답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 리스크 관리는 투자방식에 따라 달라질수 있습니다. 그에 따라 본인이 부동산에 대한 투자를 하는 방식에 따라 그에 맞는 리스크관리를 하셔야 할듯 보입니다. 예로써 가치상승을 노린 갭투자일 경우라면 당연히 입지분석에 따른 가치상승가능성을 제일 중점으로써 신경써야하고 부수적으로는 양도차익에 따른 세금에 대한 부분까지 고려하셔야 합니다, 이와다르게 수익형 부동산에 대한투자로써 월임대수익을 노린 상가등에 투자를 하신다면 당연히 공실에 대한 리스크를 우선적으로 고려하여 공실이 잘 나지 않는 입지와 상가내 상권분석등을 하셔야 합니다.그리고 모든 투자에서 고려하여야 공통사항으로 투자자금조달에 있어 여유자금이 아닌 레버리지를 통한 투자라면 금리변동성이과 매월 지출되는 이자에 대한 유지가능성등을 고려하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에는 자동차뿐 아니라 가전제품등에 있어서도 렌탈방식의 수요가 많아지고 있기 때문에 랜탈사업 시장자체는 나쁘지 않을것으로 판단이 됩니다. 다만 자동차렌탈의 경우 사업구조상 회전율이 높지 않고, 회사에서 초기 자동차 구입비등의 자본지출이 필요하기 때문에 각 회사 사업운영방식에 따른 이익차이나 재무건전성등에 따라 항후 지속가능성에는 차이가 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무주택자는 공부상 주택으로 구분된 건축물을 소유한 경우 유주택자로 볼수 있습니다. 그에 따라 빌라, 아파트, 다가구등을 보유하면 유주택자가 됩니다, 다만 오피스텔을 보유한 경우 원칙적으로는 업무용시설이기 떄문에 주택으로 보지 않아 유주택자로 보지 않습니다만 주거용 오피스텔을 소유한 경우에는 주택수산정에 포함될수 있기에 유주택자로 분류될수 있습니다 . 흔히 말하는 상가주택의 경우도 주택으로 사용하는 면적이 전체의 2분의1일 초과한다면 이또한 주택으로 보아 유주택자가 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가의 경우는 건축비용과 토지비용이 함쳐진 가격일뿐 시세와는 차이가 있고 보통 신축된 아파트의 경우 완공이후에 시세는 주변 시세를 기준으로 하여 평가받게 됩니다. 만약 분양가가 주변시세보다 낮다면 그만큼 완공과 동시에 시세차익을 얻을수 있게 되고, 거기에 해당 입지가 역세권이라면 주변시세보다 평균 10~20%정도더 높게 평가되는게 일반적입니다. 정확한 가격수치는 주변시세, 분양가등을 알수 없기에 판단하기 어렵지만, 완공후 거래를 통해 시세가 형성된다면 알수 있을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.역전세는 말그대로 주변 전세가격 시세가 하락하면서 발생하게 됩니다. 즉 임대인입장에서는 대처방법이 없고, 임차인입장에서도 계약기간중 해당이유로 계약을 해지할수도 없기 떄문에 특별한 대처방안이 있지는 않습니다 .다만 게약시에 이러한 상황을 대비하기 위해 전세보증보험 가입과 전입신고를 통한 대항력을 갖추고 확정일자 부여등을 반드시 받으시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 매물에 따라 다릅니다. 임대인이 선납조건으로 매물을 등록하였다면 입주시에 한달 월세를 선납하셔야 하고 별도 선납에 대한 부분이 없다면 거주을 시작하고 한달뒤부터 후불로 월세를 지급하시면 됩니다. 만약 원하시는 매물이 선납이라면 임대인과 협의를 통해 후납으로 조정을 요청하실수는 있지만, 임대인이 이에 동의를 하여야 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 관리사무소에 문의하시거나 직접 들어가 보셔야 알수 있는 부분입니다. 보통 지하주차장이 없는 예전 아파트의 경우 반지하상태의 공간이 있는 경우가 많은데 보통 해당 공간에는 아파트내 운영시설(하수도배관, 가스배관)등을 중간에서 조작하거나 점검할수 있는 시설들이 들어가 있는 경우가 많고, 질문처럼 창고형식으로 운영되는 곳도 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세계약은 높은 보증금을 한번에 제공하는 대신 월 주거비용은 내지 않아도 되는 임대차 방식입니다. 이에 장점은 월 주거비용 부담이 없다는점이고 단점은 최근처럼 보증금 미반환 사고등이 발생할 경우 피해보는 금액의 정도가 크다는 점입니다. 반대로 월세계약읜 경우는 보증금이 낮아 자금을 조달하기 유리하지만 매월 부담하는 월세등으로 인한 주거비용 부담이 큰 편입니다, 결국에는 장단점이 다 있는 계약방식으로 보시면 됩니다. 간혹 전세계약이라도 전세대출이 있다면 월 부담하는 이자가 있으므로 월세와 차이가 없다고 말하시는 분들이 계시는데, 해당 부분이 개별적 상황일뿐 전세제도 자체의 특성과는 별개로 볼수 있고, 월 지출금액 자체도 동일 목적물에 대해 보증금에 따른 월세를 계산한다면 대출이자가 월세 부담보다는 적게 지출하는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 임차인이 장기거주를 위해 세워야할 전략등은 의미가 없습니다, 이유는 임대인이 연장을 거부하거나 보증금조정을 거부하면 임차인이 어떻게 할 방법이 없기 떄문입니다 , 그나마 있다면 엄청난 연변으로 임대인을 설득해 본인에게 유리한 조건에 계약을 체결하는 게 방법이 있을수는 있습니다. 임차인은 법으로써 갱신청구권이 보장된 만큼 2+2년 거주가 일반적이고 임대인과 협의에 따라 이보다 더 짧게 혹은 더 길게 거주를 할수 있습니다. 결국 임차인이 임대차시 할수 있는 부분은 보증금 보호를 위한 전세보증보험이나 전입신고,확정일자를 갖추는것과 계약시 특약과 계약기간등의 사항을 임대인과 잘 협의하는 정도로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.환급은 세금등을 돌려받을 때 사용하는 표현이므로 사인간의 계약인 임대차에서 보증금에 대한 회수는 반환으로 말하는게 맞습니다. 그리고 전세보증금은 임대인의 선택으로 결정되며, 그 기준은 최근 임대차계약으로 체결된 금액인 시세가 기준이 되게 됩니다 해당 기준에서 주택 상황과 임대인 선택에 따라 더 비싸지거나 낮아질수 있습니다. 전세보증금 반환의 경우는 최초 지급한 보증금 그대로를 만기시 그대로 돌려받고 퇴거를 하는것이며, 반환 조건이 별도 있지는 않지만, 임대차보호법상 보증금 반환과 주택인도는 동시이행관계로 보시면 됩니다.