 경우로써 볼수 있으며, 일반적인 청약시장에과 비교하기에는 어려운 부분이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 1차, 2차 난이도를 비교하자면 2차가 더 어렵습니다. 그래서 1차 합격자는 내년도 1차시험을 한번 면제해주는것도 이러한 이유때문이지 않을까 싶습니다. 1차시험에서는 사실 암기할 부분이 2차에 비해서는 적고, 과목수도 2과목이나 더 적기 때문에 공부하기에는 1차가 더 쉬운편이고, 2차의 경우는 암기가 필요한 과목들이 많기 떄문에 더 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 은행에서 주택담보대출을 위해 주택가액으로 보는 기준은 1순위가 kb시세입니다. 보통 해당 시세가 없는 경우 부동산원 시세, 분양가등의 순서로 기준가격을 정하게 됩니다. 일반적으로 신축아파트의 경우 입주가 시작되어도 등기부가 아직 없는 경우가 많고 그에 따라 kb시세가 바로 나오지는 않기에 보통은 감정평가금액이나 분양가를 기준으로 주택가액을 평가하는게 일반적이긴 합니다, 질문의 경우처럼 kb시세와 분양가 두가지 모두 있다면 보통 낮은 금액을 기준금액으로 보는 경우가 많아 9억이하로써 대출신청은 가능할수 있습니다, 다만 4년뒤 입주라면 잔금시기에 보통 주담대를 받기 때문에 해당 시점에 신생아특례가 계속 신청가능하도록 유지될지가 더불안해 보입니다. 정부지원 저금리 담보대출인 만큼 해당기간까지 상품이 유지되지 않을 가능성이 높습니다,