답변 내역

1) 소유자는 저당권의 임의경매신청에 따른 배당 대상이 아닙니다, 쉽게 소유자는 채무자이고, 저당권자는 재권자이기 때문에 채권회수를 위한 경매를 진행하는 과정에서 낙찰가격이 담보물권보다 높아 채권액을 배당하고 남을 경우 돌려받는 것이지, 정상적인 순위 배당의 대상이 아닙니다. 즉, 갑구상 소유자는 본인건물에 대해 을구 담보물권자가 될수 없습니다. 예시에서 증축비용을 투자한 대가로 공유지분을 받았다면 이는 소유자로 볼수있기에 별도 저당권에 따른 경매시 배당을 받을 채권자가 아닙니다. 2) 저당권이 설정된 나대지에 건물을 건축할 경우 해당 저당권은 토지 전체에 대한 설정이지, 등기부상 분리되어 있는 건물에 대해 배당권리가 있다고 볼수는 없습니다. 즉, 나대지에 신축된 건물에는 토지에 설정된 저당권의 효력이 미치지 않습니다., 그리고 이떄 토지낙찰자는 법정지상권이 설립하지 않기 떄문에 건물철거나 인도를 요구할수 있습니다.

질문에 대한 부분으로 인해 기대감이 줄어들어 주식시장등의 악재가 적용된것은 맞으나, 금리인하의 횟수가 예상보다 줄어든것이지 금리인하를 아예 하지 않는것이 아니기에 주식시장에서 받아들이는 데이는 파장이 크지는 않은 듯 보입니다, 또한 금리인상과 물가상승등의 요인에 따라 기업들의 실적이 나빠질것이란 예상과 달리, 대형주 기업들의 예상외 실적호재등이 주식시장에 대한 수요를 끌어올리면서 나스닥과 SP500이 상승한 것으로 볼수 있습니다,

보통의 주택이나 건물등의 건축을 위해서는 토지지목이 "대"로 되어 있어야 합니다. 물론 타 토지지목에 대해서 건축이 불가한 것은 아니지만, 일부토지 또는 전체토지에 대한 형질변경 , 지목변경을 하여야 하기에 추가적인 행정절차 및 비용 소모가 될수 있습니다.

창업시 프렌차이즈의 장점은 자영자의 부족한 경험도에 대한 조언이나 지원이 가능하다는 점과 개업시 브랜드 이미지에 따른 고객확보가 용이하다는 점, 그리고 재료나 메뉴에 대한 특별한 선택이나 레시피개발이 필요없는 장점이 있습니다. 그에 반해서 개인 창업에 비해 초기비용이 높다는 점과 브랜드 회사자체의 이미지 변화에 따라 매장매출에 영향이 크다는점, 본사관리에 대한 영업제한이나 매출에 대한 로얄티 부담이 크다는 단점이 있습니다.

맹지는 다른 토지에 둘러쌓여 도로와 닿는 면이 없는 토지를 말합니다. 이는 토지활용도에 있어 매우 큰 가치하락요인으로 작용되어 일반적인 맹지의 경우 가치가 낮습니다. 보통 맹지에서의 건축행위나 개발행위를 위해서는 진입로를 확보하여야 하기에 주위토지에 대한 일부확보하여야만 개발이 가능합니다.

모든 지역과 주택에 대해서 그런 것은 아니며, 서울 ,수도권 내 아파트에 대해서만 전세가격과 주택가격 상승효과가 나타나고 있습니다. 이유는 현 빌라등의 대한 전세사기가 커지면서 임대차의 수요가 비교적 안정적인 아파트에 몰리게 되었고, 실주택구매수요자들은 향후 부동산 시장에 대한 불확실성으로 인해 구매보다는 임대차를 통해 단기적으로 상황을 지켜보는 선택을 많이하고 있기에 아파트에 대한 전세수요가 늘어나게되엇고 그에 따라 전세가격이 상승하게 되었습니다. 이러한 영향으로 주택가격도 소폭상승되는 효과가 발생되고 있으나, 전문가들 대다수는 전체적인 부동산 시장의 회복기라기 보다는 일시적인 반등현상으로 보는 견해가 많습니다.

가등기는 말그대로 본래의 등기전에 미리 순위보존을 목적으로 하는 등기를 말합니다. 소유권가등기의 경우 소유권이전청구가등기, 소유권이전담보가등기 두가지가 있는데, 두가지모두 소송등의 법적 절차가 종료되어 본등기가 될 경우 현 가등기 순위를 그대로 이어 받아 그 효력을 인정하게 되고, 가등기만 있는 상태에서는 그자체로 효력은 없습니다. 보통 매매시 소유권가등기가 있다면 권리관계상 위험한 권리로 볼수 있는데, 소유권 이전청구권가등기는 심할 경우 매매이후에 본등기가 될 경우 소유권을 상실할수 있습니다.

우리나라의 경우 2015년이후로 3층이상 또는 연면적 500제곱미터이상 모든 건축물에 대해서는 내진설계를 의무화하고 있습니다. 즉 법률상으로 해당 년도 이후에 건설된 건물에 대해서는 내진설계가 되어 있으므로 너무크게 걱정은 하지 않아도 되지만, 실제 큰 지진의 경험이 없는 우리나라에서 과연 어느정도 지진에 건물들이 지탱할지는 현실적으로 확인되지 않았기에 장담하기는 어렵습니다.

재계약서를 작성하신뒤 확정일자는 아무때나 받으셔도 되는데, 보증금의 변동이 없다면 별도 확정일자 부여는 필요하지 않고, 만약 임대차 신고의무가 있는 경우라면 신고시 확정일자가 자동부여되기 때문에 별도로 하실 필요는 없습니다. 합의된 추가사항이 있다면 적으시면 되고, 기존계약을 연장하는 계약임을 명시하시면 됩니다. 임대사업자로 등록된 임대인의 경우 보증보험 가입이 의무이고 해당 보증보험 연장은 계약연장과 별개로 보증기간 만기전에 임대인 스스로 알아서 연장을 하게 됩니다. 크게는 없습니다. 다만 권리관계변동이 있는지를 등기부를 통해 한번더 확인하시는 게 좋고, 보증금과 기간에 대한 명시여부등은 다시한번 체크하시면 됩니다.

내용증명을 보내도 실제 효과는 없는 상황으로 보입니다. 임대인에 대한 압박을 계속하시고 만기일에 실제 반환이 되지 않으면 그때는 임차권 등기명령신청를 신청하시고 임대인에 대해서는 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하시는게 순서상 맞을듯 보입니다. 그뒤 임차권 등기가 완료되면 보증보험을 통한 구상권청구나 보증보험이 없다면 반환소송을 준비하셔야 합니다. 그리고 대출에 대해서는 만기전에 해당 상황발생시 대출 단기연장등의 내용을 은행을 통해 상담받으셔서 별도로 알아보셔야 합니다.