답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인 생각에도 확신이 없어 주변인들의 의견이 필요하다면 투자가치는 없다고 보시는게 좋습니다 .투자는 본인이 판단하였을때 충분한 수익가치가 있는 경우 투자를 하는게 맞지, 질문자님 생각에도 해당 선택이 맞는지 의문이 든다면 투자는 하지 않는게 최선으로 보이긴 합니다. 물론 시골에 있는 상가라고 해서 모두 투자가치가 없는 것은 아니지만, 일반적으로 생각할때 가치상승의 가능성인 낮고, 임대차시 공실에 대한 리스크가 커질수 있다는 점은 공통된 부분으로 생각되기에 장기적인 관점에서의 투자는 신중한판단이 필요해보이긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매가격과 디딤돌 대출과는 크게 연관성이 없습니다. 디딤돌대출의 경우 자격요건에 충족이 되어야 신청이가능하고 대출한도에서 주택가격기준은 매매가격이 아닌 은행이 판단하는 주택가격을 기준으로 판단하게 됩니다. 그리고 특수관계인 특히 직계존비속간 거래에서는 공공저금리대출은 신청이 불가한 것으로 알고 있습니다, 물론 다른 타 대출에 대해서도 가족간거래시 대출이 불가하나, 보통 은행이 매수자와 매도자의 관계를 판단할수는 없기에 편법으로써 대출이 되는 경우가 있지만 원칙상 불가한 부분으로 이후 해당 사실 확인이 될경우 대출회수등의 불이익이 생길수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문)2025년 공인중개사 시험 일정이 궁금합니다.공인중개사 시험은 매년 비슷한 시기에 있었던 것 같은데내년 공인중개사 시험은 언제쯤 시행되는지 알고 싶습니다.-> 공인중개사 시험은 매년 10월 마지막주 토요일에 시행됩니다. 지금까지는 큰 변동없이 해당 시점에 시행이 되었기에 내년도 10월 마지막주 토요일은 10/25이기에 해당일자에 시험시행이 될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 상승세가 잠잠해진 가장 큰 이유는 정부의 강력한 대출규제입니다. 보통 주택구매에 있어 대출은 필수적인 자금조달 방법이기 때문에 대출에 대한 규제가 강화될 경우 자금조달에 어려움이 생길수 밖에 없기에 구매자들의 심리가 위축될수 밖에 없고 시장내 거래량 역시 줄어들수 밖에 없습니다. 그결과 가격은 하락하거나 상승세가 꺾이는게 일반적입니다. 다만 시장경제에서는 정책에 대한 적응도 빠르기에 일시적으로는 정부의 정책의 효과가 나타나지만 시간이 지날수록 시장은 해당 정책운영에 적응하면서 가격은 생각치 않은 방향으로 흘러갈 가능성도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산의 수요는 여러가지 요인에 따라 영향을 받게 되는데, 기본적으로 수요자의 심리가 반영되기 떄문입니다. 특히 정부의 정책운영에 따라 수요자들의 심리가 변동되게 되고, 그 수요의 결과로 가격도 달라지게 됩니다. 예를 들어 부동산 가격의 상승세가 심화될 경우 정부는 강력한 규제를 통해 수요심리를 낮추고 부동산 가격안정화를 위한 노력을 하게 됩니다 .대표적으로 금리를 높이거나 다주택자에 대한 세금등의 규제강화를 하게 되고, 반대의 경우 정부는 공공저금리 대출상품이나 대출에 대한 규제완화, 부동산 규제완화를 통해 수요를 높여 부동산 가격을 회복시키게 됩니다. 즉 어떠한 상황에 어떠한 정책을 운영하는지에 따라 부동산 수요와 가격도 다르게 나타나게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전 질문과 동일한 질문으로 보입니다. 부동산 관련 법이나 규제는 결국 한정적인 부동산 재화에 대해 형평성을 높이고, 무분별한 개발에 따른 환경파괴나 도시경관보호등을 위한 목적입니다. 또한 부동산을 통해 발생할수 있는 부의 편중에 따른 서민층의 주거불안정을 해소하기 위해 정부가 정책을 통해 개입하여 서민들의 주거 안정성을 높이는 역할을 하고 있습니다. 말그대로 부동산 특성으로 인해 정부의 개입이 필수일수 밖에 없기에 부동산 법규와 정책은 주거안정성과 큰 영향을 미치고 있다 할수 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상승세가 둔화되었다고 시장 안정화로 보기는 어렵습니다. 정부가 부동산 가격안정 및 가계대출 안정을 위해 대출규제를 진행하였고, 그 결과 주택가격 상승세가 약화되었다고 해도 그결과 자체가 시장안정화를 의미하지는 않기 때문입니다. 말그대로 정책반영에 따른 일시적인 상승억제일수도 있기에 좀더 상황은 지켜볼 필요가 있습니다. 이러한 상황에서는 매수자, 매도자 모두 좋은 상황은 아니며, 매수자의 경우 대출을 통한 자금조달이 어려워진점으로 인해 수요심리가 역화될수 있고, 매도자입자에서는 기대했던 상승세가 줄어들었기에 향후 흐름을 보고자 원 매물을 다시 회수할 가능성이 높아 결론적으로 거래량이 줄어들게 되어 양쪽모두 득이 되지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.악성미분양은 준공이후에도 분양되지 않은 아파트를 말합니다. 보통 아파트 분양은 건물을 착공하는 시점에 모집을 하게 되는데 여기서 미분양이 발생하는 경우, 2순위청약, 무순위 청약등을 순차적으로 진행하여 미분양 물량을 소진하게 됩니다. 이렇게 함에도 준공이 완료되어 실제 입주가 시작되는 시기까지도 주인을 찾지못하고 미분양상태로 남아있는 주택은 악성미분양주택이 됩니다. 결론적으로 아파트 준공 이전 미분양은 일반미분양, 준공이후 미분양은 악성미분양으로 구분됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.악성 미분양 아파트는 준공이후에도 분양되지 않은 아파트를 말합니다. 이러한 악성 미분양이 발생하는 이유에는 부동산 시장하락에 따른 수요감소가 이유가 될수도 있고, 시장내 과잉공급에 따라 발생할수도 있고, 내부적으로는 해당 아파트 입지나 시설, 만족도가 낮아 수요가 없는 이유일수도 있습니다. 현재의 악성 미분양주택의 증가는 부동신 시장침체와 경기침체등이 가장 큰 이유로 볼수 있고 , 특히 지방에서는 인구유출로 인한 수요감소와 과잉공급등이 맞물리면서 그 수가 증가되는 추세입니다,보통 악성미분양이 발생하게 되면 건설사에는 빠르게 이를 소진하기 위해 무료옵션이나 기타 경품제공등을 통해 물량소화를 진행하지만 이도 여의치 않을 경우 분양가에 대한 할인분양을 통해 소진을 하게 됩니다. 이런경우 기존 수분양자와 할인분양자간 입장차이에 따른 마찰이 생겨나는 경우가많고 시행사와도 법적다툼등이 흔하게 일어나고 있습니다. 보통 한번쯤 뉴스에서 보았던 입주를 위해 이사오는 할인분양자들을 기존 분양자들이 입구를 막거나 이사를 방해하여 입주하지 못하도록하는 내용등이 다 이러한 할인분양으로 인해 발생하는 다툼으로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 한 나라의 경제,금융이 개방되기 시작하면서 외국 자본이 들어오기 시작하고, 해당 해외기업과 자국 기업간 경쟁에서 자국 기업의 경쟁력이 떨어지게 되면서 기업간 m&a를 통해 외국기업에 인수되거나 하면서 해당 국가 자본시장을 해외기업이 장악하게 되는 것이라 볼수 있습니다. 우리나라 역시 imf시기에 이러한 현상이 심화되기도 하였고 국내증시에서도 외국자본의 유출과 유입에 따라 나라 경제 전반이 흔들리게 되는 현실을 맞이하고 있습니다.