답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 1차, 2차 난이도를 비교하자면 2차가 더 어렵습니다. 그래서 1차 합격자는 내년도 1차시험을 한번 면제해주는것도 이러한 이유때문이지 않을까 싶습니다. 1차시험에서는 사실 암기할 부분이 2차에 비해서는 적고, 과목수도 2과목이나 더 적기 때문에 공부하기에는 1차가 더 쉬운편이고, 2차의 경우는 암기가 필요한 과목들이 많기 떄문에 더 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 은행에서 주택담보대출을 위해 주택가액으로 보는 기준은 1순위가 kb시세입니다. 보통 해당 시세가 없는 경우 부동산원 시세, 분양가등의 순서로 기준가격을 정하게 됩니다. 일반적으로 신축아파트의 경우 입주가 시작되어도 등기부가 아직 없는 경우가 많고 그에 따라 kb시세가 바로 나오지는 않기에 보통은 감정평가금액이나 분양가를 기준으로 주택가액을 평가하는게 일반적이긴 합니다, 질문의 경우처럼 kb시세와 분양가 두가지 모두 있다면 보통 낮은 금액을 기준금액으로 보는 경우가 많아 9억이하로써 대출신청은 가능할수 있습니다, 다만 4년뒤 입주라면 잔금시기에 보통 주담대를 받기 때문에 해당 시점에 신생아특례가 계속 신청가능하도록 유지될지가 더불안해 보입니다. 정부지원 저금리 담보대출인 만큼 해당기간까지 상품이 유지되지 않을 가능성이 높습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 경매를 하기 위해서는 기본적으로 등기부를 통한 권리분석을 할수 있어야 합니다. 권리분석의 경우 관련서적등을 통해 기본적인 사항등은 인지를 반드시 하셔야 인수되는 권리등으로 인해 추가비용등이 발생되지 않습니다. 그리고 실제 경매참여를 위해서는 별다른 자격 요건은 없기 떄문에 입찰일자에 법원에 참석하여 입찰을 진행하시면 됩니다. 물론 입찰시에 입찰보증금(일반적으로 최저매각대금 10%) 현금으로 준비하여 진행하셔야 합니다. 우선 글로써 모든 과정을 설명하기 어려운 만큼 부동산 경매에 대한 서적을 한번 읽어보신뒤 대략적인 경매절차나 권리분석을 보신뒤에 필요한 부분에 대해서는 추가적인 공부가 필요하다고 볼수 있습니다, 쉬운 방법으로는 경매유료사이트등을 통해 권리분석을 확인해보실수도 있고, 중개사무소를 통해 권리분석등을 요청하실수도 있습니다. 다만 해당 방법들을 통한 권리분석을 100%확신할수 없기에 이로 인해 생긴 권리상문제들은 사실상 본인스스로 책임을 져야 하기에 결국 본인이 직접 내용을 알고 참여하시는게 가장 안전할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 자격을 취득하고 해당 업무를 하지 않아도 자격증이 말소되거나 하지는 않습니다. 다만 공인중개사로써 업무를 시작하기 위해서는 실무교육을 필수로 이수하여야 하고 시청등에 등록을 한뒤 업무개시를 하셔야 합니다. 그리고 이후 2년마다 연수교육을 받아야 할 의무가 있습니다. 그러므로 자격을 취득한 관련업무를 시행하지 않아도 자격증 유지에는 문제가 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아직 정확한 사항은 알수 없습니다, 일단 현정부에서 전세가격 상승등의 원인으로 해당 임대차2법에 대한 폐지를 진행하려고 하고 있으나, 이를 가능하기 위해서는 주택임대차 보호법 개정이 필요한 만큼 국회를 통과하여야 합니다. 문제는 현 여소야대 상황에서 해당 법률을 발휘한 민주당의 문턱을 넘을지는 아직 확답할수 없습니다,그리고 현재 임대차 2법 폐지가 올바른 선택일지에 대한 의견차이가 있는 만큼 유지든 폐지든 공론화 과정을 충분히 거쳐 사회적 합의를 도출하는게 우선되어야 할것으로 보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.강제집행은 말그대로 점유를 이전받는 강제적인 조치입니다. 세입자가 있든 없든 관계없이 해당 점유주택의 모든 짐과 세입자를 내쫓는 것으로 현관문도 강제 개방하여 진행하고 기존 짐들은 모두 일정한 장소로 옮겨 보관하게 되고 이후에 비용을 지불하고 찾아야 합니다, 당연히 주택소유자 입장에서는 강제집행이 종료되면 현관문 비번등을 모두 변경하고 점유를 이전받기 때문에 세입자도 그 짐들과 함께 퇴거를 강제하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 리니언시 제도는 허위계약에 자진신고자 과태료 감면을 말합니다. 말그대로 불법적 부동산 거래행위를 한 매수도 또는 매도자, 공인중개사 중 이를 자진신고를 할 경우 과태료를 감면받을수 있는 제도 입니다. 다만 불법행위를 시행한 만큼 행정처분이나 세금등은 감면되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자의 경우 우선변제권 효력의 필수요건입니다. 다만 확정일자를 받더라도 대항력을 갖추지 않은 상태라면 우선변제권 효력은 발생되지 않습니다. 예를 들어 전입신고를 통한 대항력을 갖추고 확정일자를 부여 받았다면 해당일부터 효력은 발생되지만 확정일자를 갖추고 전입신고를 이후에 하셨다면 전입신고 익일 00시부터 대항력과 우선변제권효력이 동시에 발생되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 청약당첨시 분양권을 주택을 보아 유주택자로 볼수 있습니다. 다만 전세대출의 경우 1주택자라도 전세대출에는 문제가 없습니다 ,다만 투기과열지구등에서는 한도등이 낮거나 승인거절등이 될수 있으니 전세계약전 해당 지역에 따른 전세대출 가능여부는 확인이 우선적으로 필요합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.목적물의 정확한 시세확인, 대표적으로 최근 거래된 실거래가 또는 주변 부동산 여러곳을 통해 평균적인 시세 확인이 필요, 그리고 계약시에 전입신고 가능여부, 보증보험 가입가능여부 확인 및 특약에 해당 부분이 불가할 경우 계약해지 특약을 넣으시고 진행하시는게 안전할수 있습니다. 1처럼 계약시에 전세보증보험 목적물의 이유로 가입불가시 계약해지 및 계약금 반환 특약을 반드시 넣으시는게 유리합니다. 다만 상대방 동의가 있어야 하는 만큼 잘 협의하시어 넣으시면 되고, 끝까지 상대방이 거절하면 계약을 포기하는게 방법이 될수 있습니다.