답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 감정가라는게 결국은 KB부동산 시세 또는 한국부동산원 시세처럼 은행등이 판단하는 주택가격을 말하는 듯 보입니다. 해당 사이트에서는 단독주택 및 50세대미만 아파트등에 감정가를 나타내지 않는 경우가 많은데, 이러한 이유에는 해당 매물들의 매매거래가 자주 일어나지 않기 때문에 감정가산정에 어려움이 있기 때문입니다. 그래서 일반적으로 해당매물에 대해서는 공시지가를 기준으로 평가하게 됩니다. 다만 바용이 들더라도 개별적인 감정평가를 통해 가격을 판단할수 있고, 최근에는 안심전세앱등에서 이러한 매물들이 사각지대로써 문제가 됨에 따라 감정평가사협회에서는 이러한 매물에 대한 상담을 제공하기로 한것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 PF는 프로젝트파이낸싱으로 쉽게 개발사업을 진행하는데 있어 해당사업성을 기초로 하여 대출을 받아 사업을 진행하는 금융상품으로 볼수 있습니다, 그리고 이러한 프로젝트파이낸싱 대출은 분양을 통해 자금을 상환하는 구조인데, 부동산 경기가 하락하면서 수요가 줄고 미분양등이 발생하게 되면서 기존 PF대출에 대한 상환불능이 발생할 수 있는 위기가 찾아오고 대출기관인 금융기관 그리고 대출에 연대보증을 선 해당건설사의 유동성 악화로 이어지게 됩니다. 그래서 정부에서는 향후 PF대출의 신청요건을 강화하여 대출부실을 막고자 규제를 강화하였습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 토지거래허가제 해지 및 개발제한구역 헤제등에 따라 서울 강남권 시세가 상승증에 있는 것은 맞습니다. 그리고 해당 여파가 서울 인근지역으로 확대되는 분위기가 나타나고 있습니다. 다만 아직까지는 서울 하급지에 대해서는 거래량 증가는 나타나고 있지만, 가격상승세는 눈에 띄지 않는 모습입니다. 아직까지는 정부대출규제여파와 스트레스 DSR등 가격제한요소들이 있기에 조금은 더 지켜봐야 될듯 보이나, 상승세가 서울 지역 전반으로 이어질 가능성은 높아 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 출퇴근을 고려하면 거리상이나 교통편의성등을 고려하면 청라가 맞을것으로 보입니다, 그리고 청라의 경우도 신도시로써 주거편의시설등이 많이 개선되고 있고, 점차 개발이 지속되고 있는 만큼 거주에 있어서는 유리한 부분이 있습니다. 송도의 경우도 청라와 크게 다르지는 않지만 서울과의 접근성에서 불리한 부분이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 시장상황에 따라 조금 달라지게 됩니다. 부동산 상승기에서는 매도자 중심의 시장으로 볼수 있기에 가격이나 계약조건등에 있어서 매도자 중심으로 진행이되게 됩니다. 반대로 부동산 하락기에서는 수요가 감소하여 거래가능성이 낮은 만큼 매수자중심의 시장으로 볼수 있고 그에따라 매매계약시 매수자 중심의 시장이 형성되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔은 원칙상 주택이 아닌 건축물로 주거용이 아닌 업무용 시설로 볼수 있습니다. 그리고 관련법규도 주택법이 아닌 건축법에 따르게 됩니다. 그리고 시설에 대해서 아파트와 차이점은 발코니 유무와 바닥난방의 유무인데, 이전까지는 오피스텔의 경우 면적에 따른 바닥난방제한과 발코니제한이 있어 구분이 가능하였으나, 최근 모두 완화되므로써 사실상 용도상 차이를 제외하면 눈으로 볼때 큰 차이를 찾기 어려움이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사업계획에 따르면 청라동 일대 27만제곱미터 규모로 조성되는 청락국제업무단지는 가, 나 구역으로 구분되어 있으며, 가 구역에는 업무시설과 지식산업센터, 오피스텔, 주상복합 건설로 알고 있고 나 구역에는 인공지능, 정보통신기술, 사물인터넷 등 4차산업 기업을 위한 오피스 단지를 건립할 예정으로 알고 있습니다. 다만 아직까지는 완공되지 않은 만큼 입주할 기업에 대해서는 정확히 결정된 바 없는 것으로 알고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차 보호법과 상가임대차보호법에 따라 임대료 상한에 제한이 있습니다. 물론 요건에 해당하는 경우 적용되며, 주택임대차에서는 주거용오피스텔도 이에 영향을 받을수 있기에 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우에는 5%이내 인상제한, 상가의 경우도 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 경우 5%이내로 제한이 됩니다, 특히 상가의 경우 10년 계약갱신청구권이 인정되므로 장기간 5%이내 인상만 가능합니다. 그리고 오피스텔이라도 앞에서 말한 것처럼 주택임대차, 상가임대차 여부에 따라서 임대료 인상제한이 적용되게 됩니다.

개인적으로 볼때 최근 유행하는 외식업이 있다면 건강을 강조한 음식과 샐러드, 비건디저트, 건강식 빵등이 점차 늘어나는 모습이 있다 판단됩니다. 전반적으로 건강에 대한 관심이 늘어난 부분이 가장 큰 이유가 될수 있고 저탄수화물, 고단백, 비건등 건강한 음식종류와 맛까지 갖춘 외식업에 대해서는 소비가 늘어나고 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 투자를 고려하실때에는 우선적으로 투자방식에 대한 선택을 하셔야 합니다. 예를 들면 임대수익을 노린 투자인지, 갭투자와 같이 시세상승에 목적인지, 아니면 일반매매가 아닌 경매등에 대한 투자인지 구분하고 그에 따른 리스크파악과 수익가능대상물에 대한 판단을 하셔야 합니다. 그리고 투자방식이 결정되면 해당 목적에 맞는 입지와 매물을 선책하는게 필요한데, 보통 투자에서 본인이 모르는 타지역보다는 본인이 거주한 경험이 있거나 지역에 대해서 잘 알고 있는 곳 중심으로 매물을 보시는게 입지적인 리스크를 낮출수 있습니다, 당연히 이럴 경우 시세에 대한 판단도 어느정도 유리할수 있습니다. 그리고 구매를 위한 자금조달방법등을 구체적으로 파악하신뒤에 투자를 진행하셔야 합니다.