법률
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(70)
1. 오늘은 사업승인 도면이나 착공 도면과 달리 시공되었으나 준공도면에 맞게 아파트가 시공된 경우 건물의 하자로 볼 수 있는지에 대한 대법원 판결{대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다 18762 손해배상 판결}에 대하여 살펴보고자 합니다.
2. 사안의 경우 원심 법원은 '이 사건 아파트와 같이 선분양·후시공의 방식으로 분양이 이루어지는 공동주택의 경우에는 분양계약이 체결될 당시 아직 착공 전이거나 시공 중이기 때문에 수분양자로서는 직접 분양 대상 아파트를 확인할 길이 없고, 오직 분양자가 주택 관련 법령의 규정에 따라 사업승인을 받으면서 제출한 도면(기본설계도면)과 착공신고를 하면서 제출한 도면(실시설계도면)에 따라 아파트를 건축할 것으로 기대하고 분양계약을 체결하기에 이 사건 사업승인 도면과 달리 하향 품질로 변경 시공되거나 미시공된 하자들로서 피고의 하자 담보책임이 인정된다.'라는 판단을 하였습니다.
3. 하지만 대법원은 '사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인 도면이나 착공 도면에 기재된 특정한 시공 내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양 안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다. 따라서 아파트가 사업승인 도면이나 착공 도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.'는 취지로 파기, 환송하였습니다.
4. 위 사건에서 대법원은 '사업승인 도면은 사업주체가 주택 건설 사업 계획의 승인을 받기 위하여 사업 계획 승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인 도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, 실제 건축 과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체 시공이나 가감 시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업 계획 승인권자로부터 사업 계획의 변경 승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업 계획 승인권자에 대한 통보 절차를 거치도록 하고 있는 점, 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종 설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, 사용검사 이후의 하자 보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점' 등을 이유로 들었습니다.
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