2주택 소유, 매도시 중과세 적용 여부?
2003년도 제주도 제주시에 있는 빌라를 부부 공동명의(50:40)로 1억500만원에 구입.(현, 공시지가 1억정도)
2021년 11월 3일에 전라남도 장흥군 장평면에 155평 대지를 구입하여 주택(17평 정도)을 신축했습니다.(제 명의 100%)
최근 현금이 필요해서 두 군데 집을 매물로 내 놓았는데, 이 경우 세금을 절약할 수 있는 방법이 있으면 설명 부탁드립니다.
매도 순서라든가, 매도 싯점이라든가~~
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일시적 2주택 양도비과세의 경우 신규주택을 구입하고, 3년이내 종전주택을 매도하면 가능합니다. 양도세를 내지 않기 위해서는 2003년도 주택을 먼저 매도하셔야 할듯 보이고, 신축주택의 사용승인일을 기준으로 3년이내 매도하시면 적용이 가능할듯 보입니다.
답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
취득세의 경우, 2023년 2월부터 1가구 2주택자에 대한 중과세가 폐지되었습니다. 따라서, 조정대상지역이나 비조정대상지역에서 2주택을 취득하더라도 1~3%의 일반세율로 취득세를 납부하면 됩니다. 단, 3주택 이상을 보유하거나 법인이 취득하는 경우에는 중과세가 적용됩니다.
양도소득세의 경우, 보유기간, 실거주기간, 주택가격, 주택수 등에 따라 차등적으로 부과됩니다. 2년 이상 보유한 경우 6~46%의 기본세율이 적용되며, 1~2년 보유한 경우 60%, 1년 미만 보유한 경우 70%의 단일세율이 적용됩니다. 단, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. (비과세 혜택)
종합부동산세의 경우, 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세하는 세금입니다. 2023년부터는 1가구 1주택자에 대한 공제금액이 6억원에서 8억원으로 상향되었습니다.
이러한 세금들을 절약할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
일시적 1가구 2주택자 혜택을 이용하는 방법 : 일시적 1가구 2주택자란 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 신규주택을 구입하여 1가구 2주택이 되었을 경우, 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택의 세제 혜택을 제공하는 것입니다. 이 경우, 취득세와 양도소득세가 모두 1가구 1주택의 세율로 적용됩니다. 따라서, 두 주택 중 어느 것을 먼저 매도하더라도 세금 부담이 줄어듭니다. 단, 종전 주택은 1가구 1주택 비과세 요건인 보유기간 및 거주기간을 충족해야 합니다.
매도 순서를 고려하는 방법 : 일시적 1가구 2주택자 혜택을 받을 수 없는 경우에는 매도 순서를 고려하는 것이 좋습니다. 일반적으로, 보유기간이 짧거나, 실거주기간이 짧거나, 주택가격이 높거나, 다주택자인 경우에는 양도소득세가 높게 부과됩니다. 따라서, 이러한 경우에 해당하는 주택을 먼저 매도하고, 양도일 현재 1주택만 보유하게 되면 양도소득세가 비과세되거나 낮게 부과될 수 있습니다. 단, 매도 순서에 따라 종합부동산세가 달라질 수 있으므로, 이 점도 고려해야 합니다.
매도 시점을 조정하는 방법 : 매도 시점에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 2년 미만 보유한 주택을 매도할 경우에는 양도소득세가 60~70%로 높게 부과되지만, 2년 이상 보유하면 6~46%로 낮게 부과됩니다. 또한, 과세기준일인 6월 1일 전후로 매도할 경우에는 종합부동산세가 달라질 수 있습니다. 따라서, 세금 부담을 줄이기 위해서는 매도 시점을 적절히 조정하는 것이 좋습니다.