6.28 부동산대책 후 아파트 매수 및 전세대출 연장 가능여부
안녕하세요
현재 보유중인 아파트 1채는 전세를 주고, 일반 주택에 전세대출 받아서 거주 중입니다.
수도권 아파트를 구매하고 싶은데 (용인,하남,남양주 등 매매가 3억 이상, 기존 전세 세입자 끼고) 방법을 찾고 있어요.
1. 새 아파트 구매시 올해말 거주중인 집 전세대출 만기가 되면 갱신청구권을 써도 전세대출 연장이 안되나요?
그럼 다른 전세집으로 옮겨도 전세대출이 안 나오나요? 기존 아파트를 팔면 가능한지..
2. 기존 아파트를 6개월내 처분한다는 조건이면 주택구매를 위한 주담대가 나오는지?
전세대출 만기전 일시적 2주택인 경우에도 기존 전세대출 즉시상환이나 만기시 연장불가 문제가 있는지 등 궁금합니다.
수도권 아파트를 매수할 수 있는 좋은 방법이 있을까요
전세대출이 있어서 걸리는게 많은데 차라리 경매로 아파트를 사는게 더 나을까요...
1. 새 아파트 구매시 올해말 거주중인 집 전세대출 만기가 되면 갱신청구권을 써도 전세대출 연장이 안되나요?
그럼 다른 전세집으로 옮겨도 전세대출이 안 나오나요? 기존 아파트를 팔면 가능한지..===> 대출신청자가 주택이 있는 경우 대출에 제한을 받습니다. 이러한 경우 개인별 신용여건 및 경제적인 상황이 상이한 만큼 주거래 은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.
2. 기존 아파트를 6개월내 처분한다는 조건이면 주택구매를 위한 주담대가 나오는지?==> 네 가능합니다
전세대출 만기전 일시적 2주택인 경우에도 기존 전세대출 즉시상환이나 만기시 연장불가 문제가 있는지 등 궁금합니다.==> 주거래 은행에 사전 문의후 해결해야 하는 사항입니다.
수도권 아파트를 매수할 수 있는 좋은 방법이 있을까요
전세대출이 있어서 걸리는게 많은데 차라리 경매로 아파트를 사는게 더 나을까요...==> 여유자금이 있다면 경매로 구입도 가능하지만 그렇지 않는 경우 기존 주택 처리후 구입여부를 판단해야 합니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
질문자의 상황처럼 ' 기존 1주택 보유 + 전세대출 거주 ' 라는 복합 구조는 정책 적용상 애매한 경계에 놓일 수 있습니다.
이에 따라 주요 쟁점과 대응 방안을 정리해 보겠습니다.
(1) 새 아파트 구매 시 전세대출 연장 가능 여부
현재 전세대출을 받은 상태에서 수도권 아파트 (용인 , 하남 , 남양주 등 3억 이상)를 매수하면 전세대출 유지가 어려워질 수 있습니다.
정부는 무주택자 또는 1주택 처분 조건의 실수요자에게 전세대출을 허용하지만 , 다주택자가 되는 시점부터는 전세대출 회수 또는 연장 불가 원칙을 유지합니다.
즉 , 새 아파트를 매수하고 기존 전세 거주지에 갱신청구권을 행사하더라도 , 전세대출은 연장 불가하거나 즉시 상환 대상이 될 수 있습니다.
특히 전세대출은 ' 실거주 목적 ' 의 지원이기 때문에 다주택자가 되면 정책 취지에 어긋나 연장 제한이 걸릴 가능성이 높습니다.
다른 전세집으로 이사한다고 해도 전세대출 신규 실행 자체가 불가능할 수 있으며 , 기존 보유 아파트를 매도하여 무주택 상태가 되면 다시 가능성은 열릴 수 있습니다.
(2) 6개월 내 기존 아파트 처분 조건으로 주담대 가능 여부
ㆍ 2024년 6.28 대책에서는 " 일시적 2주택자에 대해 주택담보대출 허용 " 을 명시하였습니다.
즉 , 기존 1주택을 보유한 상태에서 새 주택을 구입하더라도 , 6개월 내 기존 주택 처분 조건을 충족하면 주담대가 가능합니다.
그러나 문제는 전세대출과 주담대가 동시에 걸릴 때의 충돌입니다.
새 아파트를 사며 일시적 2주택이 되면 주담대는 가능해도 , 기존 전세대출은 만기 도래 시 연장이 거절되거나 중도상환 요구를 받을 수 있습니다.
즉 , 주담대와 전세대출을 동시에 유지하는 구조는 상당히 제약이 많습니다.
(3) 수도권 아파트 매수 전략 및 대안
ㆍ 전세대출이 걸림돌이 되는 상황에서는 기존보유 아파트 매각이 가장 확실한 해결책입니다.
이렇게 하면 무주택자가 되어 전세대출과 주담대 모두 가능한 조건으로 돌아갈 수 있습니다.
ㆍ 만약 기존 아파트를 팔기 어려운 상황이라면 , 세입자가 있는 상태의 수도권 아파트를 저렴하게 매입하는 ' 갭투자형 실거주 유예 전략 ' 을 택할 수 있습니다.
단 , 실거주 요건이 있는 대출이나 세제 혜택은 제한됩니다.
ㆍ 경매 매입도 하나의 방법이 될 수 있습니다.
경매는 실매가보다 낮게 낙찰받을 수 있으나 , 전세대출이 있는 상태에서는 대출 심사상 불이익이 따를 수 있습니다.
또한 경매는 ' 자금 마련 타이밍 ' 이 중요하기 때문에 기존 전세대출 조기상환 여부를 사전에 체크해야 합니다.
결과적으로 , 현재 구조에서 가장 깔끔한 해법은 기존 보유 아파트를 매도한 뒤 새 아파트를 매입하거나 , 전세대출을 중도상환하고 실거주를 새 아파트로 이전하는 방식입니다.
일시적 2주택자는 대출이 가능하더라도 전세대출은 제약이 많으므로 , 주거 안정성을 중시한다면 일시적 무주택 상태로의 전환을 고려해야 합니다.
전세대출이 정책적으로는 강력한 무주택자 지원 수단이지만 , 자산 증식 단계에서는 되려 족쇄가 될 수 있습니다.
따라서 단기적으로 불편하더라도 , 보유 자산 구조의 재편을 통해 장기적 주거 안정과 투자 효율을 모두 확보하는 전략이 필요합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
새아파트를 구매할때 주담대를 사용하지 않고 자기자본으로 구매한다면 갱신청구권으로 전세대출 연장이 가능할 것입니다. 다른 전셋집으로 이동시에는 보증비율 축소로 전세대출 가능금액이 줄어들 수 있습니다.
1주택자인 경우 6개월이내에 기존주택을 처분하는 조건으로 주담대가 가능하며, 일시적 2주택인 경우에도 6개월내에 기존주택을 매도해야 합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네 현재 상황에서 질문에 대해 하나씩 답을 드려 볼게요.
우선 주택구입 이후에는 전세대출 연장이 어렵습니다.
전세대출의 기본조건은 무주택자, 1주택자(실거주요건) 인데, 새로 주택을 또 추가하시면 무주택 조건에 해당하지 않아서 연장이 제한되게 됩니다. 그래서 갱신청구권을 사용해도 금융기관은 무주택 조건 위배로 판단하기 때문에 연장이 안됩니다.
그럼 다른 전세집으로 옮겨도 신규 대출이 나오는지에 대해서는 어렵다고 답을 드릴 수 있겠습니다.
현재 이미 1주택을 보유하고 계시기 때문에 어렵고 , 기존 주택을 팔게 되면 신규 전세대출은 가능합니다.
그럼 기존 아파트를 6개월내 처분조건이라면? 이런 경우는 일시적 2주택자로서 주담대가 가능합니다.
단, 6개월 이내 처분 확약서 제출이 필요하며 지키지 않을 경우 금리가 올라가거나 일시상환해야 합니다.
일시적 2주택의 경우 기존 전세대출은 유지는 되지만 2년 연장은 어려울 것으로 보입니다.
금융/보증기관에서 1주택 초과로 판단하기 때문인데요, 갱신청구권을 쓴다 하더라도, 대출 만기 연장 조건에 해당하지 않기 때문입니다.
결론적으로 가장 좋아 보이는 방법은
기존아파트 매도계약 후 , 전세대출 정리하고 수도권 아파트를 매수하는 방법입니다.
그게 어렵다면 일시 2주택으로 주담대를 받아서 6개월내 매도하고 전입을 들어가는 방법이 있는데, 이게 가장 현실적으로 보입니다.
말씀하신 경매는 가장 위험한 방법으로 생각되는데, 자금여력이 되지 않아 매각잔금 시 전세대출 상환이나, 대출 불가 상태가 될 수 있기 때문입니다. 경매는 매각허가결정이 난 이후에 잔금을 치르지 못하면, 보증금이 몰수되는 점 참고 부탁드립니다.
문의에 답이 되었으면 좋겠습니다. ^^
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현재 거주 중이신 전세 집의 전세 대출 만기와 관련하여, 새로운 아파트를 구매할 경우 발생할 수 있는 상황에 대해 살펴보겠습니다.
갱신 청구 권 사용 시 전세 대출 연장 여부 :
주택 임대차 보호 법상 갱신 청구 권은 임차인의 거주 안정을 위한 중요한 권리입니다. 하지만 전세 대출의 연장 여부는 갱신 청구 권 행사와 별개로, 대출 상품의 종류와 대출 자의 주택 보유 현황에 따라 결정됩니다.
만약 본인께서 수도권 아파트를 추가로 매수하시게 되면, 일시적 2 주택 자가 됩니다. 현재 전세로 내어준 아파트 1채, 그리고 매수할 아파트 1 채를 보유하게 되는 겁니다.
이 경우, 현재 거주 중인 집의 전세 대출은 연장이 어려울 가능성이 매우 높습니다. 특히 한국주택금융공사(HF)나 주택 도시 보증 공사(HUG)등 공공 기관의 보증을 기반으로 한 전세 대출은 2 주택 이상 보유 시 연장이 제한되는 경우가 많습니다. '6.28 부동산 대책'과 같은 정책은 다주택 자에 대한 대출 규제를 강화하는 방향을 이루어지는 경향이 높습니다.
다른 전세 집으로 옮겨도 전세 대출이 안 나오는지 :
새로운 전세 집으로 이사하시더라도 본인의 명의로 주택을 2채 보유하고 계시다면, 새로운 전세 대출을 받는 데 제약이 따를 수 있습니다.
대부분의 전세 대출 상품은 무 주택 자 또는 1 주택 자(일정 요건 충족 시)를 대상으로 하며, 다 주택 자의 경우 대출 자체가 불가능하거나 한도가 크게 줄어 들 수 있습니다.특히 정부 지원을 받는 저금리 전세 대출 상품들은 더욱 엄격한 주택 보유 요건을 적용합니다.
기존 아파트를 팔면 가능한지 :
현재 전세를 내어준 아파트(보유 중인 1채) 를 매도하여 1 주택 자(매수할 아파트 1채만 보유)또는 무 주택자(모두 매도 시)가 되시면 전세 대출 연장이나 새로운 전세 대출을 받는 훨씬 유리해집니다. 주택 수에 따른 대출 규제에 벗어나기 때문입니다.
주택 구매를 위한 주택 담보 대출(주담대) 가능 여부 ==>
일시적 2 주택 상황 에서의 주 담 대 및 기존 전세 대출 관련 궁금증에 대해 설명 드리겠습니다.
기존 아파트를 6개월 내 처분 조건 시 주담대 가능 여부 :
일반적으로 주택 담보 대출은 무 주택 자 또는 1 주택 자에게 유리하게 적용됩니다. 다만, 일시적 2 주택 특례를 활용하면 기존 주택을 처분한다는 조건(보통 신규 주택 취득 일로부터 2년 이내 처분)으로 주택 담보 대츨을 받을 수 있습니다.
전세 대출 만기 전 일시적 2 주택 시 기존 전세 대출 문제:
일시적 2 주택이 되는 시점에 기존 전세 대출의 만기가 도래 하지 않았더라도, 새로운 주택을 취득하는 순간 다 주택 자로 분류될 수 있습니다.
이 경우, 대출 약관에 따라 기존 전세 대출의 즉시 상환 의무가 발생하거나, 만기 시 연장이 불가 하다는 통보를 받으실 수 있습니다. 특히 전세 대출은 주택 보유 여부가 중요한 심사 기준이므로, 이 점을 반드시 확인하셔야 합니다.
대출 상품마다 약관이 다르므로, 현재 전세 대출을 받은 금융기관에 새로운 주택 구매 계획을 미리 알리고 상담을 받아보시는 것이 가장 정확합니다.
수도권 아파트 매수를 위한 좋은 방법 및 경매 고려 ==>
본인의 상황에서 수도권 아파트를 매수할 수 있는 몇 가지 방법을 고려해 볼 수 있습니다.
매수 전략 고려 사항 :
기존 아파트 매도후 신규 아파트 매수 :
가장 확실하고 안전한 벙법입니다. 기존 아파트를 매도하여 1 주택자 또는 무주택자 포지션을 확보한 후, 매수하려느 수도권 아파트에 대한 주담대 및 전세대출 관련 규제에서 자유로워질 수 있습니다. 다만, 매도와 매수 시점 조절이 중요합니다.
전세 안고 매수 시 자금 계획 :
현재 전세 세입 자를 안고 매수하시려는 계획이 있으신데, 이는 초기 투자 금 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 이 경우에도 주택 담보 대출은 주택 수 규제를 받으므로, 일시적 2 주택 특례를 활용해야 합니다. 전세 보증금을 제외한 나머지 매매 대금과 취득세 등 부대 비용에 대한 자금 계획을 철저히 세우셔야 합니다.
'6.28 부동산 대책' 상세 확인 :
발표된 대책의 구체적인 내용, 특히 다주택자 대출 규제, 세금 변화, 전세 대출 관련 조항 등을 면밀히 검토하여 본인에게 유리한 방향으로 전략을 세우는 것이 중요합니다.
경매로 아파트를 사는 것이 더 나을까요?
경매는 일반 매매보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 경매 역시 대출 규제에서 완전히 자유로운 것은 아닙니다. 낙찰 후 잔금 대출(경락 잔금 대출을 받을 때, 주택 수에 따른 대출 한도 및 규제가 적용됩니다.
또한 경매는 권리 분석, 명도 등 복잡하고 전문적인 절차가 필요함, 예상 치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 현재 전세 대출 문제로 고민이 많으신 상황에서 , 경매는 또 다른 복 잡 성을 더할 수 있으므로 신중하게 접근하셔야 합니다.
결론적으로, 이 모든 정보를 종합적으로 고려하여, 현재 보유하신 아파트의 매도 시점과 새로운 아파트의 매수 시점을 조절하는 것이 가자 현명한 방법이 될 것입니다.경매는 좋은 기회가 될 수도 있지만, 그만큼 위험 부담과 복잡성 이 따르므로 신중하게 결정하시길 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
이번 대출 규제의 골자는 주택담보대출 규제 입니다.
즉 현재 1주택자이기 때문에 주택을 하나 더 취득을 하게 되면 2주택자가 되어 주택담보대출 한도가 0원 입니다.
즉 이번에 시행된 주택담보대출 규제중에 2주택자 이상일 경우 주택담보대출 한도 0원입니다.
따라서 대출을 활용한 취득은 불가합니다.
또한 참고로 갭투자를 하고 3개월 내에 실거주하지 않을 경우 기존 전세보증금반환대출 한도가 1억으로 축소가 되는 점도 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,갱신청구권 써도 전세대출 연장 되나요? 일시적 2주택이면 안 됩니다
기존 전세대출은 만기까지만 유지 가능성이 높고, 연장은 불가할 가능성이 큽니다
,기존 주택 처분 조건이면 주담대 가능? 네, 가능합니다
6개월 내 처분 조건으로 수도권 주담대 가능합니다
,전세대출 상환이나 연장문제는?
전세대출 연장 불가 가능성 높고, 신규 전세대출도 1주택 이상이면 제한됩니다
,수도권 아파트 매수 방법?
,기존 아파트 매도 후 무주택 상태에서 매수 하면 됩니다
, 일시적 2주택으로 매수 후 6개월 내 기존주택 처분하면 가능합니다
,경매가 더 나을까?
레버리지와 규제 측면에서 쉽지 않고, 일반 매매보다 특별히 나을 건 없습니다 (주담대 규제 동일 적용)