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확정일자 받을때 계약서에 임대인 이름
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.확정일자는 임대차 계약서를 주민센터 또는 등기소에서 받을 수 있습니다. 임대인이 외국인이고 영어이름과 한글이름 둘 다 인정받을 경우, 계약서상에는 한글이름으로 적고 확정일자 받으면 주는 신고필증에 영어이름으로 적혀있어도 상관없습니다. 외국인 등록번호가 같다면 임대인의 신분을 확인할 수 있기 때문입니다.만약 온라인으로 확정일자를 받으려면, 부동산 거래관리 시스템에 접속하고 공인인증서로 로그인한 후, 임대차 목적물 주소와 임대인·임차인 정보를 입력하고 계약서를 첨부하면 됩니다. 신고이력조회에서 신고된 임대차계약서를 확인하고 신고필증을 인쇄하거나 파일로 저장하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.17
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묵시적갱신의 기준을 알고싶어요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 ~ 2개월 전까지 임대인과 임차인이 계약에 관한 어떤 협의도 하지 않으면 기존 계약 조건을 그대로 유지하며 2년 동안 계약이 연장된 것으로 보는 제도입니다. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있지만, 통지한 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.제가 이해한 바로는, 당신은 2022년 4월 21일에 1년 계약을 하고 살다가 2024년 4월 21일에 나가려고 2024년 2월 16일에 나간다고 통지했는데, 임대인이 5월달 월세를 요구하고 있는 상황인 것 같습니다. 이 경우에는 묵시적 갱신이 아니라 정상적인 계약 해지로 보입니다. 왜냐하면 당신은 계약 기간이 만료되기 전에 임대인에게 계약 해지를 통지했기 때문입니다. 묵시적 갱신이 되려면 계약 기간이 만료되기 2개월 전까지 양측이 아무런 연락이 없어야 합니다. 따라서 당신은 계약 해지를 통지한 날부터 3개월이 지난 2024년 5월 16일까지만 월세를 내고, 그 이후에는 월세를 내지 않아도 됩니다. 임대인이 5월달 월세를 요구하는 것은 부당한 요구로 보입니다. 당신은 임대인에게 계약 해지를 통지한 사실과 법적 근거를 설명하고, 월세를 내지 않겠다고 고지하실 수 있습니다.만약 임대인이 당신의 설명을 받아들이지 않고 계속 월세를 요구하거나 보증금을 돌려주지 않는다면, 임대차 분쟁조정위원회나 법원에 분쟁을 제기하실 수 있습니다. 임대차 분쟁조정위원회는 임대차 관련 분쟁을 신속하고 저렴하게 해결할 수 있는 공공기관입니다. 임대차 분쟁조정위원회에 분쟁을 제기하려면, 임대차 분쟁조정신청서를 작성하고, 임대차 계약서, 계약 해지 통지서, 월세 납부 증빙서류 등 관련 증거자료를 첨부하여 가까운 지역법원에 제출하시면 됩니다. 임대차 분쟁조정위원회의 조정은 법적 효력이 있으므로, 임대인이 조정결과를 이행하지 않으면 강제집행을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.17
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어머니께서 살고계신빌라가 주인이바뀌어서 ᆢ
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 기간 중에 집주인이 바뀌었을 때는 주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 이전 집주인의 권리와 의무를 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 계약서를 새로 작성할 필요는 없으며, 계약 기간 만기까지는 기존 계약대로 거주하실 수 있습니다. 만약 새로운 집주인이 보증금이나 월세를 인상하거나 퇴거를 요구한다면 거부하실 수 있습니다. 보증금은 계약 만료 후에 새로운 집주인에게 반환받으시면 됩니다만약 계약 기간이 만료되기 전에 새로운 집주인과 계약을 연장하고자 하신다면, 새로운 계약서를 작성하셔야 합니다. 이때에도 전월세 상한제가 적용되어 보증금이나 월세는 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 새로운 계약서를 작성하실 때에는 기존의 확정일자를 유지하시고, 특약에 집주인이 변경된 사실을 명시하시는 것이 좋습니다만약 새로운 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하고자 한다면, 임대차 계약 만기 6개월 ~ 2개월 전에 세입자가 계약 갱신을 요구했는지 여부에 따라 다릅니다. 세입자가 계약 갱신을 요구하기 전에 새로운 집주인의 이전 등기가 완료되었다면, 새로운 집주인은 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 그러나 세입자가 계약 갱신을 요구한 이후에 새로운 집주인의 이전 등기가 완료되었다면, 새로운 집주인은 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 없습니다만약 세입자가 새로운 집주인과 계약을 지속하고 싶지 않다면, 임차주택의 양도 사실을 알게 된 후에 상당한 기간 내에 이의를 제기하고 계약을 해지할 수 있습니다. 이때에는 원래의 집주인에게 보증금을 반환받으실 수 있습니다
경제 / 부동산
24.02.17
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오피스텔도 양도소득세 계산할 때 주택수에 산정되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용도인지 상업용도인지에 따라 양도소득세 계산에서 주택수에 포함되는지 여부가 달라집니다. 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택수에 포함되며, 다주택자의 세율을 적용받습니다. 상업용으로 사용하는 오피스텔은 주택수에 포함되지 않으며, 기간별 일반 과세를 적용받습니다.주거용 오피스텔인지 상업용 오피스텔인지는 사실상의 사용상황에 따라 판단됩니다. 주거용 오피스텔의 기준은 다음과 같습니다.건축물대장에 주거용으로 등록되어 있거나, 주거용으로 사용승인을 받았거나, 주거용으로 임시사용승인을 받은 경우전입신고를 한 경우재산세를 주택으로 납부한 경우전기, 수도, 가스 등의 사용량이 주거용으로 인정되는 경우주거용 가구와 집기를 갖춘 경우임대차 계약서에 주거용으로 명시된 경우따라서, 주택 1채를 보유하고 있는 상태에서 주거용 오피스텔을 구매하려면 양도소득세 계산에서 2주택자로 취급되므로, 세율이 높아질 수 있습니다. 현재 2주택자의 양도소득세 세율은 최고 75%까지 올라갈 수 있습니다4. 상업용 오피스텔을 구매하려면 양도소득세 계산에서 주택수에 포함되지 않으므로, 세율이 낮아질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.17
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아파트 빌라 단독주택 대출은 어떻게 다를까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 담보 대출은 주택의 가치를 담보로 하여 금융기관으로부터 대출을 받는 방식입니다. 주택의 종류에 따라 대출 가능한 한도와 금리가 다를 수 있습니다.아파트의 경우, 시세 조회가 쉽고 보증보험(MCI) 가입이 가능하기 때문에 대출 한도가 높고 금리가 낮습니다. 일반적으로 아파트의 시세의 70%까지 대출을 받을 수 있습니다빌라의 경우, 시세 조회가 어렵고 보증보험(MCI) 가입이 제한적이기 때문에 대출 한도가 낮고 금리가 높습니다. 빌라의 경우, 주택 기준 가격에서 감정가액을 기준으로 방 공제 없이 최대 한도 신청이 가능합니다단독주택의 경우, 시세 조회가 불가능하고 보증보험(MCI) 가입이 불가능하기 때문에 대출 한도가 가장 낮고 금리가 가장 높습니다. 단독주택의 경우, 감정가액의 70%까지 대출을 받을 수 있으나, 임차 보증금 최우선 변제 금액을 방 갯수 만큼 공제한 나머지가 실제 신청 가능한 한도입니다은행마다 대출 상품과 조건이 다르기 때문에, 비교하고 싶으시다면 스마트폰 앱을 활용하여 대출비교 플랫폼을 이용하시는 것이 좋습니다
경제 / 부동산
24.02.17
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매물을 직거래할때 부동산 낄수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 직거래란, 부동산을 대상으로 하는 당사자 간 거래를 말합니다. 부동산 직거래의 장점은 중개비나 세금을 절약할 수 있다는 점이고, 단점은 사기 위험에 노출되거나 계약서 작성이나 등기 등의 절차가 복잡하다는 점입니다.부동산 직거래를 할 때, 부동산 중개사에게 수고비를 내야 하는지에 대한 질문이신데요. 이에 대한 정확한 답변은 없습니다. 일반적으로, 부동산 중개사가 매물을 보여주거나 계약서를 작성해주는 등의 서비스를 제공했다면, 수고비를 지급하는 것이 상식적이라고 할 수 있습니다. 하지만, 수고비의 금액이나 지급 여부는 당사자 간의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 부동산 중개사와 직거래를 하기 전에 수고비에 대한 사전 합의를 하는 것이 좋습니다.부동산 직거래를 하실 때는, 매도인이나 매물의 신원을 확인하고, 등기부등본이나 건축물대장 등의 서류를 검토하고, 계약서를 작성하고, 등기를 신청하고, 세금을 납부하는 등의 절차를 정확하게 이행해야 합니다. 이 과정에서 법률적인 문제가 발생할 수 있으므로, 가능하면 법무사나 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.부동산 직거래는 장점도 있지만, 위험도 있습니다. 따라서, 부동산 직거래를 하실 때는 신중하게 결정하시고, 필요한 정보와 조언을 충분히 수집하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.17
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원룸 계약 만기 3개월 재계약 거부 의사를 밝히고, 2개월 전 퇴실하였을 경우 부동산 중개료 지급 의무
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 원룸 계약 만기 3개월 재계약 거부 의사를 밝히고, 2개월 전 퇴실하였을 경우 부동산 중개료 지급 의무에 대해 말씀드리겠습니다. 일반적으로, 임대인은 계약 만기 6개월 ~ 2개월 전까지 임차인에게 계약 갱신 거절이나 계약 조건 변경을 통보해야 하고, 임차인은 계약 만기 2개월 전까지 임대인에게 계약 해지나 갱신 청구를 통보해야 합니다. 만약 이 기간 내에 어느 한 쪽도 통보를 하지 않으면, 계약은 묵시적으로 갱신되어 이전과 동일한 조건으로 2년간 연장됩니다.따라서, 임차인이 계약 만기 2개월 전에 퇴실 의사를 밝히고, 임대인이 동의하면 계약은 해지될 수 있습니다. 그러나, 이 경우 임차인은 임대인에게 복비(보증금의 이자)를 지급해야 하고, 새로운 세입자를 구하기 위해 부동산 중개료를 부담해야 합니다. 복비는 보증금의 연 5%를 기준으로 계산하며, 중개료는 보증금의 0.5%를 기준으로 계산합니다. 예를 들어, 보증금이 1억원이고, 12월에 퇴실하면 복비는 5만원, 중개료는 50만원이 됩니다.그러나, 임차인이 계약 만기 2개월 전에 퇴실 의사를 밝히지 않고, 임대인이 계약 갱신 거절이나 계약 조건 변경을 통보하지 않았다면, 계약은 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 계약 만기 후 3개월 전까지 퇴실 통보를 해야 하고, 임대인은 새로운 세입자가 구해질 때까지 임차인에게 임대료를 청구할 수 있습니다. 또한, 임차인은 복비와 중개료를 지불해야 하며, 임대인은 임차인이 퇴실할 때까지 방을 보여주거나 광고할 수 있습니다.다음으로, 임대차 계약서상 비품으로 기재되어 있지 않은 선풍기 파손에 대해 말씀드리겠습니다. 일반적으로, 임차인은 임대인이 제공한 비품을 소중히 사용하고, 파손이나 손상이 발생하면 임대인에게 통보하고 수리하거나 보상해야 합니다. 그러나, 임대차 계약서에 비품으로 기재되어 있지 않은 물건은 임대인이 제공한 것이 아니라고 볼 수 있습니다. 따라서, 임차인은 선풍기 파손에 대한 책임이 없으며, 임대인은 임차인에게 선풍기 비용을 청구할 수 없습니다.마지막으로, 옵션으로 기재되어 있었던 침대에 대해 말씀드리겠습니다. 일반적으로, 임대인은 임차인에게 제공한 옵션을 계약 기간 동안 유지하고, 임차인은 옵션을 파손하거나 분실하지 않고, 계약 만료 시 원상복구해야 합니다. 그러나, 임차인이 임대인의 허락을 받고 옵션을 폐기하거나 교체하면, 임차인은 옵션에 대한 책임이 없습니다. 따라서, 임차인은 임대인의 허락을 받고 침대를 폐기하고 새로운 매트리스를 구입하였으므로, 임대인은 임차인에게 침대 비용을 청구할 수 없습니다.결론적으로, 임차인은 계약 만기 2개월 전에 퇴실 의사를 밝히지 않았으므로, 계약은 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 임대인이 새로운 세입자를 구할 때까지 임대료를 지불하고, 복비와 중개료를 부담해야 합니다. 그러나, 임대차 계약서에 비품으로 기재되어 있지 않은 선풍기 파손과 임대인의 허락을 받고 폐기하거나 교체한 침대에 대해서는 임차인에게 책임이 없습니다. 따라서, 임대인은 임차인에게 선풍기 비용과 침대 비용을 청구할 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.02.17
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월세 암묵적 계약연장 이게 맞나요? 복비
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 월세 암묵적 계약연장이란 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 계약갱신 거절, 계약조건 변경등을 통지하지 않는 경우 만료가 됐을 때 전 임대차계약 조건과 동일한 조건으로 '자동연장’되는 것을 말합니다. 만일 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는데 이를 묵시적갱신이라 표현합니다. 따라서 복비를 내지 않고 계약을 해지할 수 있습니다.2 월세나 전세가 묵시적으로 갱신되면, 계약기간이 2년 더 연장됩니다. 그러나, 세입자 보호법이라고 할 수 있는 주택임대차보호법에 의해 세입자는 언제든지 월세 계약 또는 전세 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 단, 임대인에게 3개월 전에 통지하고, 임대인이 입주자를 구할 수 있도록 협조해야 합니다. 만약 임대인이 입주자를 구하지 못하면, 임차인은 임대인에게 3개월치 월세를 지급해야 합니다. 그러므로 지금 이사 통보하면 3개월 후에 조건없이 보증금을 돌려받고 나갈 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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임대인 아파트 전세갱신거부 후 2년 이내 아파트 매매 관련 문의 ?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반적으로 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 그러나 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 실거주 의사와 입주 계획을 명백히 통보하고, 객관적으로 증명할 수 있어야 합니다. 그렇지 않으면 임차인에게 손해배상을 지불할 수 있습니다.임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후에는 2년간 제3자에게 임대 주택을 임대하거나 매도할 수 없습니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제2항에 따른 임대인의 의무입니다. 만약 임대인이 정당한 이유 없이 제3자에게 임대 주택을 매도하면, 임차인은 민법상 허위 갱신 거절로 인한 일반 불법행위로 손해배상을 청구할 수 있습니다.따라서, 임대인이 실거주로 전세계약 갱신거부 후 2년 이내에 아파트를 매매한 것은 적법하지 않습니다. 임차인은 임대인에게 손해배상을 요구할 수 있습니다. 손해배상의 산정 방법은 임차인이 입은 실제 손해를 기준으로 하며, 임대차 계약기간의 남은 기간, 임대 주택의 시세, 임차인의 이사 비용 등을 고려하여 판단할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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고려하는 전세집에 거주하는 세입자가 있는데도 등기부등본상 집주인의 주소가 이 전세집의 주소로 되어 있습니다. 문제 없나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.1 네, 맞습니다. 전세집에 거주하는 세입자는 전입신고를 하고 전세권 설정을 해야 합니다. 전입신고를 하면 주민등록등본상에 거주자로 표시되고, 전세권 설정을 하면 등기부등본상에 권리자로 표시됩니다. 이렇게 하면 전세계약의 안전성을 보장받을 수 있습니다. 하지만, 집주인의 주소가 전세집 주소로 되어 있다면, 세입자는 전입신고를 할 수 없고, 전세권 설정도 할 수 없습니다. 이는 전세계약의 위험성을 높이는 요인입니다. 따라서, 현재 세입자는 전세계약의 보호를 받지 못하고 있을 가능성이 높습니다.2 네, 맞습니다. 현재 세입자가 나가고 제가 이 집에 들어가게 되었을 때에도, 집주인의 주소가 전세집 주소로 표기되어 있다면, 저 역시 전입신고를 할 수 없습니다. 전입신고를 하지 않으면, 주민등록상의 주소와 실제 거주지가 다르게 되고, 이는 여러 가지 불이익을 초래할 수 있습니다. 예를 들어, 세금, 복지, 의료, 교육, 투표 등에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 전세권 설정도 할 수 없기 때문에, 전세계약의 안전성을 보장받을 수 없습니다. 만약, 집주인이 부도나 파산 등의 문제로 집을 잃게 되거나, 다른 사람에게 재대출하거나 매매하게 되면, 세입자는 전세금을 돌려받지 못하고 집을 내보내야 할 수도 있습니다.따라서, 전세집을 구하실 때에는 반드시 등기부등본을 확인하시고, 집주인의 주소가 전세집 주소와 다른지, 근저당이 설정되어 있는지, 전세권 설정이 가능한지 등을 체크하시기 바랍니다. 또한, 전세계약을 체결하신 후에는 전입신고를 하시고, 전세권 설정을 하시는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 전세계약의 보호를 받으실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.16
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