답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 5%을초과하였다면 무조건 문제가 되는 것은 아닙니다. 2022년 재계약시 짋문자님이 임대인에게 갱신청구권을 사용하였고 해당 갱신청구권을 사용하였음에도 임대인이 이를 초과하는 인상을 한 경우에 차액분에 대한 반환이 가능합니다. 즉, 갱신청구권을 사용하지 않은 합의갱신을 하였거나, 두당사자간 협의(임차인이 인상에 대한 동의)를 하여 인상되었다면 반환을 주장하기는 어려울수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재외국인의 경우 청약통장 가입이 가능합니다. 다만 내국인과 동등한 효력인정을 위해서는 소득세와 같은 세금납부 이력이 5년이상 되어야 하는 것으로 알고 있습니다. 그리고 공공주택의 청약이 아닌 요건이 덜 까다로운 민간청약이 가능하다고 알고 있습니다. 정확한 사항은 행정청등에 문의가 필요해 보이긴 합니다. 그리고 재외국인은 실제 한국에 거주하는 외국인이고 이러한 외국인의 경우 배우자가 한국사람이거나, 직장등의 이유로 인해 장기간 한국거주가 필요하고 한국내 소득을 발생시키고 세금을 납부하는 분들이기에 꼭 내국인과 차별을 둘 이유는 없어보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경관위원회와 도시계획위원회 승인은 재개발을 위한 사전준비단계이고 정비구역 지정과 조합설립등을 추가로 진행하여야 하고, 이후 착공전까지 과정이 남아 있기 때문에 확정여부를 떠나 사업의 마무리까지는 변동성이 있을수 있습니다. 보통 정비구역지정이후 정식조합설립(추진위원회X) 이 되면 실질적인 재개발과정을 시작하였다고 보시면 됩니다. 해당 심의기간은 경관위원회와 도시계획위원회를 포함해 6개월정도 소요되며, 신속통합개발등에 속할 경우 2~3개월로 줄어들수는 있습니다. 과정상 조합설립이후에도 사업시행인가, 관리처분인가등의 행정청 인가가 필요하기에 아직은 재개발 확정이나, 구체적인 사업계획등을 논할 단계는 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의 방식에 따라 다릅니다. 일반적인 공유방식으로 지분별 소유를 하고 있다면 다른 공유자들의 승낙없이도 제3자에게 본인 지분을 매도할 수 있습니다. 다만 공유가 아닌 합유,총유방식으로 공동명의 되어 있다면 이때는 다른 공유자의 동의가 필요하게 됩니다. 합유의 경우 공동사업을 목적으로 출자한 경우, 총유의 경우 문중, 종중등의 목적이기에 보통은 공유방식이 일반적이고 질문의 경우도 이에 포함될 경우 다른 지분권자의 처분행위에 다른 지분자들의 동의,승낙은 필요하지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.새로운주택의 전입신고는 현 주택 보증금 받은 이후에 하셔야 합니다. 그러므로 퇴거일인 6일에 하시는게 맞고, 2일에 전입신고를 하실 경우 현주택에서 대항력을 상실하기떄문에 공백이 생기더라도 전입신고를 먼저 하시면 안됩니다, 다만, 상황상 불안하시다면 현 주택에 가족한분을 전입신고한 뒤 이후에 본인만 새로운 주택에 전입신고를 하셔도 양쪽모두 대항력 유지는 가능할수 있습니다.

보통 신축의 경우 등기부등본이 없는 상태에서 임대차계약을 체결하기 떄문에 일반적인 임대차에 비해 확인할 서류등이 추가될 뿐 거래상 위험도가 더 높은 것은 아닙니다. 물론 등기부등본을 통한 권리관계 확인이 불가하기에 계약서상 특약을 추가로 잘 기재하시면 되고, 보통은 중개사무소를 통해 계약을 체결하면 이러한 부분까지 고려하여 기재를 해주게 됩니다, 신축이라고 해서 꼭 회피할 계약대상물은 아닙니다.

보통 시공사의 과실에 따라 공사지연등으로 입주가 늦어지면 계약의무 불이행으로써 손해배상등의 청구가 가능합니다.소송과정에서 시공사의 과실 입증과 손해에 대한 객관적인 입증이 필요하고 해당 입증이 될 경우 손해배상 승소를 통해 보상받으실수 있습니다. 보통은 입주예정자 각각 소송을 진행하기 보다는 시행사 또는 수분양자대표 등이 피해자를 모아 하나의 소송으로 진행하는게 일반적이긴 합니다.

해당 부분은 정확한 이유는 등기부를 봐야 설명이 가능합니다. 간단한 경우로는 이전 경매시 유찰에 따라 경매를 통해 채권회수가 불가하여 경매가 취소되었거나 채무자가 채무를 상환하여 경매가 취하된 경우가 있을수 있고 이후 다시 소유자 재정상황이 악화나 현 주택가격이 상승함에 따라 이전과 다르게 채권 회수가 가능한 수준으로 판단되어 채무자가 다시 경매를 신청하였을수도 있습니다. 그리고 흔하지는 않지만 당시에 유찰이후 낙찰자가 나와 낙찰되었고 소유자가 변경된 상태에서 해당 소유자의 재정상황이 악화되 다른 채권자에 의해 경매가 진행된것일수도 있습니다 . 경우의 수가 있는 만큼 정확한 사유는 질문의 내용만 가지고 알수 없습니다. 중요한건 현재의 권리관계이며, 현상태를 기준으로 권리분석을 하시고 입찰가능성을 판단하시면 됩니다.

우선 직거래를 하시는 듯 합니다. 일단 직거래를 하시면 전세보증보험에 가입이 불가하고 이럴 경우 전세대출도 거부될수 있는점은 참고하셔야 합니다 그러므로 중개사무소를 통해 계약서를 대필하시면서 계약상 도움을 받으시길 권해드립니다. 은행을 통해 사전심사를 받아보시면 됩니다. 은행에 따라 거절되거나 한도가 다르므로 몇군데 은행에서 사전심사를 받으셔야 하고 실제 계약서작성후 대출신청을 하시면 됩니다. 처음 말한 것처럼 직거래면 사실상 본인스스로 등기부를 통한권리관계 확인 및 계약서작성등을 하셔야하고, 보증보험등은 가입이 불가합니다. 계약시 계약금 협의하여 10%전달하시고 요건에 해당될 경우 임대차 신고를 하시면 됩니다. 그리고 잔금시에 잔금지급후 주택인도를 받으시면 됩니다. 물론 전입신고도 해당시점에 하시면 됩니다.

보통아파트 매도시에는 양도차익에 따른 양도소득세가 부과됩니다. 양도차익은 매도가격보다는 매도가액과 취득가액의 차이를 말하는 것이기에 주택가격이 낮더라도 양도차익이 크다면 높은 세율이 적용될수 있습니다 .일반적으로 양도세율은 6~45%까지 적용되며, 양도차익(매도가-매수가)이 1200만원이하 65%, 1.5억이하 35%, 5억이하 40%, 10억초과사 45%가 차등적용됩니다 , 정확한 과세세율에 대해서는 인터넷상 양도소득세율을 검색해보시면 알수 있습니다. 그외 매도과정에서 발생하는 세금은 없습니다 .