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안녕하세요. 부동산 증여 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.부동산 증여와 현물 보상 사이의 순서를 결정하는 것은 세금 부담 , 절차 간소화 , 그리고 정책적 혜택 등을 고려해 판단해야 합니다.인천 미추홀구 제물포역 북측의 도심 공공주택복합지구가 현물보상 대상이라면 , 그 보상의 성격이 재산권 이전과 직결되므로 , 누구의 명의로 보상을 받을 것인가가 핵심 쟁점입니다.다음과 같은 측면에서 정리해 봅니다.(1) 증여 후 현물보상 진행 시의 장점ㆍ 보상 명의 일치 : 증여를 먼저 하면 , 이후 보상은 자녀 명의로 이루어져 재산권 귀속이 명확합니다.ㆍ 현물보상 자격 승계 : 도심공공주택 복합사업은 보상 대상자 기준을 사업시행자가 고시하는 시점 기준으로 판단하는 경우가 많습니다.증여 시점이 이 기준 전에 이루어진다면 , 자녀가 직접 보상 권리를 취득하게 됩니다.ㆍ 장기적으로 보상재산의 활용이 용이 : 예컨대 상가 등 수익형 자산으로 현물보상이 될 경우 , 이후 운영ㆍ처분이 자녀 명의로 바로 가능하여 경제적 계획이 유리하게 전개됩니다.(2) 단점 및 유의점ㆍ 증여세 발생 : 시가 기준으로 약 7,000만~8,000만 원의 주택을 증여받을 경우 , 증여세 기본공제 5,000만 원을 초과하는 금액에 대해 증여세가 발생합니다.예) 시가 8,000만 원일 경우 과세표준은 3,000만 원 -> 세율 10% -> 약 300만 원 전후의 증여세ㆍ 취득세 발생 : 증여받는 자가 무주택자이고 , 시가가 1억 원 이하이므로 감면 대상은 아님.3.5%의 취득세 및 농특세 부과 예상됨.(3) 현물 보상 후 증여의 경우ㆍ보상 대상은 모친으로 유지 : 보상대상자로 지정된 모친이 계약 주체가 되므로 행정상 간결함.ㆍ 세금 이연 가능성은 없음 : 현물보상으로 수령한 자산을 자녀에게 증여할 경우 , 증여재산의 시가가 보상가액보다 높아지는 경우가 많아 증여세 부담이 더 커질 가능성 존재.ㆍ 취득세 중복 가능성 : 현물보상을 받은 뒤 자녀에게 넘길 경우 , 자녀는 새로 취득한 재산에 대해 취득세를 다시 부담해야 함.결론적으로 , " 증여 후 현물보상 " 이 일반적으로 더 효율적ㆍ 보상 재산이 자녀 명의로 귀속되어 이후의 경제적 활용이 용이하며 ,ㆍ 모친이 보상재산을 다시 증여하는 방식보다 세금이 중복되지 않고 구조가 단순합니다.ㆍ 다만 증여 시점이 ' 보상 권리자 기준일 이전 ' 인지 확인이 필수입니다.-> 기준일 이후 증여는 보상권리 이전이 인정되지 않아 의미가 없습니다.{조언}공공주택사업 시행자(토지주택공사 등) 에 ' 권리산정 기준일 ' 을 확인하세요.기준일 이전에 증여를 완료하고 , 등기까지 마무리하세요.증여세 및 취득세를 납부할 자금 계획을 마련하세요.필요하다면 세무사와 공공보상 전문 행정사 상담을 병행하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.07.04
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주식합병으로 받을주식수 계산좀 해주세요
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.현대인프라코어와 현대건설기계의 합병은 주주 입장에서 주식 수와 가치가 어떻게 변화하는지 정확히 이해하는 것이 중요합니다.질문자의 보유 주식이 어떻게 변하는지 , 그리고 합병 후 가치는 얼마 정도가 되는지 하나씩 계산해보겠습니다.(1) 합병비율에 따른 신주 배정현대인프라코어 1주당 현대건설기계 주식 0.1621707주가 배정된다고 했습니다.현대인프라코어 주식 320주를 보유하고 있으므로 , 320 × 0.1621707 = 약 51.8946 주즉 , 합병이 완료되면 약 51.89주 (실제로는 51주 + 현금대체되는 소수점 주) 의 현대건설기계 주식을 받게 됩니다.소수점 이하는 일반적으로 현금으로 정산되며 , 최종적으로 51주 + 소액 현금을 받게 됩니다.(2) 합병 후 보유가치 계산현재 시가 기준으로 : 현대건설기계 주가 -> 85,000원그러므로 합병 후 보유하게 되는 주식의 가치는 , 85,000원 × 51.8946 = 약 4,410,041 원즉 , 인프라코어 320주는 합병 후 약 441만 원의 현대건설기계 주식으로 전환된다는 뜻입니다.(3) 합병 전후 가치 비교현재 인프라코어 주가 기준으로 질문자의 주식 가치는 :12,800원 × 320주 = 4,096,000원합병 후에는 약 441만 원이 되므로 , 현재 시가 기준으로는 오히려 소폭의 이득이 있는 구조입니다.다만 , 이것은 합병비율이 어떻게 책정되었는가에 따라 시장에서 형성된 기대치가 반영된 결과입니다.결론적으로 , 인프라코어 320주는 현대건설기계 약 51.89주로 전환됨.소수점 주식은 현금으로 지급.현재 시가 기준으로 합병 후 주식의 총가치는 약 441만 원.합병 후 주가는 현대건설기계 주가를 그대로 따르고 , 주식 수는 줄어듬.따라서 수량은 줄지만 주당 단가가 높은 현대건설기계 주식으로 바뀌면서 보유 총가치는 유지되거나 다소 증가하는 구조가 됩니다.시장 상황이나 주가 변동성에 따라 실제 수익은 달라질 수 있으니 , 추후 주가 흐름을 주의 깊게 살피는 것이 좋습니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.07.03
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배당 수익으로 나중에 연금처럼 탄다고 하면 어느정도 주식을 사야 하나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.배당 수익으로 연금처럼 노후를 보내고자 한다면 , 몇 가지 핵심 요소를 고려해 적정 주식 매입 규모를 계산해야 합니다.이는 단순히 주식을 많이 사는 것만으로 해결되지 않으며 , 목표 수익 , 배당률 , 투자 기간 , 세금 , 인플레이션 등 여러 요인을 함께 고려해야 합니다.(1) 필요한 연간 생활비 설정노후에 필요한 연간 생활비가 얼마인지가 가장 먼저 고려되어야 합니다.예를 들어 , 국민연금 외에 매달 100만 원 (연간 1,200만 원) 의 추가수입이 필요하다고 가정해 봅니다.이 금액이 배당 수익으로 충당되어야 하는 목표치가 됩니다.(2) 목표 배당률 가정안정적인 배당주 (예 : 리얼티인컴 ,AT&T , 한국전력우 , 기업은행 등) 는 연간 배당수익률이 보통 3~6% 수준입니다.여기서 4%를 평균 배당률로 잡고 계산하면 다음과 같습니다.ㆍ 연간 필요 수익 : 1,200 만 원ㆍ 목표 배당률 : 4%ㆍ 필요 투자금 = 1,200만 ÷ 0.04 = 3억 원즉 , 연간 1,200만 원의 배당수익을 얻기 위해서는 약 3억 원 정도를 4%의 배당률을 가진 주식에 투자해야 한다는 결론이 나옵니다.(3) 배당 소득세 고려한국에서는 연 2,000만 원 이하 배당소득은 분리과세(세율 15.4%) 가 적용됩니다.따라서 실수령액은 배당금의 약 84.6% 수준입니다.이를 반영하면 실제 필요한 배당금은 다음과 같습니다.ㆍ 세후 1,200만 원 실현을 위해 필요한 세전 수익 = 1,200만 ÷ 0.846 =° 1,418만 원ㆍ 다시 계산 : 1,418만 ÷ 0.04 = 약 3억 5,000만 원(4) 인플레이션과 배당 성장률시간이 지나면서 물가는 오르고 , 배당도 증가할 수 있습니다.인플레이션 (예 : 연2%)을 감안하면 지금 3.5억 원으로 시작하더라도 미래에는 실질 가치가 줄 수 있습니다.반면 , 배당 성향이 높은 우량주는 매년 배당금을 늘리는 경우도 있어 이를 상쇄하기도 합니다.(5) 현실적인 대안모든 자금을 배당주에 몰기보다 , 다음과 같은 분산 전략이 현실적일 수 있습니다.ㆍ 배당주 + 국민연금 + 개인연금ㆍ 고배당 ETF 활용 (예 : SCHD , VYM , 국내의 KBSTAR 고배당 등)ㆍ 일정 비율은 성장주로 운영하여 자산 확대결론적으로 , 배당 수익만으로 노후를 연금처럼 설계하고 싶다면 , 월 100만 원 기준 약 3.5억 원 이상의 안정적 배당주 투자가 필요합니다.그러나 단순한 수치 이상의 리스크 관리와 포트폴리오 구성 전략이 함께 고려되어야 하며 , 배당 성장성과 세금 , 인플레이션을 지속적으로 검 토하는 것이 바람직합니다.이는 장기적 안목에서 매우 효과적인 " 민간형 연금 설계 " 전략이 될 수 있습니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.07.03
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6.28 부동산대책 후 아파트 매수 및 전세대출 연장 가능여부
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.질문자의 상황처럼 ' 기존 1주택 보유 + 전세대출 거주 ' 라는 복합 구조는 정책 적용상 애매한 경계에 놓일 수 있습니다.이에 따라 주요 쟁점과 대응 방안을 정리해 보겠습니다.(1) 새 아파트 구매 시 전세대출 연장 가능 여부현재 전세대출을 받은 상태에서 수도권 아파트 (용인 , 하남 , 남양주 등 3억 이상)를 매수하면 전세대출 유지가 어려워질 수 있습니다.정부는 무주택자 또는 1주택 처분 조건의 실수요자에게 전세대출을 허용하지만 , 다주택자가 되는 시점부터는 전세대출 회수 또는 연장 불가 원칙을 유지합니다.즉 , 새 아파트를 매수하고 기존 전세 거주지에 갱신청구권을 행사하더라도 , 전세대출은 연장 불가하거나 즉시 상환 대상이 될 수 있습니다.특히 전세대출은 ' 실거주 목적 ' 의 지원이기 때문에 다주택자가 되면 정책 취지에 어긋나 연장 제한이 걸릴 가능성이 높습니다.다른 전세집으로 이사한다고 해도 전세대출 신규 실행 자체가 불가능할 수 있으며 , 기존 보유 아파트를 매도하여 무주택 상태가 되면 다시 가능성은 열릴 수 있습니다.(2) 6개월 내 기존 아파트 처분 조건으로 주담대 가능 여부ㆍ 2024년 6.28 대책에서는 " 일시적 2주택자에 대해 주택담보대출 허용 " 을 명시하였습니다.즉 , 기존 1주택을 보유한 상태에서 새 주택을 구입하더라도 , 6개월 내 기존 주택 처분 조건을 충족하면 주담대가 가능합니다.그러나 문제는 전세대출과 주담대가 동시에 걸릴 때의 충돌입니다.새 아파트를 사며 일시적 2주택이 되면 주담대는 가능해도 , 기존 전세대출은 만기 도래 시 연장이 거절되거나 중도상환 요구를 받을 수 있습니다.즉 , 주담대와 전세대출을 동시에 유지하는 구조는 상당히 제약이 많습니다.(3) 수도권 아파트 매수 전략 및 대안ㆍ 전세대출이 걸림돌이 되는 상황에서는 기존보유 아파트 매각이 가장 확실한 해결책입니다.이렇게 하면 무주택자가 되어 전세대출과 주담대 모두 가능한 조건으로 돌아갈 수 있습니다.ㆍ 만약 기존 아파트를 팔기 어려운 상황이라면 , 세입자가 있는 상태의 수도권 아파트를 저렴하게 매입하는 ' 갭투자형 실거주 유예 전략 ' 을 택할 수 있습니다.단 , 실거주 요건이 있는 대출이나 세제 혜택은 제한됩니다.ㆍ 경매 매입도 하나의 방법이 될 수 있습니다.경매는 실매가보다 낮게 낙찰받을 수 있으나 , 전세대출이 있는 상태에서는 대출 심사상 불이익이 따를 수 있습니다.또한 경매는 ' 자금 마련 타이밍 ' 이 중요하기 때문에 기존 전세대출 조기상환 여부를 사전에 체크해야 합니다.결과적으로 , 현재 구조에서 가장 깔끔한 해법은 기존 보유 아파트를 매도한 뒤 새 아파트를 매입하거나 , 전세대출을 중도상환하고 실거주를 새 아파트로 이전하는 방식입니다.일시적 2주택자는 대출이 가능하더라도 전세대출은 제약이 많으므로 , 주거 안정성을 중시한다면 일시적 무주택 상태로의 전환을 고려해야 합니다.전세대출이 정책적으로는 강력한 무주택자 지원 수단이지만 , 자산 증식 단계에서는 되려 족쇄가 될 수 있습니다.따라서 단기적으로 불편하더라도 , 보유 자산 구조의 재편을 통해 장기적 주거 안정과 투자 효율을 모두 확보하는 전략이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.07.03
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주식과 가상화폐 시세는 비례하는 경향이 있나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.주식과 암호화폐 시세는 서로 일정 부분 연관성은 있으나 완전한 비례 관계는 아닙니다.경제 전반의 유동성과 투자 심리에 따라 어느 정도 동조화되는 경향이 있지만 , 각 시장의 특성과 투자자 구성의 차이로 인해 독자적으로 움직이는 경우도 많습니다.먼저 , 공통적인 영향을 받는 요인이 있습니다.대표적으로 미국의 금리 정책 , 달러 강세/약세 , 글로벌 경기 전망 등이 그것입니다.예를 들어 금리가 낮아지거나 유동성이 풍부해지면 위험자산 선호 심리가 살아나 주식시장과 암호화폐 시장 모두 상승하는 경우가 많습니다.이런 경우에는 코스피나 코스닥이 상승할 때 암호화폐도 동반 상승할 수 있습니다.2020~2021 년의 코로나19이후 저금리ㆍ양적완화 국면이 대표적인 예입니다.그러나 시장 구조와 투자자층이 다르기 때문에 일치하지 않는 흐름도 많습니다.예를 들어 전통 주식시장에는 기관 투자자와 기업실적에 기반한 펀더멘털 분석이 중심이지만 , 암호화폐 시장은 여전히 개인 투자자의 비중이 높고 , 기술적 분석과 투자 심리에 크게 의존하는 경향이 큽니다.또한 , 특정 코인의 호재나 규제 이슈 , 해킹 사건 등은 암호화폐 시장에만 국한된 영향을 미칩니다.또한 최근에는 오히려 주식과 암호화폐가 역의 방향으로 움직이기도 합니다.예를 들어 경기 불확실성 속에서 주식이 조정받는 동안 , 투자자들이 ' 디지털금 ' 으로 간주하는 비트코인에 일시적으로 자금을 몰아넣는 경우도 있습니다.혹은 비트코인의 급등이 위험 선호 심리를 자극해 뒤늦게 주식이 따라가는 경우도 있습니다.결론적으로 , 주식과 암호화폐 시세는 일정한 거시경제 흐름에 따라 동조화되기도 하지만 , 항상 비례하거나 동반 움직인다고 볼 수는 없습니다.투자자는 두 시장 간의 부분적인 상관성은 참고하되 , 독립적인 리스크와 변수들을 반드시 고려해야 합니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.07.02
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하이퍼코퍼레이션 주가 질문입니다.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.하이퍼코퍼레이션(' 하이퍼 ' ) 주가와 보유 수량이 갑자기 바뀐 건 역(Reverse)스플릿과 같은 기업구조조정(corporate action) 이 있었기 때문일 가능성이 매우 높습니다.(1) 매수 이후 변화 : 단가ㆍ수량 역전ㆍ 4월 28일에 220원 × 706주를 매수 ->총 투자금 155,320원ㆍ 최근 확인 결과 매수단가가 1,765원 , 보유 주식 88주로 표기됨.ㆍ 이는 단가 약 8배 상승 , 주식 수량 약 8분의 1로 줄어든 형태.ㆍ 숫자로 보면 :220원 × 8 = 1,760 원 , 그리고 706주 ÷ 8 = 약 88주 -> 전형적인 1주당 8주 역스플릿 방식의 조정입니다.(2) 역스플릿(reverse split) 설명ㆍ 회사가 유동주 조절 , 주가 단순화 등을 위해 기존 여러 주를 묶어서 1주로 합치는 조치입니다.ㆍ 예 : 5-> 1 , 8-> 1 , 10-> 1 스플릿ㆍ 이 경우 : 주가는 합병 비율만큼 오르고주식수는 해당 비율로 감소하며 ,총 보유액은 변함 없음.이 조치가 실제로 있었는지 확인하려면 회사 공시나 금융감독원 전자공시시스템(DART) 에서 " 주식병합 " 또는 " reverse split " 공고를 찾아보시면 됩니다.(3) 왜 이런 일을 하는 걸까?ㆍ 주당 가격을 일정 선 이상으로 유지해 장터에서 거래되게 하거나 ,ㆍ 상장 유지 기준 (거래단위 , 시가 총액) 을 맞추기 위해 ,ㆍ 주가 조작 ㆍ낙폭 방지 , 기업 인식 개선 목적역스플릿은 결국 표면상 숫자 변화일 뿐 , 투자 원금이나 수익률에는 영향을 미치지 않습니다.따라서 , 매수단가와 수량의 변화는 기업의 의도된 구조조정 덕분이며 , 실제가치는 그대로라는 점을 기억하시면 됩니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.07.02
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- 정말 감사해요
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가게 오픈 분위기를 유지하려면 어떤 방법이 있나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.가게 오픈 분위기를 장기적으로 유지하는 것은 단순한 " 초기 흥행 " 을 넘어서 브랜드 정착과 지속 가능한 매출을 위한 중요한 전략 과제입니다.오픈 초반에는 ' 신규 ' 라는 요소만으로도 고객의 관심을 끌 수 있지만 , 이 관심을 계속 유지하려면 그 이상의 요소가 필요합니다.이를 위해 다음과 같은 방법들이 효과적일 수 있습니다.첫째 , 신선한 콘텐츠와 이벤트의 지속적인 제공입니다.오픈 이벤트처럼 고객의 관심을 끌 수 있는 테마성 이벤트나 시즌별 프로모션을 정기적으로 기획하는 것이 중요합니다.예컨대 , 월 1회 ' 신메뉴 출시일 ' , 고객 참여형 이벤트 (예 : SNS 인증샷 할인) , 또는 지역 커뮤니티와 연계된 행사 등이 있습니다.단순한 ' 세일 ' 보다 고객이 ' 참여하고 공유할 수 있는 경험 ' 을 제공하는 것이 더 오래 기억에 남습니다.둘째 , 고객과의 관계 형성이 핵심입니다.오픈 초반 유입된 고객을 단골로 전환시키는 과정이 중요합니다.이를 위해서는 친절한 서비스 , 일관된 품질 , 그리고 고객 맞춤형 혜택이 필요합니다.예를 들어 , 재방문 고객에게는 소소한 혜택을 제공하거나 , 고객의 생일에 쿠폰을 보내는 식의 고객 관리 프로그램을 구축하는 것이 효과적입니다.셋째 , 매장 내외부 분위기를 지속적으로 개선해야 합니다.처음의 ' 신선한 느낌 ' 을 오래 유지하려면 인테리어 , 음악 , 향기 , 조명 등 감각적인 요소들을 계절이나 트렌드에 따라 조금씩 바꾸는 것이 좋습니다.외부 간판이나 진열 방식도 주기적으로 업데이트하면 지나가는 사람들에게 항상 새로운 느낌을 줄 수 있습니다.넷째 , 온라인 소통을 병행해야 합니다.요즘은 매장 오픈 분위기를 오프라인에서만 유지할 수 없습니다.SNS를 통해 오픈 초기의 활기를 계속 노출시키고 , 후기를 공유하거나 , 소소한 스토리를 풀어내며 ' 살아 있는 가게 ' 라는 인식을 심어야 합니다.이는 입소문과 함께 자연스럽게 재방문을 유도합니다.요약하면 , 오픈 분위기를 유지하려면 단순한 호객 행위를 넘어서 , 고객과의 관계 형성 , 정기적이고 차별화된 콘텐츠 제공 , 감각적인 공간 연출 , 온라인 소통이 유기적으로 결합되어야 합니다.' 오픈 이벤트 ' 는 단발성 유입의 수단이지만 , 장기적으로 ' 브랜드 경험의 연속성 ' 이 핵심입니다.
경제 / 부동산
25.07.02
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원화기반의 스테이블 코인의 미래는 어떻게 보시나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 한국에서도 디지털 금융 인프라 강화를 위한 일환으로 원화 기반 스테이블코인 발행 가능성이 논의되고 있습니다.아직 정부 차원의 공식발표나 도입은 없지만 , 금융위원회와 한국은행 등 주요 기관이 파일럿실험을 계획하거나 검토 중인 것으로 알려졌습니다.이는 디지털 자산 생태계에서의 국가 경쟁력을 높이고자 하는 흐름의 일부입니다.이러한 맥락에서 원화 스테이블코인의 타당성과 미래에 대해 세 가지 측면에서 살펴볼 수 있습니다.첫째 , 경제적 타당성입니다.스테이블코인은 디지털 자산의 변동성을 해소하고 , 빠르고 저렴한 결제 수단을 제공합니다.특히 국내 결제 시스템이 카드사 중심의 고비용 구조로 운영되는 점을 고려할 때 , 원화 스테이블코인은 핀테크 기업과 사용자 모두에게 실질적인 효용을 제공할 수 있습니다.또한 해외 송금 , 디파이(DeFi) , 게임 , 메타버스 등 다양한 산업에서 국산 스테이블코인의 수요가 존재할 수 있습니다.둘째 , 기술 및 제도적 기반입니다.한국은 IT인프라가 잘 갖춰져 있고 , 블록체인 기술 개발도 활발한 편입니다.다만 , 스테이블코인이 제도권 내에서 작동하기 위해서는 발행 주체 , 담보 구조 , 사용자 보호 장치 등이 명확하게 규정되어야 하며 , 현행 자본시장법 및 전자금융거래법과의 정합성 문제도 해결이 필요합니다.최근 금융위원회가 " 가상자산 관련 법안 통합 논의 " 에 착수한 것도 이러한 맥락입니다.셋째 , 국제 경쟁력과 확장성입니다.미국의 USDC , 싱가포르의 XSGD 등 이미 성공적인 법정화폐 연동 스테이블코인이 존재합니다.한국도 원화 기반 스테이블코인을 통해 아시아 금융 허브로서의 역할을 확대하고 , 교차국가 결제 및 무역금융 영역으로까지 확장할 수 있는 가능성이 있습니다.다만 , 원화의 자본통제 정책과 외환규제는 글로벌 확장에 제약이 될 수 있어 제도적 유연성이 병행되어야 합니다.결론적으로 , 원화 기반 스테이블코인은 기술적 , 경제적 , 전략적 측면에서 도입의 타당성이 충분하며 , 향후 디지털 금융 경쟁력 강화를 위한 핵심 수단이 될 수 있습니다.다만 성공적인 안착을 위해서는 정부의 규제 정비 , 민간의 기술 혁신 , 그리고 이용자 신뢰 확보라는 삼박자가 균형 있게 갖춰져야 할 것입니다.따라서 단기적으로는 제한된 실험과 규제 샌드박스를 통해 점진적인 도입이 바람직하며 , 중장기적으로는 한국형 디지털 경제의 핵심 인프라로 자리 잡을 가능성이 높습니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.07.01
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금리가 인하하면 리얼티인컴 주가가 오르나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.금리 인하와 리얼티인컴(Realty Income) 주가의 관계는 밀접합니다.금리가 인하되면 일반적으로 리츠(REITs , 부동산 투자신탁) 종목들의 주가가 상승하는 경향이 있는데 , 그중에서도 대표적인 월배당 리츠인 리얼티인컴 역시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.그 이유는 다음과 같은 논리적 연결고리 때문입니다.첫째 , 금리 인하 시 자산 간 상대 매력도 변화가 발생합니다.예금이나 채권 등 안전자산의 수익률이 하락하면 , 투자자들은 상대적으로 높은 배당을 제공하는 자산으로 눈을 돌립니다.리얼티인컴은 안정적인 임대수익을 바탕으로 꾸준한 배당을 지급하는 종목으로 , 저금리 환경에서는 더욱 매력적으로 보입니다.둘째 , 부채 비용 감소로 기업 수익성 개선이 기대됩니다.리얼티인컴은 부동산을 매입하고 이를 임대해 수익을 내는 구조입니다.이 과정에서 많은 자금을 차입하여 운용하는데 , 금리가 인하되면 차입금에 대한 이자 비용이 줄어들고 , 이는 곧 순이익 증가로 이어집니다.기업의 재무 건전성과 수익성이 개선되면 투자자 신뢰도 높아지고 , 이는 주가 상승의 재료가 됩니다.셋째 , 미래 현금흐름의 현재 가치 상승도 중요한 요인입니다.금리가 하락하면 미래에 받을 현금흐름의 현재 가치가 올라갑니다.리츠는 배당 중심의 투자자산이므로 이 효과가 두드러지며 , 할인율이 낮아질수록 기업의 내재가치는 높게 평가됩니다.마지막으로 , 금리 인하가 경기 부양 기대와 연결될 경우 , 상업용 부동산 시장의 활황도 예상할 수 있습니다.이는 리얼티인컴이 임대 중인 리테일 , 산업용 부동산의 공실률 감소와 임대료 상승 가능성으로 이어지며 장기적인 주가 상승 요인이 됩니다.요약하면 , 금리 인하가 시장에 유동성을 늘리는 직접적인 효과도 있지만 , 리얼티인컴의 경우에는 자산 대체 효과 , 부채 비용 절감 ,현금흐름 가치 상승이라는 구조적인 측면에서 주가 상승 압력을 받는 것입니다.다만 , 항상 금리 인하가 주가 상승으로 직결되지는 않으며 , 경기 둔화 우려와 같이 부정적인 변수도 고려해야 합니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.07.01
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옆집에서 본인의 땅을 일부 침범해서 축대를 십여년전에 쌓았는데 저의 땅을 찿을수 있는 방법을 알려주세요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.옆집이 본인의 땅을 침범해 십여 년 전에 축대를 설치했고 , 그 이후로 아무런 조치 없이 방치되어 왔다면 , 이는 명백한 불법 점유에 해당할 수 있습니다.본인이 자주 방문하지 못했던 사정이 있었다 하더라도 , 토지 소유자로서 권리를 회복할 수 있는 법적 방법은 존재합니다.다만 , 시간의 경과에 따라 일정한 법적 제한이 적용될 수 있으므로 신속한 조치가 중요합니다.{내 땅을 되찾는 법적 해결책}첫째 , 경계 확인 및 측량이 선행되어야 합니다.옆집이 침범한 범위와 위치가 명확하지 않으면 법적 주장을 입증하기 어렵기 때문입니다.전문 측량사를 통해 지적도와 현황이 일치하는지 확인하고 , 침범 여부를 문서화하는 것이 필요합니다.둘째 , 침범이 확인되면 , 우선 내용증명을 통해 상대방에게 정식으로 경계 침범 사실과 원상회복을 요구하는 것이 좋습니다.이미 수년 전 고지한 사실이 있다 하더라도 , 다시 한번 서면으로 기록을 남겨두는 것이 향후 소송에서 유리하게 작용합니다.셋째 , 상대방이 응하지 않을 경우 , 경계확정의 소 또는 토지인도 및 원상회복 청구 소송을 제기할 수 있습니다.이 과정에서 재판부는 토지 소유권 , 침범 범위 , 경과 시간 등을 종합적으로 판단하게 됩니다.{시효취득 주장에 대한 대응}상대방이 십여 년간 해당 토지를 사용해왔다는 점을 근거로 점유취득시효를 주장할 수 있으나 , 이는 대체로 인정받기 어렵습니다.임야나 나대지처럼 사실상 사용 흔적이 적은 토지에서는 ' 소유의 의사로 20년 이상 평온ㆍ공연하게 점유 ' 했는지 여부가 핵심이 되며 , 무단으로 축대를 설치한 경우에는 불법점유로 간주될 가능성이 큽니다.결론적으로 , 토지를 되찾기 위해서는 먼저 침범사실을 정확히 확인하고 , 정식 서면으로 경고한 후 법적 절차를 밟는 것이 필요합니다.특히 이미 침범을 알고 수년이 지난 상황이라면 소멸시효 문제를 방지하기 위해 하루라도 빨리 조치해야 합니다.변호사의 도움을 받아 정확한 측량과 소송 절차를 준비하는 것이 현실적인 해결책이 될 것입니다.
경제 / 부동산
25.07.01
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