답변 내역

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세가 싼 동네는 지역마다 다르겠지만, 일반적으로 서울이나 경기도보다는 지방이 더 저렴하다고 해요. 특히 지방 대학가 주변이나 산이 있는 곳은 월세가 더 낮은 편이라고 하네요. 그리고 서울에서는 도봉구, 강북구, 금천구, 구로구, 관악구 등이 월세가 비교적 저렴한 지역으로 알려져 있어요. 경기도에서는 까치울, 부천, 광명, 의정부, 성남, 용인 등이 월세가 싸면서 서울과 접근성이 좋은 곳이라고 해요하지만 월세가 싼 곳이라고 해서 모든 조건이 만족스러운 곳은 아니에요. 원하시는 주변 인프라나 집의 옵션, 방음, 환기, 평수 등을 고려하셔야 해요. 그래서 월세가 싼 곳을 찾으신 후에는 직접 방문하셔서 확인하시는 것이 좋겠어요. 또한 다방이나 직방 같은 사이트를 이용하시면 원하는 조건에 맞는 매물을 쉽게 찾아보실 수 있어요

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.네이버 부동산 매물 광고를 올리려면, 네이버 협력업체에 가입하고 광고 건수를 충전하셔야 합니다. 협력업체의 종류와 비용은 다양하니, 원하시는 서비스와 예산에 맞게 선택하시면 됩니다.광고를 올릴 때는, 공인중개사법과 부동산광고규정을 준수하셔야 합니다. 특히, 중개사무소의 명칭, 소재지, 연락처, 개업공인중개사 성명, 중개사무소 등록번호 등의 5가지 의무명시사항을 꼭 기재하셔야 합니다. 또한, 광고의 검증방법에 따라 집주인 인증, 현장 확인, 전화 확인 등의 절차를 거치셔야 합니다. 검증방법은 광고의 상위 노출 순위에 영향을 미치므로, 가능한 높은 수준의 검증방법을 이용하시는 것이 좋습니다.광고 배분은 사무소의 정책에 따라 다르게 운영될 수 있습니다. 일반적으로, 사무소에 들어오는 매물은 사무소 매물로 간주하고, 직원들에게 균등하게 배분하는 방식을 취합니다. 이 경우, 직원들은 사무소의 광고 건수를 이용하여 광고를 올릴 수 있습니다. 또는, 사무소에서는 기본적인 광고만 올리고, 직원들은 개인적으로 추가적인 광고를 올리는 방식을 취할 수도 있습니다. 이 경우, 직원들은 개인의 광고 건수를 이용하여 광고를 올리게 됩니다. 어떤 방식을 선택하든, 사무소의 광고 건수와 비용을 효율적으로 관리하고, 직원들의 광고 활동을 적절히 지원하고 감독하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산중개사무소 및 중개사에 대한 평가시스템은 현재 국토교통부에서 운영하고 있는 부동산거래 전자계약시스템에 포함되어 있습니다. 이 시스템은 부동산거래를 전자적으로 계약하고, 중개 및 법무대리인을 찾고, 토지대장 및 건축물 대장 정보를 조회할 수 있는 통합서비스입니다. 이 시스템에서는 중개사무소 및 중개사의 정보를 검색하고, 전자계약을 체결한 횟수, 소비자 리뷰, 컴플레인에 대한 응대 등을 기준으로 평가할 수 있습니다. 또한, KCA한국소비자평가에서는 매년 KCA 부동산 공인중개사사무소 어워즈를 시행하여 우수한 중개사무소를 선정하고 있습니다.부동산중개사무소 및 중개사에 대한 평가시스템은 아직 완벽하지 않을 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재재계약서 작성 방법은 크게 세 가지가 있습니다.1 계약서를 새롭게 쓰는 방법: 기존 계약서는 폐기하고 새로운 계약서를 작성하는 방법입니다. 이때 계약 내용이 명확하게 표시되어야 하고, 임차인은 새로운 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이 방법은 후순위 채권이 있을 경우 위험할 수 있으므로 주의해야 합니다.2 기존 계약서에 일부 내용을 수정하는 방법: 기존 계약서에 보증금 증액 등 계약 조건을 수정하여 날인하는 방법입니다. 이 방법도 후순위 채권이 있을 경우 위험할 수 있으므로 주의해야 합니다.3 기존 계약서는 보존하고 보충계약서를 쓰는 방법: 기존 계약서는 그대로 보존하고 변경된 부분에 대해서만 보충계약서를 작성하는 방법입니다. 이 방법은 후순위 채권이 있을 경우에 좋은 방법으로, 기존 계약서의 우선순위를 유지하면서 증액된 보증금에 대해서만 확정일자를 받을 수 있습니다.이 중에서 갱신 청구권을 사용하시는 경우에는 3번 방법이 가장 적절할 것 같습니다. 갱신 청구권을 행사하시면서 보증금을 증액하시는 경우에는 보충계약서에 갱신 청구권을 행사했다는 사실을 명시하고, 증액된 보증금과 계약 기간을 작성하면 됩니다. 보충계약서도 확정일자를 받아야 합니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.사업자대출의 종류와 조건에 따라 대출 가능한 금액과 이자율이 달라질 수 있으니 주의하셔야 합니다.1 일반 개인사업자등록을 하고 시설자금으로 잔금대출을 받으실 수 있습니다. 시설자금은 사업장의 건축, 개조, 증축, 구입 등에 사용할 수 있는 대출입니다. 일반 개인사업자로 등록하시면, 오피스텔의 감정가나 시세의 70~80%까지 대출받으실 수 있습니다. 단, 임차인이 전입신고를 하거나 사업자등록을 하면 소액임차인 최우선 변제금을 공제해야 하므로 실제 대출 가능한 금액은 줄어들 수 있습니다.2 개인임대사업자가 아닌 일반개인사업자로 사업자등록을 하셔도 부가세 환급을 받으실 수 있습니다. 부가세 환급은 사업자등록을 한 경우에만 가능하며, 임대사업자 여부와는 관련이 없습니다. 다만, 부가세 환급을 받으시려면 부가세 신고를 정기적으로 하셔야 하며, 부가세 환급액은 매입세액과 매출세액의 차액에 따라 달라집니다. 부가세 환급을 받으시려면, 매입세액이 매출세액보다 많아야 합니다.오피스텔 잔금대출을 사업자대출로 받으실 때는, 대출 가능한 은행과 상품을 잘 비교하시고, 대출 이자와 수수료, 상환 기간 등을 고려하시는 것이 좋습니다. 또한, 사업자등록을 하시면 세금과 회계 관리에 신경을 써야 하므로, 세무사나 회계사와 상담하시는 것도 도움이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금 반환보증보험은 전세 계약을 체결한 이후에도 가입할 수 있습니다. 단, 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지만 가입이 가능합니다. 예를 들어, 2년 계약을 했다면, 입주한지 1년이 지나기 전에 가입하면 보장 받을 수 있습니다전세금 반환보증보험의 가입조건은 보증기관마다 다르지만, 일반적으로 다음과 같습니다주택 소유권의 권리침해가 없을 것 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기)전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것전세권이 설정된 경우 이를 주택도시보증공사로 이전하거나 말소건출물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것전세계약기간이 1년 이상일 것전세보증금 수도권 7억원 이하, 기 외 지역 5억원 이하전세금 반환보증보험의 가입방법은 보증기관의 홈페이지나 앱, 카카오페이, 국민카드몰 등에서 진행할 수 있습니다5. 가입에 필요한 서류는 다음과 같습니다전세계약서 사본임대인의 신분증 사본세입자의 신분증 사본전세보증금 입금 증빙서류주택등기부등본전입세대열람내역건축물대장

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부산은 비조정지역이므로, 4억원짜리 아파트를 취득하시면 취득세율은 1%입니다. 즉, 취득세는 400만원이 되겠습니다. 단, 2022년 12월 21일 이후에 취득하신다면, 2주택자로서 취득세 중과가 적용되지 않습니다. 만약 그 전에 취득하신다면, 2주택자로서 취득세율은 8%가 되어 3,200만원의 취득세를 내셔야 합니다.취득세는 카드로 할부할 수도 있습니다. 카드사마다 한도와 무이자 기간이 다르니, 미리 확인하시고 결정하시면 좋습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 신규입주 사후점검에 대해 궁금하신 것 같습니다. 사후점검은 입주 후에 발생할 수 있는 하자를 미리 예방하고, 보수를 받기 위한 절차입니다. 사전점검을 통해 발견된 하자가 제대로 보수되었는지도 확인할 수 있습니다. 사후점검은 입주자의 권리이며, 건설사의 의무입니다. 따라서 사후점검은 꼭 필요하다고 할 수 있습니다.사후점검을 할 때는 사전점검과 마찬가지로 체크리스트와 준비물을 활용하시면 좋습니다. 체크리스트는 사전점검과 비슷하지만, 입주 후에 중요한 부분들을 더 강조하고 있습니다. 예를 들어, 전기, 수도, 가스, 난방, 환기, 조명, 샤시, 도어락, 인터폰, 인터넷, 케이블 TV 등의 기능 점검이 있습니다. 또한, 마감재, 타일, 마루, 벽지, 도장, 조경 등의 외관 점검도 있습니다. 준비물로는 휴대폰, 충전기, 카메라, 포스트잇, 줄자, 수평계, 손전등, 물병, 바가지, 드라이버, 망치, 송곳, 자 등이 있습니다.사후점검을 할 때는 시공사나 업체의 직원과 함께 진행하시는 것이 좋습니다. 하자를 발견하면 바로 보수 요청을 하시고, 사진이나 영상으로 증거를 남겨두시면 좋습니다. 사후점검이 끝나면 하자보수 요청서를 작성하고, 시공사와 서명을 하시면 됩니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 재계약서 작성시 주의할 점은 다음과 같습니다전세 재계약시 보증금이 증액되는 경우, 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다. 보증금이 감액되거나 동일한 경우, 기존 계약서에 가필하고 도장을 찍을 수도 있고, 별도의 계약서를 작성할 수도 있습니다. 단, 새로운 계약서를 작성하는 경우 기존 계약서와의 관계를 명시해야 합니다.전세 재계약시 계약기간을 연장하는 경우, 임대인과 임차인이 합의하면 됩니다. 단, 계약기간이 2년 이상인 경우, 임대인이 1~6개월 전에 계약갱신청구권을 행사하지 않으면, 임차인은 계약기간을 2년으로 주장할 수 있습니다. 따라서, 계약갱신청구권을 행사하는 경우 명확히 기재해야 합니다.전세 재계약시 부동산 중개인을 통하지 않고 셀프로 진행하는 경우, 계약서를 두 장 작성하고 임대인과 임차인이 각각 서명하거나 도장을 찍어야 합니다. 또한, 계약서를 작성한 후 구두합의나 문자카톡을 병행하는 것이 좋습니다. 불법 녹음은 하지 않도록 주의해야 합니다.전세 재계약시 국토교통부에 주택임대차신고를 해야 합니다. 임대인, 임차인, 부동산 중개인 중 누구나 신고할 수 있습니다. 신고하지 않으면 벌금이 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.우선, 전세 재재계약서는 주택 임대차 표준 계약서 양식을 따르면 됩니다. 이 양식은 법무부 홈페이지에서 다운로드 받을 수 있습니다. 전세 재재계약서 작성시 주의할 점은 다음과 같습니다.계약의 종류를 선택할 때, 전세 재계약인 경우 '전세계약 연장’을 체크하고, 전세금 증액이 있는 경우 '전세계약 연장 증액’을 체크합니다.계약금, 잔금, 보증금의 금액과 지급일을 정확하게 기재합니다. 전세금 증액이 있는 경우, 계약금은 기존 전세금, 잔금은 증액된 전세금에서 계약금을 뺀 금액이 됩니다. 전세금 증액이 없는 경우, 계약금과 보증금은 기존 전세금과 동일하게 적고, 잔금은 공란으로 둡니다.특약사항에는 재계약의 목적과 조건을 명확하게 밝힙니다. 예를 들어, 전세금 증액이 있는 경우, 증액된 금액과 기존 계약서와의 관계, 기존 계약서도 유효하다는 점, 증액된 전세금에 대한 확정일자를 받았다는 점 등을 기재합니다. 전세금 증액이 없는 경우, 기존 계약서와의 관계, 기존 계약서도 유효하다는 점, 계약기간 연장에 의한 새로운 임대차계약이라는 점 등을 기재합니다.계약갱신청구권을 행사하는 경우, 특약사항에 「주택임대차보호법」 제 6조의3의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약이라는 점을 명시합니다. 또한, 갱신 전 임대차계약 기간 및 금액, 갱신 후 임대차계약 기간 및 금액을 비교하여 적습니다.그러면, 당신이 작성하신 계약서 양식을 참고하여 수정한 예시를 보여드리겠습니다. (수정된 부분은 볼드체로 표시하였습니다.)주택 임대차 표준 계약서임대인과 임차인은 다음과 같이 임대차 계약을 체결한다.임대차 계약의 종류전세계약 연장 증액 ☑전세계약 연장 ☐월세계약 연장 ☐월세계약 연장 증액 ☐임대차 계약의 내용임대차의 목적물소재지 : 경상남도 OO시 OO구 OO동 OO번지 OO아파트 OO동 OO호임대할 부분 : 상기주소지 OO동 OO호 전부임대차의 기간임대기간 : 2024년 03월 04일부터 2026년 03월 03일까지임대기간의 연장 : 임대기간 만료 3개월 전에 임차인이 임대인에게 서면으로 통지하고 임대인이 승낙하면 임대기간을 연장할 수 있다.임대차의 대가보증금 : 일억이천육백만원정 (₩126,000,000)계약금 : 일억이천만원정 (₩120,000,000)잔금 : 일금육백만원정 (₩6,000,000) 원정은 2024년 03월 04일에 지급하기로 한다.월세 : 없음관리비 : 없음특약사항현 시설물 상태에서 임대차한다.기타사항은 민법 임대차보호법 및 부동산 임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다.「주택임대차보호법」 제 6조의3의 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약이다.본 계약은 임대차 기간 연장 및 보증금 6000만원 증액에 의한 새로운 임대차계약이며, 기존 계약서도 여전히 유효하다. 임차인은 전세보증금 증액분 일금육백만원정 (₩6,000,000)을 2024년 03월 04일에 임대인의 계좌로 송금하기로 한다. 임대인은 증액된 전세보증금에 대해 확정일자를 받아 임차인에게 교부한다.갱신 전 임대차계약 기간 및 금액 : 계약기간 2021년 03월 04일부터 2023년 03월 04일까지 / 보증금 일억이천만원정 (₩120,000,000)갱신 후 임대차계약 기간 및 금액 (5% 증액) : 계약기간 2023년 03월 04일부터 2025년 03월 04일까지 / 보증금 일억이천육백만원정 (₩126,000,000)임대인 계좌 : 123-456789-01 은행 (예금주: 아무개)이렇게 작성하시면 전세 재재계약서가 완성됩니다. 다만, 이 예시는 참고용이므로 실제 계약시에는 당사자간의 합의에 따라 내용을 수정하시기 바랍니다. 또한, 전세 재재계약을 하신 후에는 주택임대차신고를 국토교통부에 하셔야 합니다. 임대차신고는 임대인, 임차인, 부동산 중개인 중 누구나 할 수 있으며, 관할 동사무소 방문하시거나 온라인으로 신청하실 수 있습니다.