답변 내역

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 경우 일반적으로 가능한 구조지만, 몇 가지 법적·세무적 이슈를 반드시 체크해야 합니다새 아파트 구매 시, 부모님의 전세보증금이 자녀의 자금으로 사용되면 자금 출처 소명 대상이 됩니다특히 30세 이하의 자녀가 고가의 아파트를 구입하는 경우 편법 증여 의심 가능성이 높아집니다부모님 아파트의 전세계약서, 보증금 입금 내역 등을 명확히 남겨두시고계약서상 자금 흐름과 통장 이체내역이 맞아야 소명에 유리합니다부모님 소유 아파트에 전세를 놓는다면, 주택 임대소득 과세 대상이 될 수 있으니 세무사와 상담후에 모든 과정을 진행하시는게 좋을수 있습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,선순위 권리말소기준권리보다 먼저 설정된 권리는 경매 후에도 유효합니다대표적인 예:선순위 임차인선순위 전세권선순위 근저당권 (말소되지 않음)선순위 권리는 낙찰자가 인수해야 하므로, 이 권리의 금액만큼 낙찰가에 더해 비용으로 계산해야 합니다, 대항력 있는 임차인확정일자 + 주민등록 + 실제 거주 → 이 3가지를 모두 갖춘 임차인은 대항력을 가집니다대항력 있는 임차인이 말소기준권리보다 선순위일 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다, 유치권등기부에 표시되지 않지만 실제 점유자가 공사비를 못 받았다며 유치권 주장할 수 있습니다이런 경우 명도 지연 가능성이 있고, 소송까지 가야 할 수도 있습니다,불법 점유자 / 명도 저항점유자가 등기부에 없는 사람일 경우, 명도가 어려울 수 있습니다명도소송, 강제집행까지 갈 수 있으므로, 현장조사가 필수입니다이런부분들을 잘 체크하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대차 계약이 끝나도 임대인(식당 건물주)과 임차인(세입자) 모두 아무런 의사 표시를 하지 않으면, 기존 계약 조건 그대로 자동으로 다시 2년 계약이 체결되는 것을 "묵시적 갱신"이라고 합니다단, 계약 종료 1개월 전까지 임대인 또는 임차인이 계약을 종료하겠다는 의사표시를 하지 않으면 자동으로 갱신됩니다식당과 같은 상가 건물은 [상가건물 임대차보호법]이 적용됩니다.여기서는 보통 2개월 전까지 통보를 요구하지만, 법적으로는 1개월 전 통보도 유효합니다계약서에 2개월이라 명시돼 있으면 2개월을 지키는 게 좋습니다계약서를 다시 작성하지 않는다면 기존 계약서 하단에 본 계약은 2025년 9월 1일부터 2027년 8월 31일까지 2년간 연장되며, 양 당사자는 이에 동의하여 서명 날인함 이런 식으로 덧붙이고 도장을 찍는 것이 일반적입니다지금 계약 만료가 3개월 남았으므로 충분히 여유가 있으니 묵시적 갱신을 원치 않으시면 계약 만료일 기준 1~2개월 전에 갱신 또는 해지 의사를 서면으로 통보하세요그 전에 임차인과 상의하여 재계약서를 준비하거나 기존 계약서에 수정하여 재계약하시면 됩니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실거주 목적이라면 역세권/조망 좋은 고급 주상복합은 충분히 가치가 있습니다 특히 1~2인 가구나 맞벌이 부부에 적합합니다다만, 단지별 실내 구조와 층간 소음, 관리비 수준 등 이런부분은 꼼꼼히 따져야 합니다투자 목적이라면 단기 시세차익/재건축 기대는 금물입니다오히려 전세 끼고 장기 보유시에는 임대수익형 투자라면 긍정적입니다그렇지 않다면, 유동성 떨어지고 하락장에는 매도가 어려워서 리스크가 큽니다주상복합은 좋은 입지에 실거주 목적이면 고려 가능하나, 투자 수단으로는 비추천입니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.본계약이 체결되기 전이고, 중도금 등 주요 조건이 사후에 갑자기 제시된 상황이라면, 가계약을 해지하고 가계약금을 돌려받을 가능성이 높습니다중도금이라는 것은 단순한 금액이 아니라 계약 구조를 좌우하는 요소입니다계약 전에 중요한 조건이 협의되지 않았고, 후속 통화로 처음 제시된 것이라면 계약 내용의 불완전함으로 인해 가계약 해지 가능성이 높고, 이 경우 가계약금 반환이 정당합니다부동산과 협의를 잘해보시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지자체장(시장·군수·구청장)이 특정 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면해당 지역 내에서 일정 면적 이상 토지를 거래하려면 사전 허가가 필요합니다허가 없이 매매계약 체결하면 무효가 됩니다 규제 목적은 투기 방지, 공공 개발지역 보호, 부동산 안정화입니다 아이러니하게도 토지거래허가제 지정 전에 땅을 사려는 수요가 폭발하며 가격이 오르는 경우가 많습니다지정 예고가 되면 앞으로 규제에 걸리면 못 사니까 지금 사야 한다는 것때문에 매수가 급증합니다수요 과열로 단기적으로 거래량이 증가 하고 가격 상승이 되고 지정 후 허가제가 본격 적용되면 거래가 줄고, 가격 상승이 둔화되거나 하락합니다최대 5년까지 지정 가능하고일반적으로 1~3년 단위로 지정하고또 연장 여부를 결정합니다해제는 시장 상황, 투기 억제 효과 등을 보고 판단합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.논(전) → 밭(답 외의 농지)으로 지목 변경하려는 경우,부가가치가 높은 작물 재배 목적이라면 농지전용 및 지목변경 절차를 밟아야 합니다.면적 1,000㎡ 초과 1,000㎡ 이하내용 타 작물 재배 등 동일한 농업 목적으로 대부분 밭으로 바꾸는 것은 농업 목적이라 1,000㎡ 이하이면 농지전용 신고대상이고 초과 시 허가 대상입니다관할 시·군청 지적과, 또는 토지소재지 관할 등기소 (실무는 시청/군청 지적과)에 방문하셔서 상담받아보고 진행 하시기 바랍니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.박근혜 정부 시절에는 LTV 70~80%, DTI 60% 수준으로지금보다 대출이 훨씬 많이 가능했고, 금리도 낮고 집값도 저렴해서사람들이 그때 집 샀어야 했다고 말하는 이유이기도 합니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.혼인신고 전이라면 아내 명의로 보금자리론 활용한 주택 매수 가능합니다. 단, 전입신고와 세대 구성, 추후 혼인신고로 인한 세금 리스크를 반드시 고려해야 합니다 소득기준, LTV, DSR 등 구체적인 조건은 아내 단독 기준으로 금융기관과 사전 상담 해서 진행하시는것이 좋을거 같습니다

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청약 자격 요건을 갖춘 무주택자라면 기회가 될 수는 있습니다하지만 실제 당첨 가능성, 자금 마련 여건까지 고려하면 모든 무주택자에게 도움이 되진 않을거 같습니다그래서 많은 전문가들은 3기 신도시가 진짜 무주택자를 위한 거라면 공공임대 확대, 분양가 상한 강화, 실질적 혜택 강화가 필요하다고 보고 있습니다