답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 청약등을 유리하기 위해 거주하지도 않는 주소지에 전입을 하는 경우 위장전입에 해당되고 위장전입은 불법이기 떄문에 처벌 대상이 됩니다. 또한 청약에 당첨되더라도 위장전입이 확인되면 청약당첨은 무효가 됩니다. 처벌규정은 주택법 위반에 따라 3년이하 징역 또는 3천만원이하 벌금이 주어지게 되고, 보통 최초 적발이 되는 경우에는 실제 벌금형으로써 종결처리되는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전까지 다자녀의 기준이 자녀 3명이였으나, 개정을 통해 지금은 2명의 자녀만 있어도 다자녀 가구에 해당되기 떄문에 미성년인 자녀가 2명있는 경우라면 다자녀 특별공급에 지원이 가능합니다. 물론 그외 다른 요건에도 충족이 되어야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 집주인이 주택 임대사업자인데, 보증보험을 가입하지 않아도 되는건가요? 최초 계약시, HUG 대출로 보증보험 자동 가입되어서 집주인이 일정 금액을 부담했습니다. -> 법으로 임대사업자의 경우 보증보험에 가입을 하여야 합니다. 단, 예외적으로 임차인 동의를 얻어 가입을 하지 앟을수는 있고 이럴 경우 임차인이 직접가입을 하고 해당 가입보증료의 100%을 임대인이 부담하게 됩니다. 흔히들 말하는 임대인 75% , 임차인 25% 부담은 임대인이 보증보험에 가입을 하였을때에 해당이 되는 부분입니다. 1-1. 보증보험을 무조건 가입해야하는 상황이라면 집주인이 보증금을 낮춰줘야 계약 연장이 가능한 게 아닌가요? (80% 비율인 2억 3천 수준으로) -> 보증보험에 적용되는 기준이 임대사업자와 세입자와는 다른것으로 알고 있습니다. 보통은 한도등에 문제가 있을 경우 보증금 전액이 아닌 일부보증으로도 가입을 할수 있기 때문에 해당부분은 임차인의 확인이 필요합니다. 2 . 서울시 신혼부부 전세대출은 80% 비율 안쪽으로 금액이 들어가지 않아도 대출 실행이 가능한가요...?-> 해당 부분은 정확하게는 답변드리기 어려우나 ,질문철머 신청요건에 보증금의 최대 80%까지라고 하면 이를 초과한 한도로 대출은 되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 적용되는 기준이 다릅니다. 일시적 2주택으로써 종전주택 3년내 처분은 양도소득세에서 비과세요건이고 6개월 내 처분 조건은 신규주택담보대출을 이용할 경우 적용되는 부분입니다. 즉, 본인이 현재주택을 가지고 있으면서 새로운 주택을 구매하여 주택담보대출을 이용할 경우 이전 소유주택을 6개월내 처분을 하셔야 합니다. 그래야 현재 받고 있는 주담대가 유지가 되며, 양도소득세 역시 3년내 매도를 한것이기에 일시적 2주택 비과세가 적용되게 됩니다. 만약 동일한 상황에서 대출없이 주택을 구매하는 경우라면 6개월내 처분조건은 적용되지 않기 떄문에 양도비과세를 위해서는 기존대로 3년내 종전주택을 매도하면 됩니다. 전자의 경우로써 6개월내 주택처분을 못하였을 경우에는 대출회수등의 조치가 있을수는 있겠으나, 이것 때문에 일시적 2주택비과세가 미적용되는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 직계존비속간 전세임대차는 문제가 없지만, 전세대출의 경우 원칙적으로 허용되지 않습니다. 즉 질문자님 명의로 전세임대차를 진행하게 되면 전세대출이 어려울수 있기에 하신다면 예비남편분 명의를 임차인으로 하여 아버지를 임대인으로 계약을 진행하시면 대출은 가능할것으로 보입니다. 물론 혼인신고전에 임대차계약과 전세대출을 받으셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전에도 같은 질문을 본듯합니다. 이전 답변을 참고하시면 될듯 보이고, 결론만 말씀드리면 일반적인 임대차 기준으로는 볼때 리스크가 큰 계약으로 보입니다. 일단 후순위 임차인지위라는 점과 선순위 임차인및 근저당으로 인해 전세가율이 매우 높을수 있다는 점, 경매진행시 최우선 변제가 가능하더라도 일부금액에 대해서는 손실 가능성이 있다는 점이 그 이유입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매를 하는데 있어 공인중개사 자격이 반드시 필요하지는 않습니다, 다만 공인중개사 자격을 취득하는 과정에서 배우게 되는 부동산에 대한 전반적인 이해와 각 세금에 대한 사항 , 토지이용에 대한 부분등들이 실구매를 할때 도움이 될수 있습니다. 특히나 토지의 경우 건축을 위해서는 지목이나 이용가능성등에 대한 판단이 필요한데, 스스로 이러한 부분을 고려하여 토지를 구매할수 있기에 거래안전성이 높아질수 있고, 권리관계나 다른 리스크에 대해서도 일반인보다는 훨씬 회피가 유리하실수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축아파트도 매매하실수 있습니다. 별도의 매매제한 규정은 없습니다. 다만 재건축의 경우 조합원 지위승계가 안되는 시점이 있는데, 투기과열지구 내 재건축사업의 경우 조합설립인가일 이후 양도하게 되면 입주권을 받을수 없습니다. 해당경우를 제외하고는 크게 매매자체에는 크게 문제가 없습니다. 관리처분인가 이후에는 입주할수 있는 권리 즉 입주권 형태가 되고 이때도 입주권 전매는 가능할수 있습니다. 거래가 안된다면 아무래도 수요가 없거나 위 경우에 해당되는 경우로 볼수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.연장에 대한 합의가 완료된 상태에서 세입자 대출로 인해 전세계약을 유지할수 없는 경우 책임은 임차인에게 있는게 원칙적인 사항입니다. 다만 사인간의 계약이라는 특성상 임대인과 조율을 해보셔야 하고 , 그에 따라 대응하는 방법은 달라질수 있습니다. 1. 집주인이 나가라고 할 경우대출 만기 시점에 바로 퇴거해야 하는지? 이사 준비 기간이 좀 촉박하게 될 것 같아서.. 혹시 이사 준비에 대한 유예기간이 있을까요? -> 계약만기시점이 맞겠으나, 집을 구하는 문제와 다음 임차인을 구하는 문제가 있기 때문에 일단은 협의에 따라 기간을 잡으셔야 합니다. 대출연장이 되지 않을 경우 만기일 기준으로 대출금액을 반환하여야 하기 떄문에 자금이 없는 임대인의 경우 보통 나가라고 하지는 않습니다. 2. 집주인이 구두 합의 내용대로 알아서 전세계약 유지하라고 요구하는 경우현재 대출 조건 때문에 안 되는 건데 해당 부분에 대한 강제성이 있을까요?-> 이 경우가 정말 예매하긴 한데, 대출에 대한 사항은 사실상 임차인이 부담하는 문제입니다. 사실 게약협의전에 대출연장에 대한 부분을 확인하고 협의를 진행하는게 순서상은 맞으나, 질문과 같은 문제가 발생되는 경우에는 임대인에게 보증금을 낮추는 대신 차액을 월세로 전환을 요청하거나하여 최대한 합의를 이끄셔야 합니다. 3. 혹시 전세금은 언제쯤 돌려받게 되나요?중기청 대출이라 전세보증보험 가입되어 있긴 한데 추가로 묶인 돈도 있어서... 갑작스러운 내용 변경 건 때문에 전세계약 파기하게 되어도 바로 돌려받을 수 있나요? -> 주택 점유이잔과 보증금 반환은 동시이행관계이기 때문에 퇴거하는 시점에 보증금은 반환을 받을수 있습니다. 시점으로는 만기일에 퇴거를 하여야 하기에 해당시점이 될것이고, 합의에 따라 일정시간을 주었다면 해당 시기에 퇴거와 동시에 보증금 반환을 받으실수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정권이 민주당으로 교체된 초기에는 부동산 상승에 대한 기대감이 컸고 실제 수도권내 주택가격은 상승세로 돌아섰습니다. 이유는 과거 민주당 집권시 부동산 시장 상승이 나타났기 때문입니다. 아이러니하게도 부동산에 대한 규제를 많이 한 민주당 집권시기에 부동산 가격은 오히려 상승되었던 경험이 있기 떄문입니다. 하지만 이번 이재명 대통령 취임이후 첫 부동산 정책인 6.27 부동산대출규제로 인해 기대와 다르게 수도권 주택시장내 가격상승세가 줄어들게 되었습니다. 기존과는 완전 다른 강력한규제로써 시장이 예상하지 못하였던 부분이였기 떄문입니다. 그리고 이번 정부에서는 부동산시장에 대한 투자자본을 주식시장등으로 돌리려는 노력을 하고 있기 떄문에 추가적인 부동산 정책도 공급강화와 부동산 투기억제를 중심으로 이루어질 가능성이 높아보입니다.