전세 만기 5개월 전인데, 집주인이 집을 매도하려고 내놓았습니다. 만기 후에 10개월 정도 더 살아서 전세연장할 수 있을까요?(1차 연장)
상황
글쓴이는 투자수요가 없는 구축 아파트 전세 사는 중 (계약 만료 5개월 전)
10개월 전세를 더 연장해야 하여 그 의사를 밝힘 (아직 집주인이 답을 안함)
집주인은 집을 매도하고 싶어함 (아파트는 주로 실거주 수요임)
질문
세입자가 전세계약 1차연장을 희망하는 상황에서 실수요자에게 매도가 가능한건지?
현재 상태에서 계약갱신 청구권을 사용하면 집주인은 실거주 목적 이외에 거부할 권리가 있는지?
(실거주 하는 목적으로 거부한다면, 집을 내놓는 것이 문제가 될 테니..)
딱히, 전세값이 오르지 않아도 계약갱신 청구권을 쓰면 5% 인상에 합의해야 하는지?
계약갱신 청구권 없이 집주인이 10개월 전세 연장 의사(전세금 인상 없이)를 전화나 문자로 합의하면 이후 일방적으로 파기할 수 없는지?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,가능은 하지만, 실입주 시기는 지연됩니다.
계약갱신청구권은 임차인이 한 번 행사할 수 있으며, 2년을 추가로 거주할 수 있는 권리입니다.
집주인이 실거주를 목적으로 집을 매도한다 해도, 계약갱신청구권이 우선합니다.
따라서 매수인이 세입자 거주를 승계해야 하며, 즉시 입주는 불가합니다
,집주인 본인이나 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우에만 거절 가능합니다
하지만 진짜로 실거주할 의사가 있는 경우만 인정되며,이후 1년 이내 실거주하지 않으면 손해배상 책임이 있습니다.
매도 의도가 있다면 실거주 목적의 갱신거절은 인정되기 어렵습니다
,아닙니다.
집주인은 기존 계약 대비 최대 5%까지만 인상할 수 있고,임차인은 이를 수용하지 않아도 계약갱신은 유효합니다
다만, 협의를 통해 5% 미만도 가능하며, 자동 인상되는 것은 아닙니다
,합의 내용이 명확하고, 증거가 있다면 일방적 파기는 어렵습니다.
문자나 카톡, 녹취 등으로 연장 의사와 조건(기간·보증금 등)이 서로 확인되면
구두 합의도 계약 효력이 있습니다
하지만 가장 안전한 방법은 서면 계약서 작성 또는 갱신계약서 체결입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
통상적으로 집주인이 직접거주를 하지 않는 한 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다. 주택을 매도하는 것은 임대인의 자유이므로 주택 매도는 가능한데, 이 경우 현재의 집주인은 계약갱신청구권 거절이 불가능 할 것이고, 새로운 집주인이 계약종료 2개월전 까지 등기를 완료해야만 계약갱신청구권을 거절하고 직접 거주가 가능합니다. 계약갱신청구권 사용시 무조건 5% 인상이 정해진 것은 아니라 상한치만 정해진 것이니 협의를 거쳐 결정하게 될 것입니다. 계약갱신청구권이 아닌 협의에 의한 갱신도 일단 체결되면 일방의 의사로 취소가 불가능 합니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
전세 계약이 만료되기 5개월 전 , 세입자가 1차 계약갱신을 희망하는 상황에서 집주인이 해당 주택을 매물로 내놓은 경우 , 몇 가지 중요한 법적 요소와 실무적 쟁점이 존재합니다.
(1) 계약갱신청구권의 행사 가능성과 제한
2020년 7월 도입된 ' 주택임대차보호법 ' 개정에 따라 , 세입자는 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사 할 수 있습니다.
이 청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사 가능하며 , 해당 요건을 충족하면 집주인은 원칙적으로 이를 거부할 수 없습니다.
단 , 다음과 같은 정당한 사유가 있을 경우에는 거절이 가능합니다.
ㆍ 본인 또는 직계존비속이 실거주할 예정인 경우
ㆍ 세입자가 2기 이상 차임을 연체하거나 계약을 위반한 경우 등
이 사례에서는 집주인이 매도하려는 목적이므로 , 실거주 목적이 아닌 한 계약갱신청구권을 거부할 수 없습니다.
즉 , 집을 팔고 싶다는 이유만으로는 청구권 거부가 불가능합니다.
실거주자가 매수하더라도 , 갱신청구권이 행사된 상태라면 세입자는 최대 2년까지 거주할 수 있는 귄리를 보장받습니다.
(2) 실거주 목적의 거부 주장과 매물 등록의 모순
집주인이 계약갱신청구권 행사를 거부하려면 실거주를 증명해야 합니다.
그런데 현재 상황처럼 집을 매물로 내놓은 상태라면 실거주 의사에 대한 신빙성이 떨어집니다.
이는 향후 분쟁 시 세입자에게 유리한 증거로 작용할 수 있습니다.
법원이나 조정기관은 집주인이 실거주를 명분으로 계약갱신을 거절했으면서도 주택을 팔려고 했다는 점에서 ' 실거주의사 없음 ' 으로 판단 할 가능성이 높습니다.
(3) 계약 갱신 시 임대료 인상 범위
계약갱신청구권을 행사한 경우 , 임대료 인상은 직전 계약의 5% 이내로 제한됩니다.
전세금이 현재 시장 시세와 동일하거나 하락세라면 집주인도 인상을 요구하지 않을 수 있으나 , 법적으로는 5% 이내 인상 요구가 가능합니다.
세입자는 이에 동의하지 않더라도 청구권 자체는 행사할 수 있습니다.
(4) 계약갱신청구권 없이 10개월 연장 합의 시 효력
계약갱신청구권을 행사하지 않고 집주인과 전화나 문자로 10개월 전세 연장에 합의했다면 , 이는 민법상 유효한 임대차 계약의 연장으로 간주 될 수 있습니다.
이 경우에도 구두 합의나 문자 내용이 명확하고 입증 가능해야 합니다.
다만 , 계약서를 새로 작성하지 않고 단순히 구두나 문자만으로 연장한 경우 , 집주인이 나중에 이를 부인하고 일방적으로 파기하려는 시도가 있을 수 있습니다.
따라서 문자만으로도 계약은 성립할 수 있지만 , 법적 분쟁 방지를 위해 서면으로 계약서 작성이 바람직합니다.
마지막으로 , 현재 세입자는 계약갱신청구권을 행사하면 법적으로 10개월 더 거주할 수 있는 권리가 있으며 , 집주인이 이를 거부하려면 명확한 실거주 목적이 있어야 합니다.
집을 매물로 내놓은 행위는 실거주 주장을 약화시키므로 청구권 행사가 유리합니다.
반면 , 청구권 없이 합의만 한 연장은 서면으로 확정하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
세입자가 전세계약 1차연장을 희망하는 상황에서 실수요자에게 매도가 가능한건지?
-> 매매는 언제든 가능합니다. 문제는 임차인이 추가 거주가 어느시점에 매도가 되어 가능할수 있느냐 차이인데,
만약 갱신청구권 사용의사를 밝혔으나, 만기 2개월전까지 실거주매수자에게 매매가 완료되면 해당 변경된 임대인이 실거주를 이유로 거부할수 있습니다. 즉, 연장에 대한 답변을 늦추고 시간을 끄는 것은 해당 시점전까지 매매상대방을 찾으면 되기 떄문으로 보입니다.
현재 상태에서 계약갱신 청구권을 사용하면 집주인은 실거주 목적 이외에 거부할 권리가 있는지?
-> 특별히 거주중 시설물 파손등처럼 임차인 과실이 없다면 실거주를 제외하고는 거절할수 없습니다.
(실거주 하는 목적으로 거부한다면, 집을 내놓는 것이 문제가 될 테니..)
딱히, 전세값이 오르지 않아도 계약갱신 청구권을 쓰면 5% 인상에 합의해야 하는지?
-> 갱신청구권 사용을 하였다고 무조건 5%이내 인상은 아닙니다. 인상시 그 인상률 한도를 정한것일뿐 시세가 이전보다 떨어졌다면 갱신청구권 사용여부와 별개로 조건 조정을 협의하시면 됩니다.
계약갱신 청구권 없이 집주인이 10개월 전세 연장 의사(전세금 인상 없이)를 전화나 문자로 합의하면 이후 일방적으로 파기할 수 없는지?
-> 조금 애매합니다. 원칙상은 만기 6~2개월전 통보이기 떄문입니다. 다만 사인간의 계약에서는 합의를 중시하고 있기 떄문에 이미 이전에 구두합의를 하였다면 이를 일방적으로 없던 일로 볼수는 없을듯 합니다. 자세한 법률적 판단에 대해서는 답변이 어려우나 이를 근거로 문제를 제기한다면 소정의 성과는 있지 않을까 생각됩니다.
세입자가 전세계약 1차연장을 희망하는 상황에서 실수요자에게 매도가 가능한건지?
==> 매도하는데 문제가 되지 않습니다.
현재 상태에서 계약갱신 청구권을 사용하면 집주인은 실거주 목적 이외에 거부할 권리가 있는지?
(실거주 하는 목적으로 거부한다면, 집을 내놓는 것이 문제가 될 테니..)
==> 법정 9가지 사항에 해당되지 않는 경우 가능합니다.
딱히, 전세값이 오르지 않아도 계약갱신 청구권을 쓰면 5% 인상에 합의해야 하는지?
==> 네 주변시세를 고려하여 인상해야 합ㄴ디ㅏ.
계약갱신 청구권 없이 집주인이 10개월 전세 연장 의사(전세금 인상 없이)를 전화나 문자로 합의하면 이후 일방적으로 파기할 수 없는지?
==> 네 그렇습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
세입자가 전세계약을 희망하는 상태에서 임대인에 실수요자에게 부동산 매도는 가능합니다.
현재 상태에서 계약갱신청구권을 행사하고 현임대인이 수락한다면 부동산 매수인은 기존 계약을 포괄하여 승계하기 때문에 계속해서 거주가 가능합니다.
전세값이 오르지 않아도 임대인과 임차인 협의하여 전세보증금은 정하는 것이라 서로 원하는 금액에 맞춰 협의하면 되겠습니다.
일단 계약갱신청구권을 행사하면 임대인을 일방적으로 이를 파기할 수 없습니다.
감사합니다.