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전세계약 연장 시 세입자 입장에서 특약을 추가 및 연장할 수 있는지요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 연장 시에는 기존 계약의 조건들이 그대로 유지되는 것이 원칙입니다. 하지만, 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 특약 사항을 추가하거나 변경하는 것이 가능합니다. 즉, 세입자와 집주인이 동의한다면 기존 계약에 없던 새로운 특약을 추가하거나 기존의 특약을 연장할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 거주 기간 동안 발생할 수 있는 시설물의 고장에 대한 수리 책임을 명확히 하거나, 전세보증금 반환 조건을 명시하는 등의 내용을 특약으로 추가할 수 있습니다. 또한, 임대인이 잔금 지급일 전까지 하자보수를 해주어야 한다거나, 건물에 설정된 근저당권을 말소해야 한다는 조건을 특약으로 명시할 수도 있습니다.다만, 전세계약 연장 시에는 주의해야 할 점이 있습니다. 임대인이 실거주를 목적으로 하는 경우나 보증금 증액 등의 조건 변경이 있는 경우, 이러한 사항들을 잘 확인하고 계약을 갱신해야 합니다. 또한, 임대인이 임대사업자인지 여부에 따라 갱신거부가 불가능할 수도 있으며, 전세반환보증보험 의무 등이 달라질 수 있으니 이 점도 참고하시기 바랍니다. 전세계약 연장 시에는 확정일자를 받는 것이 중요하며, 이는 건물이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 우선순위로 보증금을 받을 수 있게 해주므로, 확정일자를 받고 보관하는 것을 잊지 마세요.요약하자면, 전세계약 연장 시에는 기존 계약의 조건이 유지되는 것이 기본이지만, 양 당사자의 합의에 따라 특약을 추가하거나 변경하는 것이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.04.14
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부동산중개인과 공인중개사의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공인중개사는 1985년부터 시행된 공인중개사법에 따라 자격시험을 통과하여 자격을 취득한 사람을 말합니다. 공인중개사는 개인 사무소, 중개 법인, 합동 등을 설립하거나 고용될 수 있으며, 전국 어디에서나 부동산 중개 업무를 할 수 있습니다. 반면에, 부동산중개인은 공인중개사 자격증 제도가 시행되기 이전인 1985년 이전부터 중개업을 해온 사람들을 말합니다. 이들은 특정 지역(해당 사무소가 있는 시, 군, 구 지역)에서만 영업 활동을 할 수 있으며, 경매와 공매 업무는 할 수 없습니다. 또한, 부동산 중개인 사무소의 신규 등록은 현재 할 수 없으며, 폐업을 할 경우에는 공인중개사 자격증 없이는 재개업이 불가능합니다. 요약하자면, 공인중개사는 자격시험을 통과한 후 취득한 자격증을 가진 전문가이며, 전국적으로 영업이 가능합니다. 부동산중개인은 과거부터 중개업을 해온 사람들로, 특정 지역 내에서만 영업이 가능하며, 자격증이 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.14
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장사하는 가게는 건물주가 계약 종료를 할 수도 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인은 임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 즉, 임차인이 법정 기간 내에 계약갱신을 요구하면, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 갱신해야 합니다. 그러나, 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 계약을 종료할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 차임을 연체했거나, 건물을 부정한 방법으로 임차한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 건물을 전대한 경우 등이 정당한 사유에 해당할 수 있습니다. 만약 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우, 임차인은 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 상가건물을 일정 기간 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 등 정당한 사유가 있을 때는 이러한 책임이 면제될 수 있습니다. 따라서, 임대인이 재계약을 거절하려면 법적으로 인정되는 정당한 사유가 필요하며, 그렇지 않은 경우 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.14
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계약갱신청구권을 사용후 전세만료 후 기존 살던 임차인과 재계약시 계약갱신청구권 다시 사용가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 2020년 7월 31일부터 시행된 법에 따라, 임차인은 기존 임대차 계약이 만료되는 경우 한 번에 한하여 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 가집니다. 이 권리를 사용한 후에는 원칙적으로 같은 임대물건에 대해 다시 사용할 수 없습니다. 그러나, 계약갱신청구권에 의한 2년 거주 기간이 끝난 후, 임대인과 합의하여 새로운 계약을 맺는 경우, 그 시점부터 2년이 경과한 후에는 다시 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다. 재계약 시 전세보증금 인상률은 법적으로 5% 이내로 제한되어 있습니다. 이는 임대인이 일방적으로 요구할 수 있는 최대 인상률이며, 실제 인상률은 임대인과 임차인 간의 협의에 의해 결정됩니다. 만약 임대인이 주변 전세금 폭등 등을 이유로 5% 이상 인상을 요구할 경우, 임차인은 이를 거부할 수 있으며, 법적으로 보호받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.14
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신규 전세계약서 임차인 변경시 확정일자를 다시 받아야 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약서의 임차인을 변경할 경우, 일반적으로는 새로운 계약서 작성과 함께 확정일자를 다시 받아야 합니다. 확정일자는 임차인의 보증금 반환 청구권에 대한 우선 순위를 결정하는 중요한 요소이기 때문에, 임차인이 변경되면 새로운 임차인의 이름으로 확정일자를 받는 것이 필요합니다. 그러나, 보증금이 변동되지 않고 단순히 임차인의 이름만 변경하는 경우에는, 기존의 확정일자를 유지할 수 있습니다. 이 경우에도 관할 구청에 가서 상황을 설명하고 필요한 절차를 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 임대차 계약서를 수정할 경우 임대차신고와 확정일자는 다시 부여받아야 하며, 기존 임대차신고에 대해서는 수정신고를 진행하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.14
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택지개발할때 군데군데 땅을 파놓는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.택지개발 시 땅을 파는 이유는 주로 토지의 지질과 지반 조사를 위한 것입니다. 이 과정은 향후 건설될 건물의 안전과 기반 시설의 설계에 필요한 중요한 정보를 제공하기 위해 수행됩니다. 지질 조사를 통해 토양의 성질, 수분 함량, 지반의 안정성 등을 평가하여 건축물의 기초 설계에 반영합니다. 또한, 택지개발 과정에서는 기반 시설 조성을 위해 필요한 배수 시설, 상하수도, 도로 등의 설치를 위해 일부 지역을 파기도 합니다. 이러한 작업은 택지를 적절히 개발하고, 향후 주민들이 사용할 주거환경을 조성하기 위한 필수적인 단계입니다. 이와 같은 택지개발 과정은 택지개발촉진법, 도시개발법, 공공주택건설 등에 관한 특별법 등에 의해 규정되어 있으며, 개발 계획에 따라 체계적으로 진행됩니다. 따라서, 택지개발 시 땅을 파는 행위는 개발 계획의 일환으로 의무적으로 진행되는 과정이라고 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.14
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전세계약관련하여 질문드립니다~!
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약의 입주 날짜 변경과 관련하여, 일반적으로는 기존 계약서에 추가적인 합의 사항을 기재하는 방식으로 처리할 수 있습니다. 즉, 기존 계약서의 특약사항란에 '임대인과 임차인 상호 협의 하에 동일한 조건으로 00년 00월 00일까지 계약기간을 연장하기로 한다’라는 문구를 추가하고 양측이 서명 날인하면 됩니다. 그러나, 이러한 변경 사항은 양측의 동의가 필요하며, 변경된 내용에 대해 모두가 명확히 이해하고 동의해야 합니다. 또한, 변경된 계약 내용은 확정일자를 받아야 하는데, 이미 확정일자를 받은 상태라면 새로운 계약서를 작성하고 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 단, 새로운 계약서를 작성할 경우 기존의 확정일자 효력이 없어지지 않도록 주의해야 합니다. 만약 계약 내용에 중대한 변경이 있거나, 입주 날짜 변경으로 인해 추가적인 조건이 생긴다면, 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋을 수 있습니다. 이 경우에도 기존 확정일자는 유지되어야 하며, 새로운 계약 내용에 대해서만 확정일자를 다시 받아야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.14
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이중 전입신고에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전입신고는 거주지 변경을 관할 구청에 알리는 중요한 절차입니다. 여러분의 상황에서, 이모 혼자 있는 집으로 전입신고를 하려면 몇 가지 고려해야 할 사항이 있습니다. 먼저, 전입신고를 하지 않거나 늦게 하면 과태료가 부과될 수 있으며, 전입신고를 하지 않을 경우 보증금에 대한 법적 대항력을 잃을 수 있고, 임대차 계약 신고제에 따라 임대차 계약 내용을 신고하지 않으면 최대 100만원의 과태료가 부과될 수 있습니다. 국민건강보험료와 관련하여, 전입신고 후 세대 구성원이 변경되면 보험료가 재산정될 수 있습니다. 세대원의 수, 소득, 재산 등에 따라 보험료가 달라질 수 있으므로, 전입신고 이후에 보험료 변동이 있을 수 있습니다.전입신고를 할 때는 현재 거주하고 있는 주소지의 주민센터에 방문하여 신고하거나, 온라인으로 신고할 수 있습니다. 신고 시 필요한 서류는 주민등록증, 임대차 계약서, 가족관계증명서 등이 필요할 수 있습니다.이모 혼자 있는 집으로 전입신고가 가능한지 여부는 해당 주민센터에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 불이익에 대해서는, 전입신고를 정확히 하지 않으면 다양한 불이익이 있을 수 있으니, 정확한 절차를 따르시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.14
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집의 가격을 결정하는 요인는 무엇인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.집의 가격을 결정하는 요인은 다양합니다. 집의 위치는 가장 중요한 요소 중 하나로, 교통, 생활 편의시설, 자연환경 등에 의해 영향을 받습니다. 주거형태, 교통 인프라, 주거 인프라 등이 포함되며, 이는 주변 환경과 집의 접근성을 나타냅니다. 부동산에 대한 사람들의 관심도나 선호도, 정부 정책이나 시대상의 변화에 따라 달라질 수 있습니다. 특정 지역이나 부동산이 주는 선망의 대상이 될 수 있는 희소성이나 독특한 특징 등이 포함됩니다.이 외에도 경제적 요인, 정책과 규제, 지역적 요인 등이 부동산 가격 형성에 영향을 미칠 수 있습니다. 각 요소들은 서로 복잡하게 얽혀 있어, 부동산 가격은 이러한 다양한 요인들의 상호작용 결과로 결정됩니다.
경제 / 부동산
24.04.14
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집주인 임대인이 이상한걸 주장해서 사이가 좋지 않아요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임대인과의 분쟁은 매우 복잡하고 스트레스를 많이 받는 일이 될 수 있습니다. 여러분의 상황을 고려하여 몇 가지 조치를 취할 수 있습니다. 내용증명은 법적 효력이 있는 문서로, 임대인에게 여러분의 입장을 명확히 전달하고, 필요한 조치를 요구하는 데 사용됩니다. 이는 임대인이 요구사항을 무시할 경우 법적 조치를 취할 수 있는 근거 자료로 활용될 수 있습니다. 변호사와의 상담을 통해 여러분의 권리를 보호하고, 적절한 법적 조치를 취하는 방법에 대해 조언을 구하는 것이 좋습니다. 법적 절차에 대한 이해와 함께, 변호사는 여러분의 상황에 맞는 최선의 대응 전략을 제시할 수 있습니다. 소송에 앞서, 대한법률구조공단에서 주택임대차분쟁조정을 신청할 수 있습니다. 이는 소송에 드는 시간과 비용을 절약하면서 분쟁을 해결할 수 있는 방법입니다.분쟁 해결 과정에서 중요한 것은 여러분의 권리와 의무를 명확히 이해하고, 적절한 법적 절차를 따르는 것입니다. 또한, 모든 의사소통은 문서화하여 증거를 남기는 것이 중요합니다. 이는 나중에 법적 분쟁이 발생했을 때 여러분의 입장을 강화하는 데 도움이 될 수 있습니다. 마지막으로, 이러한 상황에서 스트레스를 받는 것은 당연한 일이므로, 가능한 한 스트레스를 관리하고 건강을 유지하는 것도 중요합니다.
경제 / 부동산
24.04.14
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