답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격전망지수의 경우 현재와 비교한 1년후 전망을 반영하는 것이고 100이 넘게 나온것 자체가 주택가격상승을 예상하는 소비자가 더 많다는 의미입니다. 이러한 수치는 옳해부터 서울, 수도권 아파트중심의 가격상승이 나타나였고, 아파트에 대한 매매거래도 이전보다 많이 늘어났기 때문입니다. 다만 주택가격전망은 수치가 늘었지만, 소비자 심리를 종합적으로 나타내는 소비자 심리지수는 9월보다 하락하였고, 정부의 강력한 대출규제등이 시행 여파로 단기적으로 주택가격상승세가 이어지기는 어렵지 않을까 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 정부의 대츌규제에 따른 영향으로 주택상승세가 꺾인것은 맞습니다, 다만 이게 부동산 가격의 하락으로 이어질지는 아직 좀더 지켜봐야 한다는게 개인적입니다. 이유는 미 금리가 인하되었고, 우리나라도 어쩔수 없이 금리인하에 대한 압박을 받을수 밖에 없기 때문입니다. 결국 악재와 호재가 합쳐진 부분이기 때문에 각 부동산과 개인의 금리민감도에 따라서 주택별, 지역별 주택가격은 방향을 달리할 가능성이 있습니다. 즉, 전문가들 대부분은 보합세를 예상하는 경우가 많고 그동안 서울,수도권상승시기에 이에 따르지 못했던 지방이나 서울과 거리가 있는 경기도권 주택에 대해서는 오히려 상승가능성이 있다고 보는 경우가 있기 때문에 현재 상황만 보면 하락세 시장보다는 보합세, 그리고 향후시장반응은 좀더 관망할 필요는 있어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 말한 추세대로 흘러갈 가능성이 높긴 합니다, 개인적 판단에도 이전보다 투자대상으로써 볼때 수익가능성이 낮잊고, 그에따라 부동산불패신화등은 무너질것으로 보이고, 사람들의 부동산에 대한 인싱도 재테크로써 투자대상이라기보다 안정적인생활을 위한 거주공간으로 변화될 가능성이 높습니다. 물론 시장흐름에 따라 부동산 시장내 변화가 있을수 있고 그 과정에서 주택간 양극화등이 일어날수는 있기에 특정지역 특정매물에 대한 투자가치는 더 높게 평가될수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시골에 있는 주택으로써 매물여부를 알아보는 사이트는 대표적으로 전국 시골 빈집은행 홈페이지나, 귀농귀촌 종합센토 홈페이지를 통해 확인이 가능합니다. 이외에도 원하시는 지역있다면 해당 지역내 시골집등을 유튜브나 블로그에 검색어로 입력하시면 개별 매물에 대한 소개 블로그나 유튜브영상을 통해서도 대략적인 확인이 가능합니다. 그리고 다른 어플로는 집파고, 땅야에도 시골집에 대한 매물정보가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 제시된 내용만으로 정확한 판단을 할수 없습니다. 보통의 임대수익에 대한 산출하는 것은 건물가액보다는 임대료수익에서 운영비용과 세금 및 기타비용을 제외하고 어느정도가 남는지를 따져 보아야합니다. 예를 들어 운영비용이나 세금을 건물에 따라 차이가 있고, 건물구매시 발생한 대출등의 월 원리금부분도 다 계산이 필요하기 때문입니다. 다만 건물가치대비 연임대수익이 3%정도면 평균치로 볼수 있고 단순계산으로는 월 1500만원정도가 적절한 수준이 아닐까 생각되어 집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상속은 피상속인 사망개시일로부터 자동승계가 됩니다. 등기 여부와 관계없이 법으로는 지분상속이 되었다 볼수 있습니다, 결국 현재도 분양권을 제외하고 상속주택도 주택수 산정에 포함이 되게 됩니다. 다만, 예외적으로 주택을 소유하더라도 취득세 감면은 가능한데, 상속주택도 이에 해당되지만 상속된 지분을 처분하여야 합니다. 보통은 아버지와 공동상속이 되므로 빠르게 법적상속포기를 진행하시거나, 지분을 아버지에게 매매하는 방식으로 처분을 해야할듯 보입니다. 생애최초 대출시에도 이러한 부분은 동일한 것으로 알고 있기 때문에 지분을 빠르게 처분 또는 상속포기를 법적으로 마무리하셔야 할듯 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리관계 흐름이 매우 복잡해 보이나 현재 근저당이 없고, 갑구에 가압류와 경매개시등기 모두 말소되었기에 단순하게 권리권계는 모두 정리되어 깨끗한 상태로 보입니다. 그 외 오피스텔시세와 전세보증금의 시세차이 즉 전세가율이 어느정도 인지만 잘 확인하시고, 오피스텔인 만큼 전입신고 가능여부 확인과 불가시 전세권설정등기진행등의 특약을 잘 넣고 계약하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능합니다만 현 주택 보증금에 대한 대항력은 상실되게 됩니다, 그에 따라 퇴거시 보증금을 받고 나오는 것이라면 관계 없겠지만 그게 아니라면 대항력 상실에 따른 보증금 보호에 어려움이 있을수 있습니다,네, 가족이므로 본인이 하시면 됩니다. 네 정부24에서 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문의 경우라면 일시적 2주택 양도비과세를 고민할 필요는 없어보입니다. b주택을 매도하는 경우 원칙상 2주택에 따른 양도소득세 과세대상이 되겠지만 양도차익이 없기 떄문에 세금부담이 없으므로 먼저 처분하는게 맞는듯 보이고 이후 1가구 1주택이 되었다면 a주택을 매도하게 되면 양도비과세가 가능할것으로 보입니다. (a주택 2년실거주, 2년보유완성되었기에 규제지역여부 관계없을듯 보입니다.)

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2017년도에 산 오피스텔이 업무용으로써 주택수에 산정이 안될 경우 일시적2주택 양도소득세 비과세 적용을 위해서는 2019년 신규주택을 매수한 때부터 3년이내 2015년 구입한 종전주택을 매도하여야 2015년주택에 대해 양도소득세 비과세가 적용가능합니다. 말그래도 이떄는 주택기준으로 순서가 중요합니다. 만약 2017년도에 산 오피스텔이 주거용으로 주택수 산정에 예외에 포함되지 않고 주택수에 산정이된다면 현 3주택자가 되기 때문에 이떄는 양도비과세 적용자체가 어렵습니다. 그에따라 2015년주택을 처분하든 다른 주택을 처분하든 우선처분하는 주택에 대해서 양도소득세를 과세하게 됩니다. 그러므로 순서는 관계없겠지만 절세를 위해서는 양도차익이 적은 주택을 먼저 매도하는게 유리할듯 보입니다.