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부모님께 집팔때 금액 상한선이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부모님께 집을 팔 때는 증여세가 발생할 수 있습니다. 증여세는 증여받은 재산의 가액에서 증여재산공제액을 뺀 금액에 증여세율을 적용하여 계산합니다. 증여세율은 증여받은 재산의 가액에 따라 다르며, 부모와 자녀 간에는 10%~50%의 세율이 적용됩니다.시세보다 5% 이하로 집을 팔면 양도세가 면제되는 것은 맞습니다. 하지만 이 경우에도 증여세는 면제되지 않습니다. 즉, 시세보다 낮은 가격으로 부모님께 집을 팔면 양도세는 없지만, 시세와 판매가격의 차액에 대한 증여세는 내셔야 합니다.시세라는 것은 부동산의 시장가격을 의미합니다. 시세는 공시가격과 다를 수 있습니다. 공시가격은 토지, 건물 등의 부동산에 대해 국가가 공시하는 가격입니다. 공시가격은 부동산 취득세, 재산세, 증여세 등의 세금을 계산할 때 기준이 되는 가격입니다. 시세는 공시가격보다 높거나 낮을 수 있으며, 시세는 부동산 중개업자나 감정사 등에게 문의하거나 인터넷에서 검색하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.13
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매매계약후에 주소 수정하면 어떤 문제가 있는지 궁금해요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매수인은 주소가 변경된 사실을 공인중개사에게 알리고, 정확한 주소가 나와있는 주민등록등본을 발급받아 공인중개사에게 제공해야 합니다.공인중개사는 매도인에게 매수인의 변경된 주소를 알려주고, 부동산 거래신고를 할 때 계약서상의 매수인 주소로 신고해야 합니다.매도인은 매수인의 변경된 주소를 인감증명서에 기재해야 합니다. 매도인이 매수인의 주소가 변경되기 전에 인감증명서를 발급받았다면 상관없지만, 매수인의 주소가 변경된 후에 인감증명서를 발급받는다면 변경된 주소를 반드시 적어야 합니다.잔금일에 매수인은 주민등록초본을 가지고 와야 합니다. 주민등록초본에는 기존 주소가 다 나와야 합니다.주소가 변경되었다고 해서 다시 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 단, 매수인과 매도인이 합의하여 계약서를 수정하고 싶다면, 수정된 계약서를 작성하고, 공인중개사에게 알려주어야 합니다.주소 수정에 관한 문제점은 다음과 같습니다.주소가 잘못되어 있으면 등기권리증이나 인감증명서 등의 서류가 정확하게 발급되지 않을 수 있습니다.주소가 변경되면 양도세의 납부기한이 달라질 수 있습니다. 양도세는 매수인의 주소지에 따라 납부기한이 다르기 때문에, 주소가 변경되면 납부기한이 연장되거나 단축될 수 있습니다.주소가 변경되면 매수인의 신용등급에 영향을 줄 수 있습니다. 주소가 변경되면 신용정보원에 주소변경 사실이 반영되고, 이는 신용등급에 영향을 줄 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.13
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오늘 갑자기 집 보러 오신다고해서, 준비하고 저녁에 오시라고 했더니 방 빼라네요.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 중도 해지에 대한 법적인 규정과 불이익에 대해 알려드리겠습니다.월세 계약 중도 해지란 계약 기간을 지키지 못하고 계약을 해지하는 것을 의미합니다. 월세 계약 중도 해지를 하게 되면 임대인과 임차인 모두 다음과 같은 불이익이 있을 수 있습니다임대인은 새로운 임차인을 구할 때까지 공실 손실을 감수해야 합니다. 또한 새로운 임차인과의 계약에 따라 보증금이나 월세가 변동될 수 있습니다.임차인은 임대인의 동의 없이 새로운 임차인을 구할 수 없으며, 임대인이 협조해 주지 않으면 계약서 작성이나 보증금 반환이 어려울 수 있습니다. 또한 임대인이 요구하면 중개수수료나 복비 등의 비용을 부담해야 합니다.월세 계약 중도 해지를 원할 경우에는 임대인과 임차인이 서로 협의를 통해 해결하는 것이 가장 좋습니다. 협의를 통해 계약 해지의 사유와 날짜, 보증금 반환 방법, 중개수수료나 복비 등의 부담 여부 등을 명확히 정하고 계약서에 기재해야 합니다.만약 임대인이 협의를 거부하거나 보증금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다내용증명 우편을 통해 계약 해지의 의사를 통보하고, 보증금 반환을 요구합니다. 내용증명 우편은 임차인이 통보한 내용과 날짜를 증명할 수 있는 유효한 증거가 됩니다.주민센터에 방문하여 임대인의 주민등록 초본을 발급받고, 임대인의 주소와 연락처를 확인합니다. 임대인의 주소나 연락처가 바뀌었을 경우에도 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.임차권등기명령을 신청하여 임차권을 등기하고, 대항력을 유지합니다. 임차권등기명령은 임차인이 임대차 계약을 증명하고, 임대인이 임차인의 동의 없이 임대차권을 양도하거나 담보로 제공하는 것을 방지하는 법적인 수단입니다.소송을 통해 보증금 반환을 청구합니다. 소송은 마지막 수단으로 사용해야 하며, 증거자료와 변호사의 도움이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.02.13
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아파트 전세 보증금을 안받고 월세로 받으면 신고를 해야하나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 전세 보증금을 안받고 월세로 받는 경우에는 신고 의무가 있습니다. 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 임대차 계약에 대해 신고 의무가 부여되기 때문입니다. 보증금 2억 4천에 월세 25만원을 받으려고 한다면, 보증금이 6천만원을 넘기므로 신고 대상이 됩니다.계약서와 신고를 하려면, 부동산 거래 관리 시스템 (RTMS)에 접속하여 온라인으로 신고할 수 있습니다. 혹은 홈택스 메인화면의 '문의/제보’를 선택한 후 '현금영수증 민원신고’를 클릭하고, 그 다음에 '주택임차료 민원신고’를 클릭하여 임대차 계약서 사본, 무통장 입금증, 주민등록등본을 첨부하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.13
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보증금 받기전에 전세권설정 해지 해도 될까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세권설정 해지는 전세금을 돌려받기 전에 하면 안되는 일입니다. 전세권설정 해지는 전세권자인 세입자가 전세금을 받고 나서 해야하는 절차이며, 전세권설정 해지를 하면 전세권이 소멸되어 전세금을 보호받을 수 없습니다. 따라서 임대인이 대출을 받기 위해 전세권설정 해지를 요구하는 것은 부당한 요구이며, 세입자는 이에 동의하지 않아도 됩니다. 만약 임대인이 전세금을 돌려주지 않거나 연체하는 경우, 세입자는 전세권설정을 통해 전세금을 청구할 수 있습니다.부동산에서는 자신이 책임지겠다고 녹취를 해놓았다고 하셨는데, 이것은 세입자를 속이려는 수법일 수 있습니다. 녹취만으로는 전세권설정 해지의 책임을 물을 수 없으며, 전세권설정 해지 후에는 전세금을 돌려받기 어렵습니다. 또한, 전세권설정 해지는 세입자가 직접 등기소에 가서 신청해야 하므로, 부동산이 대신 해줄 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.02.13
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월세 중도퇴실시 보증금 5% 이상 인상이 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 월세 중도퇴실시 보증금 5% 이상 인상이 가능한지에 대한 질문에 답변드리겠습니다. 월세 중도퇴실시 보증금 인상은 임대인과 임차인의 합의에 따라 달라집니다. 임대인은 임차인의 중도퇴실로 인해 재계약에 드는 비용과 공실기간에 대한 손해를 보상받기 위해 보증금을 인상할 수 있습니다. 하지만 보증금 인상은 합리적인 범위 내에서 이루어져야 하며, 임차인이 동의하지 않는다면 임대인은 임의로 보증금을 인상할 수 없습니다. 만약 임대인이 보증금을 과도하게 인상하거나 임차인의 동의 없이 보증금을 환수하지 않는다면, 임차인은 소송을 제기할 수 있습니다.다음으로, 임대료 증액제한에 관한 법률에 대해 설명드리겠습니다. 임대료 증액제한은 민간임대주택에 관한 특별법 제44조에 따라 정해진 규정입니다. 이 법은 민간임대주택의 임대료 증액을 제한하고, 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정된 법입니다. 이 법에 따르면, 임대사업자는 임대료 증액을 청구할 때 임대료의 5% 범위 내에서 주거비 물가지수, 인근지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대수 등을 고려하여 증액비율을 결정해야 합니다. 또한, 임대차계약 또는 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다. 만약 임대사업자가 이 법을 위반하여 임대료를 부당하게 증액하거나 임차인의 동의 없이 증액한다면, 임차인은 소송을 제기하거나 행정처분을 요청할 수 있습니다.마지막으로, 법률인을 고용하여 임대인과의 협의조정 부분에 대한 도움을 받을 수 있는지에 대한 질문에 답변드리겠습니다. 법률인을 고용하여 임대인과의 협의조정을 받을 수 있는 경우는 다음과 같습니다.임대인과 임차인이 보증금, 임대료, 중개수수료 등에 관한 분쟁이 있을 때임대인이 임차인의 동의 없이 보증금을 환수하지 않거나 임대료를 부당하게 증액할 때임대인이 임차인의 동의 없이 임대차계약을 해지하거나 임대주택을 사용할 수 없게 할 때임대인이 임차인의 동의 없이 임대주택의 상태를 변경하거나 수리를 하지 않을 때이러한 경우에는 법률인을 고용하여 임대인과의 협의조정을 시도할 수 있습니다. 협의조정은 임대인과 임차인이 각자의 입장을 표명하고, 법률인이 중재자 역할을 하여 합의를 이끌어내는 과정입니다. 협의조정은 소송보다 비용이 적게 들고, 시간이 빠르게 해결될 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 협의조정은 양측의 자발적인 참여에 의존하기 때문에, 임대인이 협의조정을 거부하거나 합의가 이루어지지 않을 수도 있습니다. 이 경우에는 소송을 제기하여 법적으로 분쟁을 해결할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.13
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임대아파트 거주시 상속세 세무조사 간에 주택공사에서도 퇴거 여부를 확인하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.세무서에서 상속세 관련 조사시에 주택공사에서도 퇴거한 사람을 확인하는지에 대해서는, 일반적으로 확인하지 않습니다. 상속세 세무조사는 상속인이 신고한 상속재산의 가액과 실제 상속재산의 가액이 일치하는지를 확인하는 것이 주 목적이기 때문입니다. 따라서 주택공사에서 임대아파트의 퇴거 여부를 확인하는 것은 상속세 세무조사의 범위를 벗어난다고 볼 수 있습니다.주택공사에서 세무서가 상속관련으로 조사하는 부분까지 확인하는지에 대해서는, 상속세 세무조사와 주택공사의 조사는 별개의 사항이므로, 주택공사에서 세무서의 조사 내용을 확인할 수 있는 권한이 없습니다. 즉, 주택공사에서는 세무서가 상속세 세무조사를 어떻게 진행하는지 알 수 없습니다.이대로 명의이전을 해도 문제가 없을지에 대해서는, 상속세 세무조사와 관련하여 문제가 없다고 판단됩니다. 상속세는 상속개시일(피상속인의 사망일)을 기준으로 상속재산의 가액을 평가하고, 상속인이 신고한 내용을 검토하는 것이므로, 상속개시일 이후에 명의이전을 하는 것은 상속세 세무조사에 영향을 미치지 않습니다.
경제 / 부동산
24.02.13
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형식주의의 입장에서 실제 점유자와 전입신고 및 확정일자를 받은 사람이 다른 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우리나라 법률은 형식주의와 실질주의를 모두 적용하고 있습니다. 형식주의란 법률상의 행위나 사실을 인정하기 위해서는 정해진 절차나 형식을 따라야 한다는 원칙이고, 실질주의란 형식보다는 실제로 일어난 사실이나 의사를 중시하는 원칙입니다.전입신고와 확정일자는 임차인이 임차권에 대한 대항력과 우선변제권을 갖기 위한 형식적인 요건입니다. 대항력은 임차인이 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하고, 우선변제권은 임차주택이 공매나 경매에 넘어갈 경우 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.전입신고와 확정일자를 받은 임차인이 실제로 점유하고 있지 않은 경우, 임차권이 사라지거나 불이익을 받을 가능성이 있습니다. 이는 실질주의의 입장에서 점유라는 요건이 충족되지 않았기 때문입니다. 점유란 임차인이 임차주택을 자기의 것으로 사용하고 관리하는 행위를 말합니다. 점유는 임차권의 존재와 유지를 증명하는 중요한 증거가 됩니다.따라서 임차인이 실제로 점유하고 있지 않은 경우, 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람이 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있습니다. 또한 임차주택이 공매나 경매에 넘어갈 경우, 임차인이 우선변제권을 주장하기 어렵습니다. 이는 임차인이 임차주택을 점유하고 있지 않다는 사실이 증명되면, 임차권이 실질적으로 소멸한 것으로 볼 수 있기 때문입니다.질문해주신 두 가지 케이스에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.ex) case1 갑이 전입신고를 하고 확정일자를 받은 임차인이지만 갑이 해외출장으로 갑의 친형인 을이 집을 점유하고 있는 경우 (집주인의 동의가 없는 상태임, “그냥 나 출장가있을 동안 형이 집 좀 봐줘”)이 경우, 갑은 임차권에 대한 대항력과 우선변제권을 가지고 있습니다. 하지만 갑이 해외출장으로 임차주택을 점유하지 않고, 을이 점유하고 있는 상황이라면, 임차권이 사라지거나 불이익을 받을 위험이 있습니다. 이는 갑이 임차주택을 자기의 것으로 사용하고 관리하지 않고, 을에게 점유권을 양도한 것으로 볼 수 있기 때문입니다. 점유권의 양도는 임차권의 양도와 같은 효력을 가지므로, 집주인의 동의가 없다면 무효입니다. 따라서 임차주택의 양수인이나 임대할 권리를 승계한 사람이 갑에게 퇴거를 요구할 수 있으며, 임차주택이 공매나 경매에 넘어갈 경우, 갑이 우선변제권을 주장하기 어렵습니다.ex) case2 임차인A가 집주인 동의 하에 B와 전대차 계약을 맺은 경우 실제로 전입신고와 확정일자를 받은 사람은 A이지만 실제로 집을 점유하게 되는 것은 B인 경우이 경우, A는 임차권에 대한 대항력과 우선변제권을 가지고 있습니다. 하지만 A가 B와 전대차 계약을 맺고, B가 임차주택을 점유하게 되면, A의 임차권은 B에게 승계됩니다. 이는 집주인의 동의가 있었기 때문입니다. 전대차란 임차인이 임차주택의 전부나 일부를 다른 사람에게 임대하는 것을 말합니다. 전대차는 임차권의 양도와 같은 효력을 가지므로, 집주인의 동의가 있으면 유효합니다. 따라서 A는 임차권을 잃고, B가 임차권을 취득합니다. B는 임차권에 대한 대항력과 우선변제권을 갖기 위해 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.13
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임신확인서만 있으면 부동산 신혼부부 청약에 자녀 하나를 더 넣을 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.임신확인서만 있으면 뱃속에 태아를 자녀로 인정받을 수 있습니다. 다만, 임신확인서는 공고일 이후 발행된 것이어야 하고, 입주자모집공고일 현재 혼인관계에 있는 배우자와의 사이에서 출산한 미성년인 자녀(혼인외의 출생자 포함)가 있는 경우에만 해당됩니다. 또한, 신혼부부 특별공급에는 소득기준과 부동산 자산 가액 기준이 있으니, 이에 부합하는지도 확인하셔야 합니다. 신혼부부 특별공급에 필요한 서류는 다음과 같습니다신분증, 주민등록표등본, 주민등록표초본, 가족관계증명서, 인감증명서, 인감도장, 출입국 사실 증명원특별공급신청서, 무주택서약서, 청약통장순위(가입)확인서혼인관계증명서, 재직증명서 및 사업자 등록증, 건강보험자격득실확인서, 소득증빙서류임신확인서 또는 출산증명서, 입양관계증명서
경제 / 부동산
24.02.13
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행복주택 거주중 다른 오피스텔 월세 이중계약 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.행복주택은 공공임대주택의 일종으로, 임대기간 동안에는 다른 주택을 소유하거나 임대할 수 없습니다. 행복주택에 입주한 후에 다른 주택을 매매하거나 임대하는 경우에는 행복주택을 퇴거해야 합니다. 또한, 행복주택에 입주하기 전에 다른 주택을 소유하거나 임대하고 있는 경우에는 행복주택 입주 전에 그 주택을 매각하거나 임대계약을 해지해야 합니다.따라서, 행복주택에 거주중인 상태에서 다른 오피스텔 월세 이중계약을 하는 것은 불가능합니다. 타지역에 오피스텔 월세를 살게 된다고 가정하고 전입신고를 하게 되면, 기존 행복주택은 퇴거해야 하며, 행복주택 임대계약도 해지됩니다. 무주택이 유지되더라도, 행복주택 이용규정에 따라 다른 주택을 임대하는 것은 허용되지 않습니다.만약, 배우자가 기존 살던 행복주택에 남아서 살고자 한다면, 배우자가 세대주로 변경되어야 합니다. 그러나, 세대주 변경은 행복주택 입주 후 1년 이상 거주하고, 세대주 변경 사유가 인정되는 경우에만 가능합니다. 세대주 변경 사유로 인정되는 경우는 다음과 같습니다.세대주의 사망, 실종, 신체적 장애, 정신적 장애, 해외이주, 국외체류, 이혼, 가사분할, 가사분리, 가족관계의 종료, 가족관계의 설정, 가족관계의 변경, 가구원의 추가, 가구원의 감소, 가구원의 이동, 가구원의 교체, 가구원의 교환, 가구원의 교류, 가구원의 혼인, 가구원의 출산, 가구원의 입양, 가구원의 사망, 가구원의 실종, 가구원의 신체적 장애, 가구원의 정신적 장애, 가구원의 해외이주, 가구원의 국외체류, 가구원의 이혼, 가구원의 가사분할, 가구원의 가사분리, 가구원의 가족관계의 종료, 가구원의 가족관계의 설정, 가구원의 가족관계의 변경 등세대주 변경은 세대주와 변경 대상자가 모두 동의하고, 변경 대상자가 무주택자이고, 변경 대상자가 행복주택 입주자격을 갖추어야 합니다. 세대주 변경을 원하는 경우에는 관할 주거복지지사에 신청해야 합니다.결론적으로, 행복주택 거주중에 다른 오피스텔 월세 이중계약을 하는 것은 불가능하며, 행복주택을 퇴거해야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.13
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