답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.실거주의무가 있는 아파트의 경우 원칙적으로 임대차가 불가합니다. 이전까지만 해도 완공후 바로 입주하여 3년을 실거주하여야 했기 떄문입니다. 다만 , 최근에는 분양대금의 납입시 자금조달의 어려움등을 고려해 정부에서도 완공후 바로 전입신고 및 실거주를 하지 않고 임대차를 진행할수 있도록 규제를 부분완화하였습니다. 다만 이러한 유예기간은 2년이며, 완공 후 2년뒤에는 본인이 직접 실거주를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 주택의 항후 가격상승가능성은 입지나 지역상황등에 따라 달라지기 떄문에 일반화하여 답변을 드기는 어렵습니다. 다만 대단지아파트와 나홀로 아파트간 비교를 하자면 구매당시의 가격은 나홀로 아파트가 유리하나, 향후 가격상승가능성과 가격방어는 대단지 아파트가 훨씬 유리한게 보편적입니다. 즉, 향후 가치상승이 중요하다고 하시면 나홀로 아파트보다는 일정규모 단지를 이루고있는 아파트를 구매하시는게 나은 선택이 될수 있습니다. 거주하는 편의성 면에서도 주변편의시설이나 아파트내 커뮤니티시설을 고려하면 나홀로 아파트보다는 단지구성된 아파트가 유리합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.강남3구는 현재도 규제지역에 해당됩니다. 규제지역에 해당되는 경우 대표적으로 주택구매시 적용되는 중과세, 세율등에 제한이 있고 대출에 있어서도 LTV, DSR등의 제한이 계속되고 있습니다. 또한 양도소득세 산정에 있어 1주택자라도 2년보유, 2년실거주를 하여야만 비과세가 가능하고 그외 규제지역에 따른 규제가 비규제지역에 비해 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그전이랑 크게 달라지지 않았습니다. 지금도 일반적인 주택담보대출은 주택가격(kb세시등)을 기준으로 LTV70%로 제한이 되어 있고, 개인 소득과 부채에 따른 DSR,, DTI 한도제한이 있습니다. 즉, 개인소득이 높고 부채가 없다고 해도 최대 LTV70%(생에최초 80%)까지 가능하고, 최근에는 스트레스 DSR 2단계로 인해 이전보다 가능한도는 오히려 줄어든상태이며, 정부의 대출규제까지 이어지고 있기에 이전과 비교하면 대출 가능성이나 한도는 더 낮아졌다고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가능성이 전혀 없다고는 볼수 없겠지만 갑작스레 다시 해당 구역을 지정할 가능성은 매우 낮습니다. 물론 부동산 정책에 따라 지가상승률이나 투기수요 증가로 인해 가능성은 있지만 당장의 발표한 정책을 다시 원래대로 할 경우 그에 따른 반발이 매우 심각할수 있고 부동산 시장침체에 따른 시장회복을 목적으로 해당 지역의 규제를 해제함으로써 수요증가등의 파급효과가 수도권 나아가 시장전반에 확산되는게 목적이기 때문 단기간에 다시 허가구역으로 전환은 되지 않을것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 측량의뢰는 시군구청 민원실에 가시면 출장나와있는 측량업체가 있습니다. 해당 업체를 통해 의뢰를 맡기시는 방법이 있고, 간단하게는 인터넷을 통해 측량업체를 검색해서 선택하는 방법이 있을수 있습니다. 측량비용의 경우는 공시지가나 입지환경, 면적에 따라 다른데, 한국토지정보공사 홈페이지등에 방문하시면 간편수수료 계산하는 페이지가 별도 있는 것으로 알고 있습니다. 이를 통해 확인하시면 대략적인 확인은 가능할듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙상은 전입신고가 되어있는 주택에 추가적인 세대의 전입신고는 불가하지만 잔금일에 새로운 세입자와 전 세입자가 입주와 퇴거를 동시에 하는 경우가 많기에 주민센터에서도 전입신고를 받아주는게 일반적입니다. 즉 잔금을 치루시고 주민센터에 방문하여 전입신고를 하시는데에는 문제가 없으며 별도 중개사가 조율을 하지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금일에는 잔금을 계좌등에 지급을 하시고 주택을 인도받으시면 됩니다. 그리고 선수관리비와 인수일자기준 관리비등을 주고 받으시면서 정산하시면 되고, 주택 인도후 하자등이 없는지 체크를 하시는게 필요합니다. 그외 매수과정에서 기존 근저당이 있는 경우 중개사나 매도인을 통해 대출상환영수증을 확인하시고, 근저당 말소등기와 소유권이전등기를 법무사들을 통해 진행하시면 됩니다. 물론 이전등기에 필요한 서류둥도 잔금지급과 동시에 받으셔야 하는데 법무사가 있는 경우 이러한 부분은 대리하여 처리해주게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신탁동의서는 필수로 받으셔야 하고, 특약에는 수탁자(신탁명의자)는 해당 부동산의 (동,호수)를 위탁인(임대인)이 임대차하는것에 동의한다 / 해당 계약의 임대보증금(또는 월세인 경우 월차임)을 위탁자가 수령하는것에 동의한다 이 두가지 특약은 반드시 기재를 하시는게 좋습니다. 그리고 특약상항외에도 신탁원부를 확인하여 등기부등본에 없는 채권금액의 유무 / 채권액등을 반드시 확인하시는게 필요합니다. 참고로 신탁부동산의 경우 경험상 어쩔수 없거나 해당 매물이 정말 마음에 들어 다른곳이 눈에 안들어오는 정도의 감정이 아니라면 되도록 피하시는게 좋습니다. 꼭 너무 위험해서가 아니라 다른 매물에 비해 리스크가 크게 있다는 점은 어쩔수 없기 때문입니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론적으로는 질문자님이 전세를 낀 매매를 하고 싶으시고 이과정에서 전세보증금 외 부족한 자금을 대출이 가능한지를 문의하신듯 보입니다. 일반적인 경우에는 선순위 임차권이 있는 상태에서 추가 주택담보대출은 불가능하진 않지만 한도가 나오지 않거나 은행별, 상품별 승인이 되지 않는 경우가 있습니다. 다만 임차인이 전입신고를 대출이후에 하는 조건등 즉, 선순위 임차권이 아닌 후순위 임차권으로 합의한 경우라면 은행이 선순위 근저당이 될수 있기에 대출에는 문제가 되지 않습니다. 물론 임차인은 권리관계상 매우 불리한 위치에 놓이게 됩니다. 결국에 위 조건에서의 대출이 불가능하진 않지만 이를 위해서는 임차인과의 협의와 순서적인 부분이 잘 갖추어져야 합니다,