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답변 내역

감정평가 시 업체에서 방문안하고도 평가가 가능한가요,
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.감정평가 시 업체가 방문하지 않고 평가를 진행하는 경우도 있습니다. 이를 "탁상감정"이라고 하며, 현장조사 없이 사무실에서 지도, 로드뷰, 기존 거래사례 등을 통해 대략적인 감정평가를 진행하는 방식입니다. 그러나, 감정평가에 관한 규칙 제10조에 따르면, 원칙적으로는 실지조사를 통해 대상물건을 확인해야 합니다. 감정평가 결과가 터무니없이 낮게 책정되었다고 느끼신다면, 소송을 통해 이의를 제기할 수 있습니다. 소송에서 승소 가능성은 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 감정평가사의 평가 방법이 적절했는지, 평가 과정에서 법적 절차를 준수했는지 등이 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다. 입주민들이 함께 소송을 진행할 경우, 공동의 이익을 주장하며 더 강력한 증거를 제시할 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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부동산 경매를 해보려고 하는데요. 뭐부터 준비해야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.경매는 시중 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 좋은 기회지만, 철저한 준비가 필요합니다. 목표 설정 및 자금 계획은 단기/장기 투자, 임대/매각 등 목표를 명확히 하세요. 자금 조달 계획을 세우고, 대출 가능 여부와 금리, 상환 계획 등을 고려하세요. 경매 정보 탐색 및 분석은 법원 경매 정보 사이트에서 경매 물건 정보를 확인하세요.주변 환경, 인프라, 교통 등을 조사하여 부동산 가치를 평가하세요. 등기부등본을 열람하여 저당권, 가압류 등의 권리 관계를 확인하세요.물건의 상태와 주변 환경을 직접 확인하세요. 경매 참여 준비는 경매 물건 가격의 10% 정도를 입찰 보증금으로 준비하세요.인감증명서, 주민등록증 등 필요한 서류를 준비하세요. 낙찰 예상가와 입찰 금액을 고려하여 전략을 세우세요.낙찰 후 절차는 낙찰 후 1개월 이내에 낙찰 대금을 납부해야 합니다. 법원에서 소유권 이전 등기를 진행합니다.주의사항은 경매 물건의 모든 정보를 꼼꼼히 조사하세요. 필요 시 법률 및 세금 관련 전문가의 자문을 받으세요.예상치 못한 문제 발생 가능성을 고려하여 리스크를 최소화하세요.
경제 / 부동산
24.08.03
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주거와 업무를 함께 할수 있는것을 주거용 오피스텔이라고 하잖아요. 그럼 아파텔은 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 원래 업무와 주거를 겸할 수 있는 공간으로 설계된 건물입니다. 주로 1인 가구나 2인 가구를 대상으로 하며, 원룸 형태가 많습니다. 건축법상 주택이 아니기 때문에 세금이나 정책 면에서 비주택으로 분류됩니다. 아파텔은 아파트와 오피스텔의 특징을 결합한 형태로, 주거용 오피스텔의 한 종류라고 볼 수 있습니다. 아파텔은 일반적으로 24평에서 34평 정도의 면적을 가지며, 2~3개의 방과 거실, 주방 등을 갖추고 있어 가족 단위의 거주에도 적합합니다. 아파텔은 주거용으로 사용되지만, 법적으로는 여전히 오피스텔로 분류되기 때문에 세금이나 정책 면에서 아파트와는 다른 기준을 따릅니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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부동산중계수수료는 법에서 정한대로 고정으로 주는건가요? 조정할수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 법에서 정한 상한요율 내에서 공인중개사와 의뢰인이 협의하여 결정할 수 있습니다. 즉, 법적으로 정해진 최대 요율을 초과할 수는 없지만, 그 이하로 협의하여 조정할 수 있습니다.각 지역별로 정해진 상한요율이 있으며, 이를 초과할 수 없습니다. 공인중개사와 의뢰인이 상한요율 내에서 협의하여 중개수수료를 결정할 수 있습니다. 중개수수료에는 부가가치세가 별도로 부과될 수 있습니다.예를 들어, 아파트 매매의 경우 거래금액의 0.4%가 상한요율이라면, 이를 초과하지 않는 범위 내에서 중개수수료를 협의할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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개별난방과 중앙난방 어떤게 더 좋을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.개별난방의 장점은 각 세대에서 독립적으로 보일러를 사용하기 때문에 원하는 시간에 원하는 온도로 난방을 조절할 수 있어요. 필요한 시간에만 난방을 사용하여 에너지를 절약할 수 있습니다. 사용량에 따라 관리비가 부과되므로 공평합니다.단점은 각 가구마다 보일러를 설치하고 유지 관리해야 하므로 고장이나 수리 시 부담이 큽니다. 보일러 설치 비용이 발생합니다.중앙난방의 장점은 중앙에서 일괄적으로 관리하므로 개별 세대가 유지 관리에 신경 쓸 필요가 없습니다. 언제든지 온수를 사용할 수 있어 편리합니다. 단점은 중앙에서 온도를 통제하기 때문에 개별 세대가 원하는 대로 온도를 조절하기 어렵습니다. 중앙난방의 경우 전체 단지에서 난방 비용을 분담하므로 사용량과 상관없이 일정한 비용이 부과될 수 있습니다.결론적으로 우리나라에서는 주로 아파트 단지나 대규모 주거 단지에서 중앙난방을 많이 사용하지만, 개별난방도 많이 채택되고 있어요. 생활 패턴에 따라 선택하면 좋을 것 같아요. 예를 들어, 자유로운 온도 조절과 에너지 절약을 원한다면 개별난방이 더 적합할 수 있고, 유지 관리의 편리함을 원한다면 중앙난방이 더 나을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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부동산 시장이 저출산 현상 때문에 무너질까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.대한민국의 저출산 현상이 부동산 시장에 미치는 영향은 복합적입니다. 저출산으로 인해 인구가 감소하면 주택 수요도 줄어들 가능성이 있습니다. 이는 주택 가격 하락으로 이어질 수 있습니다. 특히, 지방이나 비도시 지역에서는 인구 감소로 인해 주택 수요가 크게 줄어들 수 있습니다. 하지만, 서울과 같은 대도시에서는 상황이 다를 수 있습니다. 인프라와 일자리가 집중된 지역에서는 여전히 주택 수요가 높을 수 있으며, 이는 주택 가격이 크게 하락하지 않을 가능성을 높입니다. 일본의 사례를 보면, 도쿄와 오사카 같은 주요 대도시에서는 인구 감소에도 불구하고 주택 가격이 상승하는 경향을 보였습니다. 따라서, 저출산 현상이 부동산 시장에 미치는 영향은 지역에 따라 다를 수 있으며, 모든 지역에서 집값이 폭락할 것이라고 단정하기는 어렵습니다. 다만, 인구 감소로 인해 일부 지역에서는 주택 가격이 하락할 가능성이 높아지므로, 이러한 지역에서 집을 구매할 기회가 생길 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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빌라를 매매할경우 절대 가격이 올라가는 일은 거의 없을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.빌라 가격이 절대 오르지 않는다는 것은 사실이 아닙니다. 빌라 가격도 여러 요인에 따라 변동할 수 있습니다. 최근 몇 년간 서울의 빌라 매매 가격은 상승세를 보이고 있습니다. 예를 들어, 2021년부터 2023년까지 서울 빌라 매매 가격은 꾸준히 상승해왔으며, 특히 재개발 기대감이 있는 지역에서는 더 큰 상승폭을 보였습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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1가구 2주택을 1주택으로 바로잡는방법은?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재 상황에서 1가구 2주택 문제를 해결하기 위해 몇 가지 방법은 타인의 명의로 되어 있는 주택의 소유권을 되찾기 위해 법적 절차를 밟을 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 부동산실명법에 따라 명의신탁 약정과 그에 기한 물권변동이 무효가 되므로 해당 부동산의 소유권은 명의신탁자에게 귀속됩니다. 따라서, 소송을 통해 소유권을 되찾을 수 있습니다. 세대 분리를 통해 1가구 1주택으로 인정받을 수 있습니다. 예를 들어, 자녀가 독립 세대로 분리되면 각각 1주택자로 인정받을 수 있습니다. 특정 조건을 충족하는 경우 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 예를 들어, 일정 기간 동안 주택을 보유한 후 다른 주택을 취득하고 기존 주택을 처분하는 경우 일시적 2주택으로 인정받아 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 현재 상황에 대한 정확한 법적 조언을 받기 위해 부동산 전문 변호사와 상담하는 것이 좋습니다. 변호사는 구체적인 상황에 맞는 최적의 해결책을 제시할 수 있습니다. 이 방법들을 통해 1가구 2주택 문제를 해결할 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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생에최초 디딤돌 대출시 배우자의 부채관련
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생애최초 디딤돌 대출을 고려 중이시군요. 배우자의 부채가 걱정되시는 것 같아요. 디딤돌 대출 심사 시 배우자의 부채도 확인될 수 있습니다. 특히, 부부합산 소득 대비 부채 비율(DTI)이 중요한데, DTI가 60%를 초과하지 않아야 합니다. 현재 상황을 정리해보면 본인의 경우 신용점수 960점대, 연봉 4천만 원 이상, 자동차 할부(거의 끝남), 배우자의 경우 무직, 신용점수 640점대, 카드 대출 및 은행 대출 약 2천 후반대, 연체 없음입니다. 배우자의 부채가 많아 보이지만, DTI 계산 시 본인의 소득이 높고 부채가 적기 때문에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. 다만, 정확한 심사 결과는 은행에서 확인해봐야 합니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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다주택자 가 좋은건가요 똘똘한찬채가
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.다주택자의 장점은 여러 주택을 소유하면 임대 수익을 통해 안정적인 현금 흐름을 확보할 수 있습니다. 여러 지역에 주택을 소유하면 특정 지역의 부동산 시장 변동에 대한 리스크를 분산할 수 있습니다.단점은 다주택자는 취득세, 보유세, 양도세 등에서 높은 세율을 적용받습니다. 예를 들어, 2주택자의 경우 취득세가 8%까지 올라갈 수 있습니다. 여러 주택을 관리하는 데 시간과 비용이 많이 들 수 있습니다."똘똘한 한 채"의 장점은 1주택자는 다주택자에 비해 취득세, 보유세, 양도세에서 유리한 조건을 적용받습니다. 예를 들어, 1주택자의 취득세는 1~3%로 상대적으로 낮습니다. 핵심 입지에 위치한 주택에 집중 투자하면 자산 가치 상승 가능성이 높습니다.단점은 임대 수익을 얻을 수 있는 기회가 제한됩니다. 한 지역의 부동산 시장 변동에 크게 영향을 받을 수 있습니다.세금 관련 고려 사항으로는 다주택자의 경우 주택 수에 따라 취득세율이 높아집니다. 1주택자는 1~3%의 취득세율을 적용받지만, 다주택자는 최대 12%까지 올라갈 수 있습니다. 재산세와 종합부동산세가 포함됩니다. 다주택자는 종합부동산세 부담이 크며, 1주택자는 상대적으로 낮은 세율을 적용받습니다. 다주택자는 양도세 중과세가 적용되며, 1주택자는 일정 조건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.결론적으로, 다주택자와 “똘똘한 한 채” 중 어떤 것이 더 유리한지는 개인의 투자 목적, 재정 상황, 리스크 관리 능력 등에 따라 다릅니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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