답변 내역

공인중개사 자격시험의 과목은 법률에 대한 과목 5과목과 학문적인 과목 1과목으로 구성되며 법률 과목에는 민법, 중개사법, 공시법, 세법, 공법으로 구성되며, 학문적인 과목으로는 부동산학개론이 있습니다. 1차시험은 민법과 부동산학개론, 2차시험은 중개사법, 공법, 공시세법(공시법+세법) 으로 구성되어 있고, 각 시험에서 평균 60점이상 획득하게 되면 합격하게 됩니다. 다만 각 과목별로 40점미만 과락이 발생하면 안됩니다. 시험은 모두 5지선택형 객관식으로 구성되며, 과목당 40문제로 구성되게 되면 매년 10월 마지막주 토요일에 오전 1차, 오후2차 시험이 동일날짜에 진행되게 됩니다. 참고로 1차를 합격하고 2차를 불합격하는 경우 내년도 1차시험은 면제가 되고, 반대로 동년차에 1차 불합격 2차 합격을 하는 경우에는 최종 불합격으로 처리되어 내년도에는 1.2차 시험을 다시 치루셔야 합니다.

전세가격의 경우는 기본적으로 해당 입지의 전세수요나 목적물의 종류등에 따라 차이가 있습니다, 또한 임대인이 스스로해서 전세가격을 산정하는 특성상 적절한 가격대를 정하기에는 무리가 있습니다. 다만 최근 전세사기중 깡통전세와 같이 주택매매가격을 초과하거나 그럴 가능성이 높은 전세계약을 피하기 위해서는 기본적으로 주택매매가격에 70%이내의 전세보증금(전세가율70%)인 매물이 위와 같은 위험을 피할수 있습니다.. 즉 전세가격이 어느정도가 적절한 수준인지를 보편화 하기는 어렵겠지만 임차인 입장에서 만기 반환시를 고려하면 매매시세의 70%이내 전세보증금인 매물에 대해 계약을 진행하시는게 안전할수 있습니다. 매매가 2억이라면 전세보증금은 1.4억 이내가 안전하며, 이를 초과하는 매물(빌라, 오피스텔)등에서는 전세보증보험 가입이 가능한 경우에만 안전한 매물이라고 판단하셔야 할듯 보입니다.

원칙상 전세대출이 있는 경우 주택구매시 주택담보대출 한도에 영향을 주게 되어 한도가 낮아지게 됩니다. 다만 상환을 조건으로 대출을 신청하는 경우에는 기 전세대출은 영향을 주지 않게 됩니다. 그에따라 전세만기일에 맞추어 새아파트 잔금일을 맞추실 경우로써 대출실행일에 기전세대출 상환이 가능하다면 주택담보대출 시행에는 문제가 없습니다.

가장 큰 이유는 생활을 하기위한 직장의 수나 종류가 서울이나 수도권에 비해 적다는 게 이유일수 있습니다, 이러한 이유가 예전보다 더 심화되는 이유는 국가의 산업구조가 2차산업에서 3,4차산업으로 변경되면서 이전처럼 대규모 부지와 노동력이 필요한 산업으로써 지방에 자리한 대규모생산공장, 설비등의 일자리보다 소규모의 지식관련산업이 많아지게 된점, 그리고 이러한 산업은 입지에 따른 제한보다는 인재의 공급이 원할한 수도권 중심에 설립 운영되는 점이 가장 큰 이유로 볼수 있습니다. 그외 경제, 사회, 문화 중심이 서울 수도권에 집중되다 보니 결국 서울거주를 희망하는 수요가 많아지는 점등 또한 이유가 될듯 보입니다.

수용에 따른 보상에 대해서는 법으로 명시된 기준에 따라 적용하게 됩니다. 보통의 개발사업에 있어서 기존 소유권자에 대해서는 협의를 통해 매수를 진행하게 되고, 가격에 대한 논점이 주로 발생하게 되는데 수용의 경우 개인재산의 대한 보호보다는 강제 매수의 성격이 가능하기에 사실상 보상의 기준이 있다고 해도 이를 소유자가 쉽게 인정하기 어려운 수준으로 보상이 이루어지게 됩니다. 즉 현금청산방식으로 소유권을 잃게 되고, 그외 이주비용이나 이사비용등의 추가보상이 이루어지지만 토지에 대한 가치산정에서는 늘 충돌이 있을수 밖에 없습니다. 보통은 수용에 따른 보상에 이의를 제기하여 수정을 요구하지만 현실적으로 잘 받아들여지지는 않습니다.

재건축과 재개발의 가장 큰 차이는 재개발은 주거기능 뿐아니라 정비기반시설까지 개발하는 방식으로 쉽게 신도시를 생각하시면 되고, 이러한 재개발은 공적영역이 강한 개발사업으로써 민간주도의 개발보다는 LH와 같은 공기업을 주체로한 개발이 일반적으로 진행되고 규제등도 재건축에 비해 강하게 적용됩니다. 재건축은 주변 정비기반시설은 양호하여 주거기능에 대해서만 개발을 하는 방식으로 쉽게 아파트 재건축을 생각하시면 됩니다. 이러한 재건축은 민간개발의 성격이 가능만큼 입주민들간 조합을 구성하여 시공사를 선정 개발을 진행하게 되고, 그만큼 사적 재산에 대한 부분을 중요시 하는 만큼 재개발에 비해 규제등이 덜한게 장점으로 볼수 있습니다.

아파트를 선호하는 이유에 대한 여러가지 의견이 있는데 가장 이해가 되는 부분은 한국의 개발이 본격화 되던 70년대 이후 서울에 인구집중이 되면서, 주거부족에 따라 주거의 시설이나 질이 많이 떨어졌었는데, 이에 비해 당시 최초 아파트는 수세실 화장실에 온수와 난방이 갖추어진 고급 주거공간으로 가난한 서민들에게는 동경의 대상이였다는 점과 정부의 주택의 빠른공급을 위한 목적으로 아파트 중심의 주거공급이 지속되었고 그에 따라 행정구역등이 대단지 아파트를 중심으로 구분되고 상권역시 아파트 단지를 중심으로 발달하게 되면서 생활여건 역시도 해당 지역이 유리해진 결과로 볼수 있습니다. 그리고 최근에는 4세대 아파트가 등장하게 되면서 단순 주거가 아닌 여가와 생활만족 중심 주거형태에 걸맞는 커뮤니티 시설과 최신식 첨단 시스템등이 갖추어진 장점으로 인해 더욱더 그 수요가 늘어나고 있습니다. 결국에는 사람들의 인식과 생활편의성, 사회적 집중도와 가격에 대한 반응도등 여러 요인이 아파트를 선호하게 끔 하는 이유로 볼수 있습니다.

모아타운 사업도 결국은 소규모 주택정비사업으로써 이를 위한 절차나 과정에 협의과정이 필요합니다. 특히 기존원주민들에 대한 이주계획등이 설정되어야 하는 만큼 비용에 대한 부분까지 고려하여야 하기에 개발절차상 조합등기부터 사업계획승인, 관리처분인가등의 절차에 시간이 소요될수 밖에 없습니다, 사실상 실제 착공이 되는데까지 일반적은 재건축,재개발시에도 몇년정도 소요될 가능성이 있습니다, 또한 현재처럼 부동산 침체와 원자재가격상승등으로 개발사업을 진행하기에는 어려운 상황이기 때문에 빠르게 사업을 진행하기에도 시기상 좋지 않은 상황입니다

우선 당사자간 합의로써 계약이 체결된 상태라면 임차인이 임의대로 계약을 해지할수 없습니다, 물론 계약금만 지급한 상태에서 잔금일전까지는 계약금을포기하면 해지가 가능하지만 잔금시기가 된 이후에는 임대인 동의없이 해지가 불가하고 해지를 원할 경우 그에 따른 손해배상을 요구할수 있습니다. 다만 이미 잔금을 한번 변경한 만큼 임차인에 대해서 해당 부분을 통지하고 해지시 별도 손해배상에 대한 내용을 전달하시고 합의를 해두시는게 좋을듯 보입니다.

행복주택의 경우는 자가를 구매하는게 아닌 임대차로써 진행되는 부분이기 때문에 청약통장은 실제 신청을 위한 필요조건일뿐 일반 분양시처럼 당첨되었다고 해서 기존 효력이 상실되거나 다른 청약에 사용을 하지 못하는 것은 아닙니다. 청약통장의 효력이 상실되는 경우는 특공이나 일반분양등에 청약하여 당첨되고 본 계약을 체결하는경우와 본인이 직접 은행을 통해 통장해지를 하는 경우를 제외하고는 상실되지 않습니다.