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부동규제를 위한 대출규제가 다시 시작되었는데요. 부동산시장은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.최근 정부의 대출규제 강화와 갭투자 금지 정책으로 인해 단기적으로는 부동산 시장의 관망세가 이어질 가능성이 크다는 분석입니다갭투자 금지, 실거주 의무 강화 등의 정책으로 투자성 매수가 줄어드는 추세이며, 전세 물량이 늘면서 갭투자 수요가 빠르게 위축되고 있습니다 LTV·DTI 규제 강화는 투자 목적 대출을 크게 제한하며, 신규 주택담보대출자들이 영향 받을 것으로 예상됩니다 이에 따라 서울·경기도 외곽 시장의 갭투자 거래 및 매수심리가 냉각되고 있습니다 상반기 주춤하다가 하반기에는 금리 인하 기대와 공급 제한 우려에 따른 반등 가능성이 제기되고 있습니다 금리 인하 시점에서는 실수요 중심의 매매 전환, 갭투자 일부 회복, 청약 경쟁 심화 등이 나타날 수 있다는 전망도 있습니다
경제 / 부동산
25.06.29
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대학생이 자취할 시 무주택 세대주가 될 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 부모님과 같은 세대(주민등록상) 라면 세대주가 될 수 없습니다하지만 주소지를 자취할 거주지로 옮기고, 부모님과 세대분리를 하면 본인이 단독 세대주가 될 수 있습니다주택 소유 여부는 주민등록상 세대 전체를 기준으로 보기 때문에, 부모님과 같은 세대라면 부모님 소유의 주택도 본인의 조건에 영향을 미칩니다,청년 전세 대출 (중소기업 청년 전세자금 대출 포함)무주택 세대주 요건 충족 시 가능무소득자도 가능 (보증인 or 보증보험 필수)중소기업 재직자만 가능한 특화 상품도 있으니 해당이 안 됩니다,HUG 전세보증금 대출무주택 세대주 요건보증 심사 통과해야 하며, 소득 없으면 보증인 필요 가능성이 있습니다, LH 전세자금 지원 (전세임대)사회초년생, 대학생, 청년 등 대상소득 없어도 가능, 대신 기초생활수급자 or 차상위계층, 저소득자 우선본인이 무주택 세대주이며 전세 계약 예정이면 신청 가능합니다이년 부분들이 있으니 잘알아보시고 본인에게 맞는 대출을 알아보시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.29
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이번 정부에 시행한 부동산 정책에 대해서
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화로대출 가능금액을 줄여서 실수요자의 매수가 어려워졌습니다양도세 중과 또는 장기보유특별공제 기준을 변경해서 다주택자 매물 회수가 지연되고 취득세/보유세 부담 증가로 집을 새로 구입하기가 더 부담스럽게 됐습니다이러한 방식은 단기적으로 거래를 줄이고 집값 상승세를 억제하려는 의도지만, 반댓급부로 집 못 사겠다는 목소리도 나옵니다시간이 지나면 수요 억제로 인해 시장 안정화, 즉 집값이 잡힌다는 효과를 기대하는거 같습니다
경제 / 부동산
25.06.29
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오피스텔 타워주차 72대 주차할수 있으면 대형기계식 주차장인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.소형 ~50대 이하중형 50대 ~ 100대 미만대형 100대 이상따라서, 72대 주차 가능한 기계식 주차장은 중형 기계식 주차장에 해당합니다기계식 주차장에서 차종에 따라 구획이 나뉘는 경우가 많습니다기계식 주차장은 보통 차량의 높이와 길이 제한이 있습니다일반 승용차에 비해 RV/SUV 차량은 높고 크기 때문에, RV 차량이 이용할 수 있는 공간이 따로 마련되거나 제한될 수 있습니다차량 충돌이나 기계 고장을 방지하기 위해 차종에 따라 슬롯을 구분하는 경우가 일반적입니다 따라서, 승용차 전용칸과 RV/SUV용 전용칸이 따로 운영되는 경우가 많으며, 이는 해당 오피스텔의 주차 설계 및 운영방식에 따라 다릅니다
경제 / 부동산
25.06.29
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재개발지역 상속2주택을 형제네명이서 25프로 지분율로 상속등기햇고 지금 현금청산시기인데 양도세 문의드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.상속으로 인해 주택 수가 늘어난 경우, 일정 요건을 충족하면 다주택자 아님으로 봐서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다상속주택이 과밀억제권역 밖이라면, 1세대1주택 비과세 혜택 유지 가능합니다하지만 상속주택이 수도권(예: 서울, 인천, 경기)에 있다면 이 특례 적용 불가입니다재개발지역이면 보통 수도권에 위치한 경우가 많아 적용 불가 가능성이 큽니다본인 실거주 아파트를 먼저 팔고 나중에 상속주택을 현금청산 받는 순서면실거주 아파트에 대해 1세대1주택 비과세 가능합니다상속주택은 지분이라서 과세 시 일반세율, 일부 지분 양도 특례 가능성도 있습니다양도세는 다주택 여부 기준으로 비과세 여부 결정되기 때문에 실거주 아파트 먼저 파는 게 유리합니다불행히도, 현금청산은 양도로 간주되므로 각자 지분만큼 양도세를 부담하게 됩니다.본인 25% 지분에 대해서만 과세하지만 지분 30% 이하이고 공동상속 + 10년 이상 보유한 경우엔종부세 합산배제는 가능했지만, 양도세에선 이런 완전한 면세 특례는 없습니다지분이 작아도, 양도로 간주되는 현금청산 시엔 지분만큼 양도세를 납부해야 합니다세무사 상담을 받아보시기 바랍니다특히 재개발 관련 현금청산 시기와 등기이력, 실거주 기간에 따라 세금 계산이 달라질 수 있습니다현금청산은 자발적 양도 아님에도 불구하고 양도소득세 과세대상이라고 합니다
경제 / 부동산
25.06.29
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이재명 정부의 빚 탕감, 이래도 되는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.조건 충족 어려움이 크고, 금융제한·신용회복까지의 부담이 있어 단순히 연체해서 탕감은 사실상 쉽지 않습니다정책은 무조건 빚 내고 펑펑 쓰자는 동기로 설계된 게 아니라, 경제적으로 재기해야 하는 취약 계층에게 제한적으로 도움을 주는 구조입니다성실하게 빚 갚은 사람에 대한 형평성 문제는 분명한 우려이지만, 정책 목표는 저소득·장기 연체·폐업자 등 구제 대상 중심의 지원입니다
경제 / 부동산
25.06.29
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민주 정권이 집권 시마다 집값이 올라서 이번에는 주담대를 상한 6억으로 제한하는 정책을 폈습니다. 이러한 정책이 집값 안정에 효과가 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.과거 정부는 주로 세금 중심 규제(보유세·양도세·종부세)를 통해 집값을 잡으려 했지만,결과적으로 현금 부자만 더 유리해지고 중산층·청년 실수요자들은 소외되는 결과가 많았습니다그래서 이번 정부는 세금 규제는 최소화하고, 대신 대출 제한으로 투기 차단하자는 전략을 택한거 같습니다단기적으로는 고가주택 매수세가 위축 되고 거래가 감소되면 상승 억제 효과가 있습니다 하지만 공급 문제, 전세 불안, 지역별 수급 불균형이 함께 해결되지 않으면장기적인 집값 안정은 어려울것으로 보입니다
경제 / 부동산
25.06.29
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이번 부동산정책에서 실거주 의문궁금해요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대출과 관련하여 이번 발표 이후로는 1주택자가 대출받은 집에 실제로 거주할 의무가 없습니다즉, 대출 후 전입하지 않아도 되고, 다른 집에 바로 들어가도 무방합니다다만, 세금 절세 목적의 실거주 필요성, 다른 대출 규제나 투자 전략 등은 여전히 고려해야 할 중요한 요소입니다
경제 / 부동산
25.06.29
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대출 규제가 집값 안정에 도움이 되리라 생각하시는지요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.특히 다주택자, 갭투자자, 실수요자 중 일부의 거래 수요가 줄어듭니다최근 몇 년간 부동산 시장 과열의 주요 원인이 저금리,풍부한 유동성이었기 때문에, 대출 억제는 즉각적인 심리 안정 효과가 있습니다공급 부족, 지역별 수요 불균형, 전세 불안 등 구조적 문제가 해결되지 않으면 대출 규제만으로는 지속적 안정은 어렵습니다현금 부자, 법인 투자자, 비규제 대체 금융(사모대출 등) 등 규제를 우회하는 세력도 존재합니다일정 시간이 지나면 다시 풍선효과로 규제 없는 지역으로 자산 이동 가능성이 있고대출 규제는 단기적으로 시장 과열을 진정시키는 데 효과가 있지만,공급정책 및 지역 수급 불균형까지 함께 풀지 않으면 중장기적 집값 안정에는 한계가 있습니다특히 실수요자의 피해를 최소화하면서 정밀한 규제가 필요합니다
경제 / 부동산
25.06.29
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입주한지 2년 안된 아파트 월세 놓으면 대출 문제에 불이익 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1주택자 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 실거주해야 합니다만약 입주 2년 전에 월세로 전환하고 다른 집에 거주하면, 실거주로 간주되지 않아 향후 매도 시 세금 혜택을 못 받을 수 있습니다직장 이동, 질병, 가족 부양 등 부득이한 사유가 입증되면 일부 예외 적용 가능합니다국세청에 사전 문의 후, 서류 준비 철저히 해두는 것이 좋습니다대출 당시 실거주 조건으로 받은 주택담보대출이라면, 2년 내 전·월세 놓을 경우 계약 위반으로 간주될 수 있습니다실거주 의무기간 미준수 시 대출 회수 또는 금리 인상, 벌금 등 불이익이 발생할 수 있습니다전세대출의 경우, 기존 주택을 임대 중인 경우 신규 대출이 제한될 수 있습니다1주택 보유자가 기존 집을 월세 놓고 새로운 전세 들어가려는 경우에는 제한이 있습니다.단, 기존 주택에 실거주 불가 사유가 입증되면 예외가 있을 수 있습니다이런부분들을 확인하시기 바랍니다
경제 / 부동산
25.06.29
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