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전세나 월세모두 점유권을 행사하는 건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세나 월세를 받는 임차인은 점유권을 가지게 됩니다. 점유권이란 물건에 대한 사실상의 지배를 말하며, 점유의 원인을 따지지 않고 점유 자체를 보호해주는 권리입니다. 이는 일시적인 권리로, 점유를 상실하면 점유권도 소멸합니다.반면에, 소유권은 물건에 대한 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 말하며, 항구성과 배타적 성격을 가집니다. 따라서 집주인은 여전히 소유권을 가지고 있습니다.전세나 월세 계약을 맺은 임차인은 계약 기간 동안 집을 사용할 권리를 가집니다. 전세는 보증금을 맡기고, 계약기간이 끝나면 보증금을 전액 다시 돌려받는 유형입니다. 월세는 일정액의 보증금을 맡기고 매월 일정한 금액의 집세를 내는 가장 일반적인 유형입니다.이렇게 보면, 전세나 월세 모두 임차인이 점유권을 행사하며, 소유권은 집주인이 계속 가지고 있는 것을 알 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.11
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비등기 신축아파트 전세를 놓으려고 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.비등기 신축아파트 전세를 놓으실 때는 다음과 같은 절차를 따르셔야 합니다임시 사용승인을 받으면 입주가 가능합니다. 이때 구청이나 분양사무실을 통해 사용승인 여부와 전입신고 가능 여부를 확인해야 합니다.수분양자와 전세입자 간의 전세계약을 합니다. 이때 계약은 반드시 수분양자와 직접 진행하고, 분양계약서 상의 지번과 동호수로 정확히 기재해야 합니다. 또한 중개업자의 도움을 받는 것이 좋습니다.전세입자는 계약자와 동행 입장해 사전점검을 합니다. 이때 분양권의 권리관계, 잔금납부 여부, 대출 여부 등을 확인해야 합니다.사용승인 (준공) 후 60일 이내에 소유권 보존등기를 합니다. 이때 잔금을 완납하고 등기신청을 하며, 전세입자의 전세대출이나 전세보증보험에 협조해야 합니다.입주지정기간 (45~60일) 내에 분양대금을 완납하고 전세입자의 입주를 합니다. 이때 선수관리비예치금은 임대인이 내는 것을 확인해야 합니다.입주와 동시에 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 미등기 아파트에서는 전세권설정이 불가능하므로 이 점을 주의해야 합니다.계약체결 후 30일 이내에 주택임대차 계약신고를 해야 합니다.질문하신 내용에 대해 답변드리면, 임차인에게 입주전에 전세금을 미리 받고, 그 부족한 비용에 대해서만 대출을 실행할 수는 있습니다. 하지만 이 경우에는 임차인의 동의가 필요하며, 잔금납부와 등기신청을 임차인과 동행하거나 중개업자에게 맡겨야 합니다. 또한 계약서에 특약사항으로 잔금납부와 등기신청을 명시하고, 임차인의 전세대출이나 전세보증보험에 협조해야 합니다.그렇지 않을 경우, 즉 임차인에게 전세금을 받은 후에 잔금을 납부하고 대출을 상환하는 경우에는 상환수수료가 발생할 수 있습니다. 이 경우에는 상환수수료를 감수하고 전세를 놓는 경우도 있지만, 임차인과 협의하여 상환수수료를 일부나 전부 부담하도록 할 수도 있습니다. 이 역시 계약서에 특약사항으로 명시하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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자취 시작하는데 지역은 상관없는 경우, 동네를 어떻게 정해야 할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세가 싼 동네는 지역마다 다르겠지만, 일반적으로 서울이나 경기도보다는 지방이 더 저렴하다고 해요. 특히 지방 대학가 주변이나 산이 있는 곳은 월세가 더 낮은 편이라고 하네요. 그리고 서울에서는 도봉구, 강북구, 금천구, 구로구, 관악구 등이 월세가 비교적 저렴한 지역으로 알려져 있어요. 경기도에서는 까치울, 부천, 광명, 의정부, 성남, 용인 등이 월세가 싸면서 서울과 접근성이 좋은 곳이라고 해요하지만 월세가 싼 곳이라고 해서 모든 조건이 만족스러운 곳은 아니에요. 원하시는 주변 인프라나 집의 옵션, 방음, 환기, 평수 등을 고려하셔야 해요. 그래서 월세가 싼 곳을 찾으신 후에는 직접 방문하셔서 확인하시는 것이 좋겠어요. 또한 다방이나 직방 같은 사이트를 이용하시면 원하는 조건에 맞는 매물을 쉽게 찾아보실 수 있어요
경제 / 부동산
24.02.10
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공인중개사 직원 채용시 광고 배분에 관하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네이버 부동산 매물 광고를 올리려면, 네이버 협력업체에 가입하고 광고 건수를 충전하셔야 합니다. 협력업체의 종류와 비용은 다양하니, 원하시는 서비스와 예산에 맞게 선택하시면 됩니다.광고를 올릴 때는, 공인중개사법과 부동산광고규정을 준수하셔야 합니다. 특히, 중개사무소의 명칭, 소재지, 연락처, 개업공인중개사 성명, 중개사무소 등록번호 등의 5가지 의무명시사항을 꼭 기재하셔야 합니다. 또한, 광고의 검증방법에 따라 집주인 인증, 현장 확인, 전화 확인 등의 절차를 거치셔야 합니다. 검증방법은 광고의 상위 노출 순위에 영향을 미치므로, 가능한 높은 수준의 검증방법을 이용하시는 것이 좋습니다.광고 배분은 사무소의 정책에 따라 다르게 운영될 수 있습니다. 일반적으로, 사무소에 들어오는 매물은 사무소 매물로 간주하고, 직원들에게 균등하게 배분하는 방식을 취합니다. 이 경우, 직원들은 사무소의 광고 건수를 이용하여 광고를 올릴 수 있습니다. 또는, 사무소에서는 기본적인 광고만 올리고, 직원들은 개인적으로 추가적인 광고를 올리는 방식을 취할 수도 있습니다. 이 경우, 직원들은 개인의 광고 건수를 이용하여 광고를 올리게 됩니다. 어떤 방식을 선택하든, 사무소의 광고 건수와 비용을 효율적으로 관리하고, 직원들의 광고 활동을 적절히 지원하고 감독하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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부동산중개사무소및중개사 평가 시스템
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산중개사무소 및 중개사에 대한 평가시스템은 현재 국토교통부에서 운영하고 있는 부동산거래 전자계약시스템에 포함되어 있습니다. 이 시스템은 부동산거래를 전자적으로 계약하고, 중개 및 법무대리인을 찾고, 토지대장 및 건축물 대장 정보를 조회할 수 있는 통합서비스입니다. 이 시스템에서는 중개사무소 및 중개사의 정보를 검색하고, 전자계약을 체결한 횟수, 소비자 리뷰, 컴플레인에 대한 응대 등을 기준으로 평가할 수 있습니다. 또한, KCA한국소비자평가에서는 매년 KCA 부동산 공인중개사사무소 어워즈를 시행하여 우수한 중개사무소를 선정하고 있습니다.부동산중개사무소 및 중개사에 대한 평가시스템은 아직 완벽하지 않을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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전세 재재계약서 작성 관련해서 궁금한게 있습니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재재계약서 작성 방법은 크게 세 가지가 있습니다.1 계약서를 새롭게 쓰는 방법: 기존 계약서는 폐기하고 새로운 계약서를 작성하는 방법입니다. 이때 계약 내용이 명확하게 표시되어야 하고, 임차인은 새로운 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이 방법은 후순위 채권이 있을 경우 위험할 수 있으므로 주의해야 합니다.2 기존 계약서에 일부 내용을 수정하는 방법: 기존 계약서에 보증금 증액 등 계약 조건을 수정하여 날인하는 방법입니다. 이 방법도 후순위 채권이 있을 경우 위험할 수 있으므로 주의해야 합니다.3 기존 계약서는 보존하고 보충계약서를 쓰는 방법: 기존 계약서는 그대로 보존하고 변경된 부분에 대해서만 보충계약서를 작성하는 방법입니다. 이 방법은 후순위 채권이 있을 경우에 좋은 방법으로, 기존 계약서의 우선순위를 유지하면서 증액된 보증금에 대해서만 확정일자를 받을 수 있습니다.이 중에서 갱신 청구권을 사용하시는 경우에는 3번 방법이 가장 적절할 것 같습니다. 갱신 청구권을 행사하시면서 보증금을 증액하시는 경우에는 보충계약서에 갱신 청구권을 행사했다는 사실을 명시하고, 증액된 보증금과 계약 기간을 작성하면 됩니다. 보충계약서도 확정일자를 받아야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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오피스텔 잔금대출을 사업자대출 로 가능한지?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사업자대출의 종류와 조건에 따라 대출 가능한 금액과 이자율이 달라질 수 있으니 주의하셔야 합니다.1 일반 개인사업자등록을 하고 시설자금으로 잔금대출을 받으실 수 있습니다. 시설자금은 사업장의 건축, 개조, 증축, 구입 등에 사용할 수 있는 대출입니다. 일반 개인사업자로 등록하시면, 오피스텔의 감정가나 시세의 70~80%까지 대출받으실 수 있습니다. 단, 임차인이 전입신고를 하거나 사업자등록을 하면 소액임차인 최우선 변제금을 공제해야 하므로 실제 대출 가능한 금액은 줄어들 수 있습니다.2 개인임대사업자가 아닌 일반개인사업자로 사업자등록을 하셔도 부가세 환급을 받으실 수 있습니다. 부가세 환급은 사업자등록을 한 경우에만 가능하며, 임대사업자 여부와는 관련이 없습니다. 다만, 부가세 환급을 받으시려면 부가세 신고를 정기적으로 하셔야 하며, 부가세 환급액은 매입세액과 매출세액의 차액에 따라 달라집니다. 부가세 환급을 받으시려면, 매입세액이 매출세액보다 많아야 합니다.오피스텔 잔금대출을 사업자대출로 받으실 때는, 대출 가능한 은행과 상품을 잘 비교하시고, 대출 이자와 수수료, 상환 기간 등을 고려하시는 것이 좋습니다. 또한, 사업자등록을 하시면 세금과 회계 관리에 신경을 써야 하므로, 세무사나 회계사와 상담하시는 것도 도움이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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전세금 반환보증보험은 중간에 가입이 가능한가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환보증보험은 전세 계약을 체결한 이후에도 가입할 수 있습니다. 단, 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지만 가입이 가능합니다. 예를 들어, 2년 계약을 했다면, 입주한지 1년이 지나기 전에 가입하면 보장 받을 수 있습니다전세금 반환보증보험의 가입조건은 보증기관마다 다르지만, 일반적으로 다음과 같습니다주택 소유권의 권리침해가 없을 것 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기)전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것전세권이 설정된 경우 이를 주택도시보증공사로 이전하거나 말소건출물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것전세계약기간이 1년 이상일 것전세보증금 수도권 7억원 이하, 기 외 지역 5억원 이하전세금 반환보증보험의 가입방법은 보증기관의 홈페이지나 앱, 카카오페이, 국민카드몰 등에서 진행할 수 있습니다5. 가입에 필요한 서류는 다음과 같습니다전세계약서 사본임대인의 신분증 사본세입자의 신분증 사본전세보증금 입금 증빙서류주택등기부등본전입세대열람내역건축물대장
경제 / 부동산
24.02.10
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비조정지역 취득세 문의 합니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부산은 비조정지역이므로, 4억원짜리 아파트를 취득하시면 취득세율은 1%입니다. 즉, 취득세는 400만원이 되겠습니다. 단, 2022년 12월 21일 이후에 취득하신다면, 2주택자로서 취득세 중과가 적용되지 않습니다. 만약 그 전에 취득하신다면, 2주택자로서 취득세율은 8%가 되어 3,200만원의 취득세를 내셔야 합니다.취득세는 카드로 할부할 수도 있습니다. 카드사마다 한도와 무이자 기간이 다르니, 미리 확인하시고 결정하시면 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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아파트 신규입주 사후점검이 꼭 필요할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 신규입주 사후점검에 대해 궁금하신 것 같습니다. 사후점검은 입주 후에 발생할 수 있는 하자를 미리 예방하고, 보수를 받기 위한 절차입니다. 사전점검을 통해 발견된 하자가 제대로 보수되었는지도 확인할 수 있습니다. 사후점검은 입주자의 권리이며, 건설사의 의무입니다. 따라서 사후점검은 꼭 필요하다고 할 수 있습니다.사후점검을 할 때는 사전점검과 마찬가지로 체크리스트와 준비물을 활용하시면 좋습니다. 체크리스트는 사전점검과 비슷하지만, 입주 후에 중요한 부분들을 더 강조하고 있습니다. 예를 들어, 전기, 수도, 가스, 난방, 환기, 조명, 샤시, 도어락, 인터폰, 인터넷, 케이블 TV 등의 기능 점검이 있습니다. 또한, 마감재, 타일, 마루, 벽지, 도장, 조경 등의 외관 점검도 있습니다. 준비물로는 휴대폰, 충전기, 카메라, 포스트잇, 줄자, 수평계, 손전등, 물병, 바가지, 드라이버, 망치, 송곳, 자 등이 있습니다.사후점검을 할 때는 시공사나 업체의 직원과 함께 진행하시는 것이 좋습니다. 하자를 발견하면 바로 보수 요청을 하시고, 사진이나 영상으로 증거를 남겨두시면 좋습니다. 사후점검이 끝나면 하자보수 요청서를 작성하고, 시공사와 서명을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.10
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