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오피스텔을 여러채 보유하다가 아파트를 취득하면 취득세가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.오피스텔을 3개 보유한 상태에서 새 아파트를 취득할 경우 , 취득세 중과세 (8%) 적용 여부는 보유한 오피스텔의 용도 ( 주거용 또는 상업용 ) 에 따라 달라집니다.오피스텔의 용도에 따른 취득세 적용 차이오피스텔은 주거용과 상업용으로 구분되며 , 주거용으로 간주되는지 여부가 취득세 중과세 여부에 영향을 미칩니다.1) 보유한 오피스텔이 상업용 ( 업무시설 ) 일 경우 :ㆍ 오피스텔을 주택으로 사용하지 않고 , 사업자로 등록하여 임대 ( 업무시설 ) 하는 경우 , 이는 주택 수에 포함되지 않습니다.ㆍ 따라서 , 오피스텔 3개를 보유하더라도 아파트 취득 시 취득세 중과세 (8%) 가 적용되지 않으며 , 일반세율 (1~3%) 이 적용됩니다.2) 보유한 오피스텔이 주거용일 경우 :ㆍ 오피스텔을 실제 주거 목적으로 사용하거나 , 주거용으로 임대 ( 확정일자 및 전입신고된 경우 ) 한 경우 , 지방세법상 주택 수에 포함됩니다.ㆍ 현재 3개의 오피스텔이 모두 주거용으로 사용 중이라면 , 4주택자로 간주되며 , 새 아파트 취득시 취득세 중과세 (8%) 가 적용됩니다.오피스텔 용도 확인 방법본인이 보유한 오피스텔이 주거용으로 간주되는 지 확인하려면 , 아래 사항을 점검해야합니다.1) 건축물대장 확인 : 용도가 "업무시설" 인지 "주택" 인지 확인2) 전입신고 여부 : 세입자가 전입신고를 했다면 주택 수 포함 가능성이 큼3) 임대사업자 등록 여부 : 주거용 등록 시 주택으로 간주될 가능성이 있음4) 세무서 기준 확인 : 주거용으로 간주되는지 세무서나 구청에 문의결론적으로 , 상업용 ( 업무시설 ) 오피스텔 3개 보유 시 아파트 구입하면 취득세 중과세 적용이 안되며 , 주거용 오피스텔 3개 보유 시 아파트 취득하면 취득세 중과세 (8%) 가 적용되는 것입니다.따라서 보유한 오피스텔이 주거용으로 간주되는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.02.17
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아파트가 1단지만 있는것은 안 좋은 이유알고싶어요.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.집을 선택할 때 가장 중요한 요소는 " 내가 어떤 생활을 원하는가 " 입니다.특히 , 아파트를 고를 때는 규모에 따라 생활환경이 크게 달라질 수 있습니다.단독 아파트 ( 소규모 단지 ) 와 대단위 아파트 단지는 각각의 장단점을 가지고 있으며 , 개인의 우선순위에 따라 선택이 달라집니다.단독 아파트의 가장 큰 장점은 조용한 주거환경과 프라이버시 보호입니다.세대 수가 적기 때문에 이웃 간 갈등이 상대적으로 적고 , 단지 내 외부인의 출입이 적어 안전한 느낌을 줄 수 있습니다.또한 , 출퇴근 시 엘리베이터나 단지 내 도로에서의 혼잡함이 덜해 이동이 수월할 가능성이 큽니다.하지만 소규모 단지 특성상 관리비 부담이 크고 , 커뮤니티 시설이 부족하다는 점은 단점으로 작용합니다.공용 시설을 운영하는 비용이 적은 세대에 나뉘어 부담되기 때문에 같은 면적의 대단지 아파트보다 관리비가 비쌀 수 있습니다.또한 , 부동산 시장에서 대단지 아파트보다 거래가 활발하지 않기 때문에 가격 상승 여력이 크지 않을 수도 있습니다.반면 , 대단위 아파트 단지는 풍부한 편의시설과 안정적인 부동산 가치가 강점입니다.단지 내에서 헬스장 , 도서관 , 수영장 , 카페 등 다양한 시설을 이용할 수 있고 , 자체 상권이 형성되어 생활의 편리함이 큽니다.게다가 대단지의 경우 세대 수가 많아 관리비가 상대적으로 저렴할 가능성이 있으며 , 보안이 체계적으로 운영되는 경우가 많습니다.하지만 출퇴근 시간 교통 혼잡 , 층간 소음 및 사생활 침해 문제와 같은 단점도 존재합니다.특히 , 같은 단지 내 거주민이 많아질수록 이웃 간 마찰이 발생할 가능성이 높고 , 주차 공간이 부족해지는 경우도 많습니다.결론적으로 단독 아파트는 조용한 생활과 프라이버시를 중요하게 생각하는 사람에게 적합하며 , 대단위 아파트는 생활 편의성과 부동산 가치를 중시하는 사람에게 유리합니다.따라서 아파트를 선택할 때는 가격 , 관리비 , 생활 환경 , 재산 가치 등 여러요소를 종합적으로 고려해야 합니다.어떤 선택이건 나에게 맞는 주거환경과 부동산 가치 등을 살피는 것이 가장 중요한 일입니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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아르헨티나 국가 밈코인 발행했답니다
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 아르헨티나의 하비에르 밀레이 대통령이 'LIBRA' 라는 밈코인을 홍보했으나 , 이후 해당 프로젝트와의 연관성을 부인하며 관련 트윗을 삭제했습니다.이 사건은 프로젝트의 신뢰성에 의문을 제기하며 , 투자자들에게 주의가 필요함을 일깨워줍니다.현재 아르헨티나는 극심한 인플레이션과 경제 불안정으로 인해 많은 주민들이 비트코인과 같은 암호화폐에 관심을 두고 있습니다.그러나 이러한 상황에서 신뢰할 수없는 밈코인에 투자하는 것은 큰 위험을 수반할 수 있습니다.특히 , 프로젝트의 투명성 부족과 중앙화된 토큰 분배는 잠재적인 사기 가능성을 높입니다.따라서 , 아르헨티나의 경제 상황과 최근 사례를 고려할 때 , 신뢰할 수 없는 밈코인 보다는 검증된 암호화폐나 다른 안전한 투자 수단을 고려하는 것이 바람직합니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.02.16
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트럼프코인이 업비트 상장했는데 한국사람들이 구매를 많이 할까요??
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.트럼프 밈코인 ( $TRUMP ) 이 최근 업비트에 상장되었으며 , 빗썸에서도 이미 거래되고 있습니다.도지코인 ( DOGE ) 과 시바이누 ( SHIB ) 와 비교하면 , 트럼프코인은 아직 시장에서의 영향력이 제한적입니다.해외 거래소에서는 큰 상승 후 하락 추세를 보이고 있으며 , 국내 거래소에서도 유사한 패턴이 나타날 수 있습니다.투자 시 이러한 변동성을 유의하시기 바랍니다.최근 트럼프 밈코인 열풍과 관련된 국내 상장 소식이 보도되었습니다.자세한 내용의 동영상을 참고하시고 투자에 도움이 되시기 바랍니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.02.15
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자격증 법규나 설명 긴거 외울때. . .
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.제가 자격증을 따기까지의 노하우를 알려드리겠습니다.법규 시험을 준비하면서 가장 어려운 부분이 길고 복잡한 조항을 암기하는 일입니다.문장이 길어질수록 헷갈리고 , 비슷한 표현들이 혼동을 일으키곤 했습니다.하지만 몇 가지 전략만 제대로 활용하면 시험에서 좋은 결과를 받으리라 봅니다.첫째는 , 기출문제 분석입니다.법규 시험은 출제 패턴이 정해져 있기 때문에 , 기출문제를 풀면서 자주 나오는 조항과 문장을 익히는 것이 효율적입니다.또 어떤식으로 변형되어 나오는 지도 파악하셔야 합니다.두번째는 법조항을 구조화 하여 정리하는 것입니다.단순히 문장을 읽기 보다는 표나 도식, 표맵 , 플래시카드로 정리하면 시각적으로 기억에 남고 , 비슷한 조항끼리 비교하는 표를 만들어서 차이점을 한눈에 볼 수 있도록 만드는 것입니다.세번째는 지문을 통째로 외우려 하지말고 핵심단어들만 추려서 기억해야 합니다.조문 전체를 암기하는 것은 어렵지만 핵심 키워드만 기억하면 내용을 쉽게 떠올릴 수 있습니다." 관청의 허가를 받기 위해서 사업자는 이러저러한 행위 신청을 하여야 한다." 라는 지문이 있을 때 , 관청 허가 사업자 행위 등으로 기억하는 것입니다.네번째는 지문이 긴 문항이 있을 때는 뒤에서부터 훑어가는 것이 시간 절약 면에서 효과적 입니다.문제의 요구사항이 옳은 것인지 , 틀린 것인지 먼저 파악해서 , 필요한 부분만 집중적으로 파고 들면 효과적인 답을 빨리 찾을 수 있습니다.다섯번 째는 암기력을 높이기 위해서는 반복 학습이 최고입니다. 소리내어 말하고 , 녹음해서 들어보고 , 일정 간격을 두고 복습하는 스페이싱 효과를 활용하면 암기력도 오래 유지되는 것 같습니다.마지막으로 , 법규 시험은 단순 암기가 아니라 전략적으로 접근해야 하는 과목입니다.기출문제를 분석하고 , 키워드를 중심으로 학습하며 시각적으로 정리하는 방법을 활용 한다면시험장에서 빠르게 문제를 해결하고 , 좋은 성과를 낼 수있는 실전적인 사고를 키울 수 있으리라 봅니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.02.14
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해외거래소에 한국어 서비스가 없는 이유는?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.해외 암호화폐 거래소들이 한국어 서비스를 제공하지 않는 이유는 여러 가지가 있습니다.한국 정부의 규제 부담ㆍ 한국은 암호화폐 규제가 매우 강한 국가중 하나 입니다.특히 특정금융정보법 ( 특금법 ) 시행 이후 , 가상자산사업자 ( VASP ) 는 한국에서 서비스를 제공하려면 금융정보분석원 ( FIU ) 에 신고하고 , ISMS ( 정보보호관리체계 ) 인증을 받아야합니다.ㆍ 해외 거래소가 한국어 서비스를 제공하면 한국 당국이 이를 " 한국 시장 대상 영업 " 으로 간주할 가능성이 높아지고 , 그에 따른 법적 의무 ( 예 : 실명계좌 도입 , 자금세탁방지 ( AML ) 시스템 구축 등 ) 가 발생합니다.ㆍ 이런 규제를 피하기 위해 일부 거래소는 한국어 지원을 중단 하거나 아예 한국인을 차단하기도 했습니다.대표적으로 바이낸스 ( Binance ) , OKX , 바이비트 ( Bybit ) 등이 한국어 서비스를 철회한 바 있습니다.실명 계좌 및 원화 입출금 문제 ㆍ 한국에서 법적으로 원화 ( KRW ) 입출금 서비스를 제공하려면 국내 은행과 실명계좌 제휴를 맺어야 합니다.하지만 해외 거래소들은 한국 은행과 협업할 수 있는 조건을 갖추기 어렵고 , 원화 서비스 제공 시 금융 당국의 규제를 직접 받아야 하기 때문에 아예 포기하는 경우가 많습니다.ㆍ 업비트 , 빗썸 , 코인원 , 고팍스처럼 원화 거래가 가능한 거래소들은 모두 국내 규제에 맞춰 운영되는 반면 , 바이낸스 같은 해외 거래소들은 USDT ( 테더 ) 기반의 마켓을 운영하고 있습니다.법적 리스크 회피 ㆍ 한국어 서비스를 제공하는 순간 , 한국 금융당국은 해당 거래소가 한국인에게 서비스를 제공한다고 판단할 수 있습니다.이는 불법 영업으로 간주될 가능성이 있고 , 벌금이나 제재 대상이 될 수 있습니다.ㆍ 따라서 해외 거래소들은 한국어 지원을 제외하는 방식으로 법적 책임을 회피 합니다.서비스 운영비용 문제ㆍ 한국어 서비스 지원을 위해서는 웹사이트 및 앱 번역 , 고객센터 운영 , 한국어 대응 인력 배치 등이 필요합니다.하지만 한국 시장에서의 수익이 이에 비해 크지 않다고 판단되면 , 굳이 한국어 서비스를 제공할 필요가 없다고 보는 것입니다.그럼에도 불구하고 한국인이 많이 쓰는 이유?ㆍ USDT 기반 거래를 선호 : 한국 거래소는 대부분 원화 마켓을 운영하지만 , 해외 거래소에서는 USDT , BTC , ETH 기반 거래가 가능하여 더 다양한 투자 옵션이 있음.ㆍ 파생상품 ( 선물 ) 거래 가능 : 한국은 법적으로 레버리지를 활용한 선물 거래가 금지되어 있지만 , 해외 거래소에서는 최대 250배 레버리지까지 활용 가능.ㆍ 수수료 경쟁력 : 바이낸스 , 바이비트 등의 해외 거래소는 수수료가 상대적으로 낮아 한국 투자자들이 선호.결론적으로 :해외 거래소들이 한국어 서비스를 제공하지 않는 가장 큰 이유는 한국 정부의 규제 때문입니다.거래소가 한국어를 지원하면 한국 금융당국의 감독 대상이 될 가능성이 높아지고 , 실명계좌 AML 규정을 맞춰야 하는 부담이 생깁니다.따라서 해외 거래소들은 한국어 지원을 포기하는 대신 , 한국 투자자들이 영어 , 중국어 , 일본어 등으로 우회하여 거래하도록 유도 하고 있습니다.
경제 / 주식·가상화폐
25.02.13
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월세방 구할때 건축물대장이랑 등기부등본을 보라고하던데요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.건축물대장과 등기부등본을 확인하면 해당 부동산의 근저당 ( 담보대출 ) 여부를 파악할 수 있습니다.등기부등본 ( 등기사항전부증명서 ) 에서 근저당 정보를 확인해야 합니다.근저당권 확인 방법등기부등본 열람하기ㆍ 등기부등본에는 표제부 , 갑구 , 을구가 있습니다.ㆍ 근저당권은 을구 ( 권리관계 기록란 ) 에서 확인할 수 있습니다.을구에서 근저당권 확인ㆍ 근저당권자는 대출을 실행한 금융기관 ( 은행 , 저축은행 등 ) 이름으로 기재됩니다.ㆍ ' 채권최고액' 이 표시되며 , 이는 실제 대출금보다 높은 금액 ( 일반적으로 대출금의 120~150% ) 으로 설정됩니다.ㆍ 근저당권자가 여러 개 존재할 수도 있으며 , 설정 순서 ( 순위 ) 가 중요합니다.채권최고액과 순위 분석ㆍ 채권최고액이 높을수록 대출금이 많을 가능성이 큽니다.ㆍ 근저당이 여러 개 설정된 경우 , 앞선 순위 ( 먼저 등기된 것 ) 가 우선적으로 변제됩니다.ㆍ 순위가 밀려 있으면 추가 대출을 받기가 어려울 수 있습니다.추가 확인 방법ㆍ 대출 실행 여부 : 등기부등본에 근저당이 설정되어 있어도 실제 대출이 실행되지 않았을 가능성이 있습니다.이를 확인하려면 근저당권자 ( 은행 등 )에 직접 문의해야 합니다.ㆍ 말소 여부 : 근저당권이 말소되었는지도 확인해야 합니다. ( 등기부등본 내용란에 빨간줄이 있음 )말소된 경우에는 더 이상 해당 대출이 유효하지 않습니다.따라서 , 등기부등본에서 근저당이 있다면 , 해당 부동산이 담보로 제공된 상태이므로 매매나 임대 시 신중하게 검토해야 합니다.필요한 경우 법무사나 법률전문가의 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다.
경제 / 부동산
25.02.13
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해외선물을 하고 있는데 저보고 중독이라는데 정말 제가 중독이 맞나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.지금 월급의 3/4을 해외선물 계좌에 넣고 거래를 하고 있다면 , 이는 일반적인 투자라기보다 과도한 투기에 가깝습니다.게다가 청산을 여러 번 당했다는 것은 손실이 반복되고 있다는 뜻이고 , 본인도 주식( 혹은 선물 )중독이 아닐까 고민하고 있다는 점에서 , 이미 위험신호가 강하게 나타나고 있습니다.중독에서 빠져나오는 방법손실을 인정하고 투자 금액 줄이기ㆍ 손실을 인정하는 것이 가장 중요합니다."이번엔 복구할 수 있을 거야" 라는 생각이 계속해서 더 큰 손실을 유발합니다.ㆍ 월급의 3/4이 아닌 , 월급의 10~20% 이하로 제한하세요.ㆍ 계좌에 큰 돈을 넣어두지 마세요. ( 필요하면 계좌를 닫고 재정비 후 다시 시작 )거래 횟수를 줄이고 , 매매 일지를 작성하기ㆍ 하루에 1~2번 이상 매매하지 않도록 제한하세요.ㆍ 매매 일지를 쓰면서 , 감정적인 거래를 피해야 합니다.ㆍ 손실이 발생했을 때 " 왜 이 손실이 발생했는가? " 를 스스로 분석하세요.강제적인 거리두기 (쿨다운 )ㆍ 일주일 정도 완전히 거래를 멈춰보세요.ㆍ 휴대폰에서 선물 앱을 삭제하고 , 계좌를 일시 정지하는 것도 방법입니다. 대처할 수 있는 다른 취미 찾기ㆍ 주식/선물에 몰두하는 이유 중 하나는 아드레날린과 도파민 ( 쾌락 호르몬 ) 때문입니다.ㆍ 운동 ,독서 , 새로운 취미 ( 골프 , 게임 , 공부 등 ) 를 찾아 대체하는 것이 필요합니다.전문적인 도움받기 ㆍ 심각한 경우 , 심리 상담이나 금융 상담을 고려해 보세요.ㆍ 주식 (선물 ) 중독은 도박 중독과 비슷한 패턴을 가지며 , 방치하면 생활이 무너질 수도 있습니다.결론적으로 , 현재 상태를 인식하고 , 강제적으로 거래 규모와 횟수를 줄이는 것부터 시작해야합니다.특히 , 이미 손실이 커졌다면 무리하게 복구하려 하지 말고 " 출금 " 을 통한 손실 확정도 고려해야 합니다.선물은 레버러지가 크기 때문에 손실이 눈덩이처럼 불어나기 쉽습니다.지금 당장은 어렵겠지만 , 선물 시장에서 벗어나거나 , 최소한 자금 관리를 철저히 하면서 조절하는 것이 필요합니다.당장 일주일 정도 거래를 쉬어보는 것부터 시작해보는 게 어떨까요?
경제 / 주식·가상화폐
25.02.12
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원룸 티비 설치 어떻게 하나요....?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.이사 온 원룸에 인터넷이 관리비에 포함되어 있다면 , 별도로 KT 인터넷을 유지할 필요가 없습니다.따라서 인터넷은 해지하고 , TV만 설치하는게 맞습니다.빠르게 진행하는 방법 : 1) KT 인터넷 해지 신청ㆍ KT 고객센터 ( 국번없이 100 ) 로 전화해서 인터넷만 해지 요청.ㆍ 해지 시 위약금이 발생할 수 있으니 확인 필요.ㆍ 만약 약정이 남아 있다면 , 일시 정지를 고려할 수도 있음. KT IPTV 단독 설치ㆍ 인터넷은 원룸에서 제공되므로 , IPTV 단독 사용이 가능한지 확인.ㆍ IPTV 단독 사용이 가능하면 , 공유기에 IPTV 셋톱박스를 연결하여 사용.ㆍ 원룸에서 제공하는 인터넷이 KT망이라면 비교적 간단하게 연결될 가능성이 큼.ㆍ 만약 원룸 인터넷이 KT망이 아니라면 , IPTV 단독 사용이 어려울 수도 있으니 KT 고객센터에 확인 공유기 연결 확인ㆍ 이미 공유기를 꽂아서 인터넷이 된다면 ,해당 인터넷을 KT IPTV에 연결하면 됨.ㆍ IPTV 셋톱박스를 공유기 또는 벽에서 나온 인터넷 포트에 연결하여 정상 작동하는 지 확인.추가 체크 사항 :ㆍ KT IPTV 가 원룸 제공 인터넷과 호환 되는지 KT 고객센터에 문의.ㆍ 혹시라도 IPTV 단독 사용이 안된다면 ,모바일 TV 서비스 ( KT 올레TV 모바일 등 )를 고려할 수도 있음.빠르게 진행하려면 KT 고객센터에 전화해서 IPTV 단독 사용 가능 여부를 먼저 확인하는 게 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
25.02.12
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가상화폐의 거래에 있어서 세금을 부과하는건 언제부터 진행되나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.가상자산 (암호화폐) 거래에 대한 과세는 2027년 1월 1일 부터 시행될 예정입니다.당초 2025년 1월 1일 부터 과세를 시작할 계획이었으나 , 법안 개정을 통해 시행이 2년 유예되었습니다.과세 내용 및 세율 :ㆍ 과세 대상 : 가상자산의 양도 또는 대여로 발생한 소득이 기타소득으로 분류됩니다.ㆍ 세율 : 기본 세율은 20%이며 , 여기에 지방세 2%를 포함하여 총 22%의 세율이 적용됩니다.ㆍ 기본 공제 : 연간 250만 원까지의 소득은 기본 공제로 면제되며 , 이를 초과하는 소득에 대해 과세가 이루어집니다.소득금액 계산 방법 :1) 총수입금액 : 가상자산의 양도 또는 대여로 얻은 총 금액2) 필요경비 : 취득가액과 부대비용을 포함하며 , 취득가액 확인이 어려운 경우 양도가액의 최대 50%를 필요경비로 의제할 수 있습니다.3) 기본공제 : 연 250만 원ㆍ 과세 대상 소득 = 총 수입금액 - 필요경비 - 기본공제신고 방법 : ㆍ 과세 대상 소득이 발생한 경우 , 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세 신고 기간에 기타 소득으로 분리과세 신고를 해야 합니다.ㆍ 가상자산 과세에 대한 자세한 내용은 국세청 공식 웹사이트 ( nts.go.kr ) 에서 확인 하실 수 있습니다.ㆍ 추가로 , 가상자산 과세에 대한 자세한 설명을 원하신다면 아래 영상을 참고하세요.
경제 / 주식·가상화폐
25.02.12
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