답변 내역

상가건물이라도 등기부상 어떻게 되어 있는지에 따라 달라집니다. 예를 들어 건물 하나가 하나의 등기부를 사용하고 있다면 건물자체를 매도할 경우 건물주는 1명이 되고 상가3개에 대해서는 자동으로 임대인이자 건물주가 변경되는 것과 같고 구분건물로써 상가가 각 호수별 등기부가 별도 존재한다면 그때는 건물자체의 소유자가 아니라 각 호수별 소유자가 별도 존재하게 되는 것으로 한명의 상가소유자가 상가 각각을 다른 사람에 매도하였다면 이때는 각 호수별 소유자가 다른 사람으로 변경되는 것이지 건물주가 3명이 된다는 의미로 보지는 않습니다, 즉, 건물전체를 소유한 사람은 없는 것이고 각 호수별 소유자가 있을 뿐입니다. 그리고 건물 관리는 구분건물일 경우 대부분 관리업체가 관리를 하게 되면, 각 호수별 관리비를 통해 건물 관리 및 운영을 하게 됩니다. 쉽게 구분건물이라면 흔하게 말해 아파트와 같은 개념으로써 한동의 건물에 여러명의 소유자가 있게 되는 것이고, 그렇다고 208동 건물주라는 표현대신 208동 101호, 201호 소유자가 이렇게 말하는 것과 같다 보시면 됩니다.

노후에 대한 준비는 개인마다 차이가 있지만, 최근에는 보유주택을 주택연금을 전환하여 매월 연금처럼 수령을 하거나, 개인 연금등을 젊은 시절에 가입 , 꾸준히 납입하여 노후에 이를 생활비등으로 사용하는 방법등이 있습니다. 그리고 50세에 직장을 그만둘수는 있지만 현실적으로 은퇴를 하는 나이는 아니기 떄문에 개인 자영업 운영이나 별도 사업등을 통해 추가적인 노동을 하실수도 있습니다. 그렇기 떄문에 노후에 대한 준비도 필요하지만 나이가 들어서도 본인이 하고자하는 것에 대한 선택과 준비도 필요할듯 보입니다.

현재 전세로 거주하고 있는 상태에서 토지를 구매해서 주택을 건축한다는 것으로 이해가 됩니다. 이럴 경우 당연히 주택완공후에는 주택을 소유한 유주택자가 되며, 그리고 전원주택에 대해서도 생애최초 대출은 가능하나, 기본대출요건에 해당되셔야 하고 세대주를 포함한 세대원 전부 주택구매이력이 없어야 합니다. 다만, 직접 신축을 하는 경우라면 자세한 부분은 은행등을 통해 상담받아 보셔야 할듯 보입니다.

일반적인 경우라면 아파트 6층에 베란다를 통해 도둑이 침입할 가능성은 낮습니다, 물론 불가한 것은 아니지만, 아파트 특성상 1층부터 6층까지 베란다를 통해 올라갈 경우 이미 외부에서 충분이 인식이 가능하기 떄문에 발각될 가능성이 높고, 빌라처럼 가스베관등이 베란다로 나와있는 것은 아니기에 현실적으로 불가하다고 보는 게 맞습니다.

분양권도 원칙상 주택수에 포함되게 됩니다. 그에따라 증여로 취득한 주택까지 2주택자로 볼수 있습니다. 취득세의 경우 증여은 일반 유상취득에서의 세율이 적용되지는 않습니다. 증여의 경우 매매사례가액등 시가인정액을 과세표준으로 하여 세율은 3.5%가 적용됩니다. 다만 시가표준액 3억 이상인 조정대상지역의 주택을 증여받을경우에는 증여취득 중과세율로써 12%가 적용됩니다. 다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령이 정하는 경우에는 취득 중과세는 적용되지 않습니다.

금리의 인하는 어느정도 기정사실화 된 부분입니다. 다만 그 시기와 횟수에 대한 의견차이만 있을 뿐입니다. 특히 최근 미국 소비자물가지수(cpi)도 시장 예상치에 부합되었기 때문에 올하반기 부터 미국기준금리는 인하될 가능성이 있습니다, 그에따라 우리나라도 하반기쯤 금리인하 가능성이 높은 편입니다, 현재 미국과 한국의 기준금리차이가 있기 때문에 미국이 금리인하가 시작된다고 해도 우리나라의 경우 속도조절이 필요할수 있으므로 이점은 참고하셔야 할듯 보입니다.

8월 만기에 맞추어 매매를 진행하시기 위해서는 우선 현 임차인에 대한 임대차를 만기해지하시는게 가장 간단합니다, 만기 6~2개월전 재계약 거부의사를 통보하시고, 해당 만기일에 맞추어 새로운 매수자를 찾으시면 됩니다,다만 현재 임차인에게 갱신청구권이 있어 연장이 가능한 상황이라면 연장을 거부할수 없고 임차인에게 전세승게거부권이 있기 때문에 임차인과 양해는 구한뒤 매매를 진행하셔야 합니다. 임차인에게 의사통보시에는 우선 계약연장 의사기 있는지를 문의하시고, 그뒤 매매를 진행할 예정이라는 점을 전달하시면 됩니다. 그리고 부동산보다는 직접 임차인과 의사소통을 하시는게 각자의 입장을 소통하는데 더 나을수 있습니다. 결론적으로 임차인에 대해서 계약연장의사가 있는지 우선확인이 필요하고, 연장을 원하는 경우 매매예정인점을 전달하고 임대인이 변경되더라도 기존 임대차승계된다는 점을 설명하시면 될듯 보입니다.

현재 부동산 시장이 너무 불안한 상황이기 때문에 전문가들도 쉽게 예상을 하지 못하는 게 사실입니다, 일단 올해내 금리인하 가능성이 높아진 점은 시장에 호재로 긍정적인 부분이지만, 국내 부동산 PF대출 위기와 고물가에 따른 경기침체등은 악재등은 이러한 호재보다 더 큰 불안감을 주고 있기에 아직까지 부동산 가격의 흐름을 단정하기에 어려움이 있습니다. 개인적판단으로는 금리인하의 호재보다는 경기침체와 부동산대출위기등이 더 크게 작용되어 부동산 회복기는 좀더 시간이 필요할 것으로 보이며, 최악의 경우로써 부동산 pf대출이 생각과 다르게 파장이심화될 경우 부동산 가격하락까지도 예상이 가능하다 보입니다.

계약단계에서 2년뒤 만기시 보증금반환을 정확히 예측할수는 없기에 임차인은 가장 기본적인 전입신고에 따른 대항력 확보와 확정일자 부여를 통한 우선변제권 부여, 그리고 가장 중요한 보증보험 가입을 하시는게 안전합니다, 특히 보증보험 가입의 경우는 반드시 필요하며, 목적물에 따라 가입이 불가하다면 계약을 하지 않는게 보증금 보호를 위해 가장 안전합니다.

아파트가 아닌 빌라나 오피스텔의 경우는 시세대비해서 전세가율이 높은게 일반적입니다. 그에 따라 깡통전세등의 위험이 있기 때문에 시세에 대한 확인을 반드시 하셔야 합니다. 시세확인의 경우 정확한 비교대상이 있는 것은 아니기 때문에 여러부동산이나 주변지역 실거래가를 통해 여러 경로로써 확인하셔야 합니다. 그리고 계약시에는 반드시 보증보험 가입가능 여부를 확인하셔야 하고 보증보험 가입이 되지 않는 경우에는 계약자체를 진행하지 않는게 안전할수 있습니다. 만약 매물이 없고 반드시 입주하고 싶은 매물이 있는 경우로써 위 조건에 해당되지 않을 경우 협의가 필요하겠지만 최우선 변제범위내 보증금으로 맞추시고 차액을 월세로 전환하는 것도 방법이 될수 있습니다.