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혼인신고 하지않고 예비 부부 전세 계약
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.혼인신고를 하지 않고 전세 계약을 맺는 것은 법적으로 문제가 없습니다. 단, 혼인신고를 하지 않으면 부부로서의 권리와 의무를 인정받을 수 없으므로, 다음과 같은 점들을 주의해야 합니다.전세 계약서에는 두 사람의 이름과 주민등록번호를 모두 적어야 합니다. 그렇지 않으면 전세권이 대항력을 갖지 못하고, 전세금을 돌려받을 수 없는 위험이 있습니다.전세 계약서에는 두 사람의 동의와 서명이 필요합니다. 만약 한 쪽이 동의하지 않거나 서명을 거부하면, 계약이 무효가 될 수 있습니다.전세 계약서에는 전세금의 출처와 환수방법을 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어, 예비신부가 전세금을 돌려준다면, 그 사실을 계약서에 적어야 합니다. 그렇지 않으면, 전세금을 돌려받을 권리가 없다고 주장할 수 있습니다.전세 계약서에는 전세기간과 임대료, 관리비, 수리비 등의 부담을 정해야 합니다. 또한, 계약 만료 전에 혼인신고를 할 것인지, 아니면 계약을 연장할 것인지도 미리 합의해야 합니다.전세 계약서에는 전세계약의 해지조건과 위약금을 정해야 합니다. 예를 들어, 혼인신고를 하지 않고 계약을 해지하면, 얼마의 위약금을 지불해야 하는지를 명시해야 합니다.이상의 사항들을 잘 준수하면, 혼인신고를 하지 않고 전세 계약을 맺는 것에 큰 문제는 없을 것입니다. 하지만, 혼인신고를 하지 않으면, 다음과 같은 불이익이 있을 수 있습니다.혼인신고를 하지 않으면, 부부로서의 세금혜택을 받을 수 없습니다. 예를 들어, 결혼세액공제, 부부합산과세, 부부공동명의 주택구입세액공제 등을 받을 수 없습니다 .혼인신고를 하지 않으면, 부부로서의 사회보장 혜택을 받을 수 없습니다. 예를 들어, 국민연금, 국민건강보험, 고용보험, 산재보험, 생명보험, 장애인복지법 등에서 부부로서의 혜택을 받을 수 없습니다 .혼인신고를 하지 않으면, 부부로서의 법률적 보호를 받을 수 없습니다. 예를 들어, 상속권, 재산분할권, 친권, 양육권, 방문권, 의료결정권, 친족관계증명서 발급권 등을 행사할 수 없습니다 .따라서, 혼인신고를 하지 않고 전세 계약을 맺는 것은 장기적으로 보면 불리한 선택일 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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동탄일반산업단지는 기업에게만 분양한건지 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.동탄 일반산업단지는 화성시와 한국토지 주택공사가 공동으로 조성한 산업단지입니다. 산업단지 내에는 제조업, 지식산업, 정보통신산업, 벤처기업, 물류업 등 다양한 업종의 기업이 입주할 수 있습니다. 입주자격은 「산업단지 집중개발 및 관리에 관한 법률」에 따라 정해집니다. 산업단지는 분양 방식으로 사업이 진행되었으며, 현재는 입주기업체의 지원사업을 추진하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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월세 가계약 후 아직 신고 안된 불법(위반)건축물일 경우 가계약금 반환 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.가계약금 반환 가능성에 대해 말씀드리면, 계약의 중요 부분이 합의된 후 입금한 가계약금은 일반적으로 돌려받기 어렵습니다. 그러나 계약의 성립 요건을 못 갖추고 이루어진 경우, 가계약금에 대한 약정이 없는 경우는 가계약금 반환이 가능할 수 있습니다.다중주택에 취사시설을 설치하는 것은 위반건축물에 해당하며, 이는 임대차 계약 체결 시 주의사항 중 하나입니다. 그러나 이를 통해 가계약금 반환이 가능한지에 대해서는 법적인 판단이 필요하며, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.문자로 된 가계약서의 효력에 대해서는, 계약의 주요 내용이 정해지고 유의미한 금액의 돈이 상호 간에 오간 경우 그날부터 신고 의무가 생긴다는 것입니다. 따라서 문자로 된 가계약서가 효력이 없다고 판단되는 경우, 이는 법적인 문제로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.마지막으로, 가계약금 반환과는 별개로, 위반건축물에 대한 신고는 중요합니다. 위반건축물은 다양한 유형이 있으며, 이에 대한 신고는 해당 건물의 안전과 주변 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다
경제 / 부동산
24.02.15
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2주택 소유, 매도시 중과세 적용 여부?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.취득세의 경우, 2023년 2월부터 1가구 2주택자에 대한 중과세가 폐지되었습니다. 따라서, 조정대상지역이나 비조정대상지역에서 2주택을 취득하더라도 1~3%의 일반세율로 취득세를 납부하면 됩니다. 단, 3주택 이상을 보유하거나 법인이 취득하는 경우에는 중과세가 적용됩니다.양도소득세의 경우, 보유기간, 실거주기간, 주택가격, 주택수 등에 따라 차등적으로 부과됩니다. 2년 이상 보유한 경우 6~46%의 기본세율이 적용되며, 1~2년 보유한 경우 60%, 1년 미만 보유한 경우 70%의 단일세율이 적용됩니다. 단, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. (비과세 혜택)종합부동산세의 경우, 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세하는 세금입니다. 2023년부터는 1가구 1주택자에 대한 공제금액이 6억원에서 8억원으로 상향되었습니다.이러한 세금들을 절약할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.일시적 1가구 2주택자 혜택을 이용하는 방법 : 일시적 1가구 2주택자란 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 신규주택을 구입하여 1가구 2주택이 되었을 경우, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택의 세제 혜택을 제공하는 것입니다. 이 경우, 취득세와 양도소득세가 모두 1가구 1주택의 세율로 적용됩니다. 따라서, 두 주택 중 어느 것을 먼저 매도하더라도 세금 부담이 줄어듭니다. 단, 종전 주택은 1가구 1주택 비과세 요건인 보유기간 및 거주기간을 충족해야 합니다.매도 순서를 고려하는 방법 : 일시적 1가구 2주택자 혜택을 받을 수 없는 경우에는 매도 순서를 고려하는 것이 좋습니다. 일반적으로, 보유기간이 짧거나, 실거주기간이 짧거나, 주택가격이 높거나, 다주택자인 경우에는 양도소득세가 높게 부과됩니다. 따라서, 이러한 경우에 해당하는 주택을 먼저 매도하고, 양도일 현재 1주택만 보유하게 되면 양도소득세가 비과세되거나 낮게 부과될 수 있습니다. 단, 매도 순서에 따라 종합부동산세가 달라질 수 있으므로, 이 점도 고려해야 합니다.매도 시점을 조정하는 방법 : 매도 시점에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 2년 미만 보유한 주택을 매도할 경우에는 양도소득세가 60~70%로 높게 부과되지만, 2년 이상 보유하면 6~46%로 낮게 부과됩니다. 또한, 과세기준일인 6월 1일 전후로 매도할 경우에는 종합부동산세가 달라질 수 있습니다. 따라서, 세금 부담을 줄이기 위해서는 매도 시점을 적절히 조정하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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서울,경기지역에 자식들 원룸을 계약하려고 하는데..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 계약 시 집주인이 해외 거주 중이라면, 대리인을 통해 계약을 할 수 있습니다. 그러나, 대리인과 계약을 할 때에는 몇 가지 주의사항이 있습니다.먼저, 대리인이 집주인으로부터 정당한 대리권을 받았는지 확인해야 합니다. 대리권을 확인하기 위해서는 다음과 같은 서류를 요구할 수 있습니다.위임장: 집주인이 대리인에게 계약을 위임한 서면으로, 외국 주재 한국대사관 또는 영사관에서 발급하고 아포스티유 인증을 받아야 합니다. 위임장에는 계약할 부동산의 표시, 위임인과 수임인의 인적사항, 위임하는 내용과 범위, 위임하는 기간 등이 구체적으로 기재되어야 합니다.인감증명서 발급 위임장: 집주인이 대리인에게 인감증명서를 발급받을 수 있도록 허락한 서면으로, 외국 주재 한국대사관 또는 영사관에서 발급하고 아포스티유 인증을 받아야 합니다. 인감증명서는 한국 주민센터에서만 발급받을 수 있으므로, 대리인이 인감증명서 발급 위임장을 제출하고 인감증명서를 발급받아야 합니다.인감증명서: 집주인의 인감이 신고된 것을 증명하는 서면으로, 주민센터에서 발급받습니다. 인감증명서에는 집주인의 인적사항과 인감도장이 있어야 합니다.재외국민등록부등본: 집주인이 재외국민으로 등록된 것을 증명하는 서면으로, 외국 주재 한국대사관 또는 영사관에서 발급합니다. 재외국민등록부등본에는 집주인의 인적사항과 재외국민등록번호가 있어야 합니다.신분증 사본: 집주인의 신분을 증명하는 서면으로, 여권 또는 주민등록증의 사본이 있어야 합니다.대리인 신분증: 대리인의 신분을 증명하는 서면으로, 주민등록증 또는 운전면허증이 있어야 합니다.대리인 도장: 대리인의 인감을 증명하는 도장으로, 계약서에 날인해야 합니다.위의 서류들을 모두 확인하고, 계약서에 대리인의 인적사항과 대리권의 범위를 명시하면, 대리인과의 계약은 유효하게 성립됩니다. 그러나, 위의 서류들이 미비하거나 위조되었거나, 대리인이 대리권을 벗어난 행위를 했을 경우, 계약은 무효 또는 취소될 수 있습니다. 따라서, 대리인과 계약할 때에는 신중하게 확인하고 진행하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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원룸 월세 이제 집주인에게 안내도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸 재계약 파기는 주택임대차보호법에 따라 임대인과 임차인의 합의에 의해 가능합니다. 임대인이 임차인의 재계약 파기를 수락하고, 원룸을 부동산에 올려달라고 요청한 경우, 재계약 파기가 성립된 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우, 임차인은 재계약 파기일로부터 14일 이내에 원룸을 비워야 하며, 보증금은 임대인이 원룸을 재임대하거나 재매각한 날로부터 14일 이내에 임차인에게 돌려주어야 합니다.하지만 임대인이 재계약 파기를 수락했다고 해서 임차인이 월세를 내지 않아도 되는 것은 아닙니다. 임차인은 재계약 파기일까지 월세를 정상적으로 납부해야 하며, 재계약 파기일 이후에도 원룸이 재임대되거나 재매각되기 전까지 월세의 50%를 임대인에게 지급해야 합니다. 이는 임대인이 임차인에게 원룸을 재임대하거나 재매각하기 위해 노력해야 한다는 의무를 갖고 있기 때문입니다.따라서 임대인이 걱정하지 말고 방을 구하라고 얘기했다고 해서 원룸이 안팔려도 월세를 내지 않아도 되는 것은 아닙니다. 임차인은 재계약 파기일까지 월세를 정상적으로 납부하고, 재계약 파기일 이후에도 원룸이 재임대되거나 재매각되기 전까지 월세의 50%를 임대인에게 지급해야 합니다. 임대인이 월세를 받지 않겠다고 한다면, 그것은 임대인의 자발적인 의사이므로 임차인은 월세를 내지 않아도 되지만, 그렇지 않다면 법적으로 월세를 내야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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한동짜리 아파트를 구매하였을 때 장단점이 알고 싶습니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.한동짜리 아파트란 한 채의 건물에 한 가구만 살 수 있는 아파트를 말합니다. 이러한 아파트의 장단점은 다음과 같습니다.장점단지아파트에 비해 동일면적 거래가격이 저렴하다는 점단지가 아니기 때문에 출입인원등이 제한적이기 때문에 대단지에 비해 외부 인원 출입이 자유롭지 못한 보안상 유리할 수 있다는 점나홀로 살기에 적합한 공간이라는 점단점단지에 비해 가치상승이 제한적이라는 점관리비 부담이 높다는 점단지 내외부 커뮤니티시설등이 대단지에 비해서는 부족하다는 점
경제 / 부동산
24.02.15
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월세 미납을 주장하며 계약금을 안돌려줍니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세계약금은 민법상 해약금의 성질을 가지므로, 월세를 미납하거나 임대차 계약을 위반한 경우에는 임대인이 계약금을 몰수할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 임대인은 계약금을 몰수하기 위해 계약서에 위약금 조항이 반드시 규정되어 있어야 하며, 계약금 몰수의 의사를 명확하게 표시해야 합니다. 또한 임대인은 계약금 몰수의 근거가 되는 월세 미납 사실을 입증할 책임이 있습니다따라서, 임차인은 다음과 같은 방법으로 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.임대인이 계약서에 위약금 조항을 규정하지 않았거나, 계약금 몰수의 의사를 표시하지 않았다면, 계약금을 돌려받을 수 있습니다.임대인이 월세 미납 사실을 입증할 수 없다면, 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 임대인이 노트에 기록한 것만으로는 월세 미납 사실을 입증하기 어렵습니다. 임대인은 현금영수증, 은행거래내역, 임차인의 동의서 등을 제시해야 합니다.임대인이 월세 미납 사실을 입증할 수 있더라도, 계약금 몰수의 비율이 과도하거나 부당하다면, 계약금을 일부 돌려받을 수 있습니다. 계약금 몰수의 비율은 계약서에 명시되어 있어야 하며, 일반적으로는 계약금의 10% 이내로 합리적으로 정해져야 합니다이런 문제를 해결하기 위해서는 임차인과 임대인 간의 협의가 가장 좋은 방법입니다. 만약 협의가 어렵다면, 법률 전문가의 도움을 받거나, 소송이나 중재를 통해 분쟁을 해결할 수 있습니다
경제 / 부동산
24.02.15
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임대차 계약기간 중 개인사정으로 해지시 보증금은 새 임차인에게 받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금은 원칙적으로 임대차가 종료될 때 임대인이 임차인에게 돌려주어야 합니다. 하지만 임대차 기간 중에 임차인이 임대차를 해지하고 새로운 임차인을 구한 경우에는 보증금의 반환 시기와 방법이 달라질 수 있습니다. 일반적으로는 새로운 임차인이 보증금을 임대인에게 지불하면 임대인은 기존 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 그러나 임대인이 보증금을 당장 보유하고 있지 않거나, 새로운 임차인이 보증금을 일부만 지불하거나, 임대인이 보증금을 반환하지 않는다고 주장하는 경우에는 임차인은 보증금을 받기 어려울 수 있습니다. 이런 경우에는 임차인은 법원에 임차권 등기명령을 신청하거나, 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.중개수수료는 임대차 계약을 맺을 때 임대인과 임차인이 각각 부담하는 비용입니다. 임대차 기간 중에 임차인이 임대차를 해지하고 새로운 임차인을 구한 경우에는 임대인이 새로운 임차인과의 계약을 위해 중개수수료를 지불해야 합니다. 임차인은 임대인의 중개수수료를 부담할 의무가 없습니다. 그러나 임차인이 임대차를 해지하기 위해 임대인과 협의하거나 계약서에 특약을 한 경우에는 임차인이 중개수수료를 부담할 수도 있습니다. 따라서 임차인은 계약서의 내용을 잘 확인하고, 임대인과의 협의 과정에서 중개수수료에 관한 사항을 명확히 해야 합니다.임대차 계약기간 중 개인사정으로 해지하고자 하는 경우에는 임대인과 임차인이 서로 협의하고 합의하는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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전세 만기전 전입신고시 대항력 유지가 궁금합니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 만기전 전입신고시 대항력 유지를 위해서는 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.전입신고를 한 날짜보다 빠른 채권자가 없어야 합니다. 즉, 선순위 대항력을 유지해야 합니다.임대차 기간 중에 다른 곳으로 전출을 하지 않아야 합니다. 만약 전출을 해야 할 경우, 세대원 전체가 아닌 일부 세대원만 전출을 하고 나머지 세대원이 점유를 유지해야 합니다.임대차 계약이 만기가 되면 임차권등기명령을 신청해야 합니다.따라서, 현재 살고 있는 집에 부모님을 전입신고하고 저는 새로운 집에 전입신고하면 대항력이 유지되는 것이 맞습니다. 단, 부모님은 현재 살고 있는 집에 실제로 거주하고 있어야 하며, 임대차 계약이 만기가 되면 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.15
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