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전세 계약을 부동산에서 진행시, 중개보수에 부가세가 따로인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실무에서 중개보수를 지급하면서 현금영수증등을 할 경우 부가세를 따로 받는게 일반적입니다. 다만 부동산중개업자가 일반과세자일 경우 법정수수료에 10%을 더해 지급하고 현금영수증이나 세금계산서를 발급받는게 맞고 중개업자가 간이과세라면 법정수수료에 4%을 더해 받으면 됩니다. 또한 간이과세 중개업자의 경우 부가세를 포함한 중개보수가 법정한도를 초과한다면 공인중개사법 위반으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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전세연장계약을 구두상으로 했는데 사정상 전세를 빼야하는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전 재계약시 계약갱신청구권을 사용했느냐에 따라 달라질 듯 보입니다, 참고로 갱신청구권 사용이라는 의미는 주관적인게 아닌 문자나 계약서상 기재되거나 문자상 사용한다는 표시가 되어야 합니다. 만약 갱신청구권 사용을 통한 연장이였다면 계약해지는 묵시적갱신과 동일하게 적용되므로 임대인이 계약해지를 통보받은 3개월후 효력이 발생되어 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이때는 계약해지에 따른 다른 페널티를 받지 않습니다. 만약 갱신청구권 사용을 하지 않으신거라면 계약중도 해지에 따른 임대인의 합의가 필요하고 통상적으로 다음임차인+중개수수료를 지급하고 보증금을 돌려받지만, 이는 법적 사항이 아닌 실무상 진행되는 과정이라 임대인에게 강제할수 없습니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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올해 집을구매해야하는데 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미래의 상황을 정확히 예측하기는 쉽지 않습니다, 다만 단기적인 관점에서는 시장상황의 변화란게 있기에 전문가들 의견으로는 추가적인 금리인상으로 인해 주택가격 하락이 예상됩니다, 물론 정부정책을 통해 부동산 가격하락방어에 나서고는 있지만, 고금리 상황이 풀리지 않는 동안에는 급격한 상승은 기대하기 어려울듯 보입니다. 대출이자가 부담되는 현실에서는 대출을 통한 주택매수보다는 1년정도 시장흐름을 지켜보시는게 유리할수 있다는게 개인적인 의견입니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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임차인이 전세보증보험 반환절차를 밟을경우 임대인의 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인 말대로 계약종료통보와 함께 전세보증보험 반환절차를 받을수 없습니다. 계약만기전까지는 임차인이 할수 있는게 없습니다, 계약만료시 전세보증금을 돌려주는 않았을 때부터 진행할수 있는 부분입니다. 이때 임대인은 임차인 보증금반환을 위해 최대한 빠르게 대출이나 매도를 통해 자금을 마련하는 거 외에 할수 있는게 없습니다, 임차인의 보증금 미반환시 임차권등기명령, 지급명령, 전세보증보험 청구등 모든 절차에 따른 비용책임도 있기에 자금을 마련에 집중하시는게 좋을 듯 보이며, 매도가 어려울 경우 이를 통한 전세퇴거자금대출이나 최악의 경우 임차인의 시세만큼의 전세보증금차액에 대한 이자를 지급하고 계약을 연장하는 방법도 있지만 이는 임차인이 동의해야 가능합니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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집주인 입장에서 전세는 뭐가 좋아서 전세를 놓는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단한 예를 들어, 여기 1억짜리 아파트가 있습니다. 하지만 내가 가진 돈은 2000만원 전부입니다. 그런데 이 집에는 전세세입자가 살고 있고 전세금은 8천만원입니다. 그럼 나는 2000만원 투자해 전세를 끼고 부동산을 매입합니다. 실제 제 돈은 2000만원이 투자되었습니다. 2년뒤 전세 세입자가 만기가 찾아오고 전 이때 부동산을 매도합니다. 그런데 시세가 1억1천이라 그 가격에 팔았습니다. 그리고 전 전세보증금을 제외한 3000만원을 회수하죠.2년만에 수익률이 50%네요 ,5% 은행거치식 적금에 넣었다면 2년뒤 복리로 계산해도 2205만원을 회수하죠. 물론 여기에는 세금이나 각종 비용등이 빠져 있기에 정확하다고는 하기 힘들지만, 결국 투자로 볼때 부동산상승기라면 충분히 가치가 있는 투자이죠, 반대의 경우라면?.... 지금처럼 악소리만 나오는 지옥이 펼쳐지죠, 하지만 여지껏 부동산 하락이 있었어도 전체방향은 우상향중입니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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부동산이 올라도 나쁘고 내려도 나쁘고 머가 좋은건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각각의 문제는 있습니다. 부동산 상승기에는 주택가격이 높아 일반서민들의 주택구매가 어려워지고 이에따라 서민들의 주거안정이 어려워 문제가 되고 부동산 하락기에는 주담대와 같은 대출채권이 주택가격하락으로 인해 부실화 되기때문에 금융권 부실과 경제전반 부실화가 되기 때문에 문제가 됩니다. 상황에 따른 정책적 부분과 시장부분을 조절하여 문제를 해결하면서 이에 따라 부동산시장도 파도와 같이 상승,하락 파동으로 반복되게 됩니다 .즉 무조건 좋은것도 없지만 무조건 나쁜것도 없는게 부동산 시장입니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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근저당 설정 되어 있는 아파트 월세 어떨까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말 그대로 시세와 내 전세보증금 둘만을 비교 했을 때를 말합니다, 이에는 근저당이나 선순위 물권은 포함하지 않습니다. 임대차 계약시 선순위 물권이 있다는 것만으로도 내 보증금은 리스크를 안고 있는것과 같습니다. 월세의 경우라면 선순위 근저당이 있다면 지역에 따른 최우선 변제금액 내에 보증금으로 계약하는게 유리합니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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분양권 구매시 대출 가능여부가 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대출 가능여부는 실제 은행에 방문해 확인하지 않고는 정확히 알 수없습니다. 특히 필요한 자금 만큼의 한도가 대출 가능할지가 매우 중요한데 이는 정책이 완화되어도 개인소득에 따라 달라질수 있게 때문입니다. 분양권 매매를 고려하신다면 구매이후 추가로 들어가는 자금과 현보유자금을 잘 생각하시어 진행하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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집을 살까요 아니면 전월세로 갈까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 선택을 해도 그게 정답인지는 알수 없을듯 보입니다. 다만 현 자금상황에 맞게 잘 판단하시어 매수보다는 향후 주택유지비용(대출이자)등을 잘 계산하시어 선택하시는게 좋을 듯보입니다. 올해 상반기까지 금리추가인상이 예상되는 만큼 대출이자 상승과 주택가격 추가하락이 가능하니 이점 참고하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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선생님들 고견을 여쭙습니다....
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자도 결국 자기자본이 있어야 가능합니다, 모든 투자는 무리하게 자금을 끌어서 하는 순간 평정심을 잃을수 밖에 없습니다. 질문자님 나이는 알수 없지만, 우선 최소한의 몫돈 마련이 우선이고 이 돈을 마련하는 과정에서 부동산에 대한 어느정도 지식과 견해등을 공부하는게 필요합니다. 아는건 많은 데 돈이없어 투자 못하는 것과 돈은 있는데 아는게 없어 투자못하는 상황은 피해야 하기 때문입니다. 그리고 나서 목표자금이 만들어 지면 과감하게 투자하는 것이 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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