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답변 내역

원룸 투룸은 주차장 설치 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.원룸이나 투룸은 주택법 시행령 제3조제1항제2호에 따른 원룸형 주택으로 분류됩니다. 이 경우 세대당 주차대수는 다음과 같이 적용됩니다.전용면적이 30㎡ 미만인 경우: 0.5대전용면적이 30~50㎡ 이하인 경우: 0.6대전용면적이 50㎡ 초과인 경우: 0.7대이외에도 지역별로 주차장 설치 기준이 다를 수 있으므로, 자세한 내용은 해당 지자체의 조례나 규정을 참고하시기 바랍니다.원룸이나 투룸을 검색할 때 주차 가능 여부를 확인하고 싶으시다면, 다음과 같은 방법을 이용해 보세요.부동산 사이트나 앱에서 원룸이나 투룸을 검색할 때, 필터 옵션에서 주차장을 선택하면 주차장이 있는 매물만 보여줍니다.원룸이나 투룸의 상세 정보 페이지에서 주차장의 유무와 대수를 확인할 수 있습니다. 주차장이 없거나 대수가 부족하다면, 인근의 공영주차장이나 유료주차장을 이용하셔야 합니다.원룸이나 투룸의 위치를 지도에서 확인하고, 주변의 주차장을 검색해 보세요. 주차장의 종류, 가격, 거리 등을 비교해 보실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.08
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전세계약 중 임대인이 집을 판매했을 때 재계약은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.보증금 인상 재계약 시 특약사항에 어떤 사항을 적어야 하는지?보증금 인상 재계약 시 특약사항에는 보증금 증액의 사유와 금액, 증액된 보증금의 입금 방법과 기한, 증액된 보증금에 대한 권리 설정 방지 등의 사항을 적어야 합니다.예를 들어, 다음과 같은 특약사항을 작성할 수 있습니다.1. 임대인은 임차인의 계약갱신청구권 행사에 따라 임대차 기간을 00년 00월 00일까지 연장하며, 보증금을 00만원 증액하여 전체 보증금 00만원으로 하기로 한다.2. 임차인은 증액된 보증금 00만원을 00년 00월 00일까지 임대인의 계좌로 입금하며, 입금 확인 후 임대인은 임차인에게 입금 확인서를 발급한다.3. 이 계약서는 종전 작성된 임대차 계약서의 조건과 효력은 동일하며, 임대인은 계약기간 동안 상기 부동산에 어떠한 형태의 권리도 설정하지 않기로 한다.해당 전세 건으로 전세자금대출을 받으려 하는데, 확정일자를 새로 받아도 되는지?전세자금대출을 받으려면 확정일자를 받은 계약서가 필요합니다. 확정일자는 임대차 계약을 체결한 날짜를 법원 또는 동사무소 등에서 확인해 주기 위해 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 것입니다.재계약 시에도 확정일자를 새로 받아야 합니다. 특히 보증금을 증액하는 경우에는 반드시 확정일자를 받아야 합니다4. 확정일자를 받지 않으면 보증금 증액 부분에 대한 권리 순위가 보장되지 않을 수 있습니다.확정일자는 임대차 계약서를 작성한 후 주민센터 또는 등기소 등에서 받을 수 있습니다. 전입신고를 하지 않아도 확정일자를 받을 수 있습니다. 전세자금대출을 위해 확정일자를 받으려면 해당 주민센터나 등기소에 가서 전세자금대출 때문에 왔다고 말하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.02.07
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등기필증 보안스티커 없던시기에 분양받은 이는
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.등기필증 보안스티커는 2011년 7월 1일부터 적용된 부동산등기법 개정에 따라 등기필증에 부착되기 시작했습니다. 그 이전에 분양받은 이들은 보안스티커를 따로 받지 않았습니다. 대신, 등기필증이나 등기완료통지서를 첨부하여 등기신청을 할 수 있었습니다.지금 사는 집이 2003년에 입주한 것이라면, 등기필증이 없다면 등기완료통지서가 있는지 확인해보세요. 만약 그것도 없다면, 등기소에 가서 등기필증을 재발급 받을 수 있습니다. 재발급 받은 등기필증에는 보안스티커가 부착되어 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.02.07
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부동산 전매제한을 하는 궁극적인 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 전매제한이란 신규 건설 또는 공급되는 주택을 일정 기간 동안 타인에게 재매도 할 수 없도록 제한하는 제도입니다. 전매제한을 시행하는 궁극적인 이유는 부동산 시장의 투기 수요를 억제하고 주택 시장의 안정을 도모하기 위한 것입니다. 즉, 실거주 목적이 아닌 단기 차익을 노리는 투기세력들을 막고, 실수요자 중심의 주택시장을 조성하기 위해 전매를 제한하는 것입니다.전매제한은 주로 투기과열지구 및 조정대상지역에서 신축되는 주택에 적용됩니다. 전매제한 기간은 규제지역, 택지, 공급· 건설지역 등에 따라 다르며, 2년에서 10년까지 다양합니다. 전매제한 기간은 청약 당첨자 발표일을 기준으로 산정됩니다. 전매제한 기간 동안에는 매매, 증여, 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위가 불가능합니다. 전매제한이 있는 분양아파트는 청약 신청 전 공고문을 통해 확인할 수 있으며, 이미 분양한 아파트는 네이버 부동산 등의 사이트에서 확인할 수 있습니다.부동산 전매제한에 대한 자세한 내용은 이 글을 참고해보세요. 부동산 전매제한은 실거주자를 위한 제도이므로, 분양권을 구매하실 때는 전매제한 기간과 거주 의무 기간을 잘 확인하시고, 자금 계획을 잘 세우시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.02.07
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전세 제도는 대한민국에만 있는 제도 인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 제도는 주택을 소유하지 않고 장기간 임대하는 제도입니다. 대한민국의 전세 제도는 주택 시장에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 일반적으로 전세는 주택 소유자와 입주자 간의 계약으로 이루어지며, 입주자는 일정 기간 동안 주택을 사용할 권리를 갖게 됩니다.전세 제도는 다른 국가에서 보기 힘든 한국의 독특한 주택 임대차 제도입니다. 세입자가 집주인에게 집값의 50~80%에 해당하는 보증금을 내고 계약 기간 동안 거주하는 방식입니다. 조선시대에도 전세와 유사한 제도가 존재했지만, 전세 제도가 본격적으로 자리 잡은 건 6・25 전쟁 이후 산업화 시기를 거치면서입니다.전세 제도는 국내 금융시스템이 제대로 잡기 전에 사금융 역할을 했습니다. 집주인 입장에서는 집을 일정 기간 동안 내어주는 대신 돈을 융통할 수 있는 수단이기 때문입니다. 전세 제도는 국가 입장에서는 경제 성장에 도움이 되고, 건설 회사는 많이 지어서 팔 수 있고, 세입자는 집값의 절반 정도만 내고 편하게 거주할 수 있고, 집주인은 여러 채에 투자할 수 있기 때문에 이해관계가 맞아떨어지는 좋은 제도였습니다.하지만 최근에는 전세 제도로 인한 문제가 속출하고 있습니다. 금리가 급등하고 집값이 하락하면서 전세가격이 매매가격보다 높은 '깡통전세’가 속출했습니다. 이 경우 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 전세보증금을 제대로 돌려줄 수 없는 위험한 상황이 발생할 수 있습니다. 결국 자본금 없이 전세보증금으로 깡통주택 수백, 수천 채를 사들였던 빌라왕 등 투자자들이 보증금을 상환할 수 없게 되면서 피해자들이 속출했습니다.전세 제도의 존폐 여부에 대해선 의견이 갈리지만, 현실적으로 당장 사라지긴 어렵다는 게 전문가들의 의견입니다. 중장기적으로 전세 제도를 모기지 (주택담보대출) 등을 중심으로 한 선진형 주택금융 체계로 전환해야 한다고 강조하는 의견도 있습니다. 그러나 지금 당장 전세 살고 있는 사람이 너무 많기 때문에 제도를 한순간에 없애는 건 많은 문제를 불러올 수 있습니다.전세 제도를 개편할 필요가 있다면서도, 순기능을 고려하면 종말을 논하기엔 시기상조라는 의견도 있습니다. 세입자가 전세보증보험에 가입하는 것도 중요하지만, 이를 보증하는 주택도시보증공사 (HUG)가 임대인의 권리 관계나 세금 체납 여부 등 개인정보를 좀 더 꼼꼼하게 따져보고 기준에 미달할 경우 계약이 불가능하도록 조사 권한을 강화해야 한다고 설명합니다. 세입자가 집주인이 아니라 보증보험회사에 전세금을 먼저 전달하면 회사가 전세 계약이 안전하다는 사실을 확인한 후 집주인에게 돈을 입금하는 에스크로 거래 방식도 도입할 필요가 있다고 봅니다.
경제 / 부동산
24.02.07
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여려가지 투자관련 궁금한게있어 질문드립니더
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 투자는 직접 부동산을 구입하거나 임대하는 방법도 있지만, 간접적으로 부동산과 관련된 상품에 투자하는 방법도 있습니다. 예를 들어, 부동산 간접투자상품 (부동산펀드, 리츠, SPC, PFV 등)은 투자자의 자금을 부동산 개발, 매매, 임대, 대출 등에 투자하여 발생하는 수익을 배당하는 상품입니다. 이러한 상품은 일반적으로 부동산을 직접 보유하는 것보다 세제 혜택이나 금융 비용 절감, 전문성 확보, 다양한 투자 구조 등의 장점이 있습니다7000~1억 정도의 투자금액으로 부동산 간접투자상품을 찾으시는 경우, 다음과 같은 점을 고려해보시기 바랍니다.투자 목적과 기간: 투자자의 목적에 따라 수익률, 유동성, 안정성 등의 요소를 고려해야 합니다. 예를 들어, 장기적인 투자를 원하시면 부동산펀드나 리츠와 같은 상대적으로 안정적인 상품을 선택할 수 있고, 단기적인 투자를 원하시면 SPC나 PFV와 같은 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있는 상품을 선택할 수 있습니다투자 리스크와 수익률: 투자 리스크는 투자한 자금을 회수하지 못하거나 손실을 입을 가능성을 의미합니다. 일반적으로 투자 리스크가 높을수록 수익률도 높고, 투자 리스크가 낮을수록 수익률도 낮습니다. 투자 리스크를 평가하는 방법은 다양하지만, 투자 대상의 신용등급, 부동산의 위치와 품질, 투자 구조와 담보 설정 등을 참고할 수 있습니다투자 상품의 특성과 조건: 투자 상품마다 설립 형태, 근거 법령, 최소 자본금, 분양 가능 여부, 자금 차입 제한, 공모 의무, 주식 분산, 법인세율 등이 다릅니다. 이러한 특성과 조건은 투자자의 권리와 의무, 세금 부담, 투자 유연성 등에 영향을 미칩니다. 따라서 투자 상품의 특성과 조건을 잘 이해하고 비교하시는 것이 중요합니다
경제 / 부동산
24.02.07
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공공임대 리츠 가족과 자녀가 동시지원시 문의요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.공공임대 리츠는 공공임대주택을 공급하는 공공임대리츠와 민간임대주택에 공적 지원을 받아 공급하는 공공지원 민간임대리츠로 구분됩니다. 공공임대 리츠의 임차인 자격은 공공임대주택과 동일하게 적용되며, 가구원의 소득 및 재산 기준을 충족해야 합니다.따라서, 세대주인 아빠가 공공임대 리츠에 지원하고, 자녀가 같은 아파트에 지원할 경우, 중복지원으로 간주되어 취소될 수 있습니다. 중복지원이 확인되면, 공급계약이 해제되고, 계약금이 환수될 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.02.07
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Dsr 적용시점 기준 문의드립니다
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득대비 전체 금융부채의 원리금 상환액의 비율을 말합니다. DSR이 높을수록 대출 상환능력이 낮다고 판단되어 대출 한도가 제한됩니다. DSR은 2022년 1월부터 총대출액이 2억 원을 넘으면 소득 수준에 따라 대출한도를 제한하는 차주별 총부채 원리금 상환비율 (DSR)이 적용된다고 합니다.질문자님께서는 2021년 3월에 분양권을 전매하셨다고 하셨는데, 이 경우 잔금대출의 DSR 적용은 입주자모집공고일 당시 규정을 적용합니다. 즉, 2021년 8월 이전에 입주자모집공고를 한 주택이라면 DSR 규제와는 관계없이 대출 가능합니다. 하지만 2021년 8월 이후에 입주자모집공고를 한 주택이라면 DSR 규제가 적용되어 대출 한도가 낮아질 수 있습니다.질문자님의 경우, 연소득이 8천만 원 이상이 아니고 다른 대출도 없다고 하셨으므로, DSR은 40%로 적용됩니다. 즉, 연간 소득의 40% 이하의 원리금 상환액을 갖는 대출만 받을 수 있습니다. 예를 들어, 연소득이 5천만 원이라면, 연간 2천만 원 이하의 원리금 상환액을 갖는 대출만 받을 수 있습니다. 이는 대출 금리와 기간에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 대출 한도는 은행에 문의하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.02.07
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근저당 잡힌 집인데 보증금 천만원은 보호 받나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.근저당 잡힌 집에 월세로 들어가는 경우, 보증금을 보호받기 위해서는 몇 가지 주의사항이 있습니다. 먼저, 보증금이 소액임차인 기준에 해당하는지 확인해야 합니다. 소액임차인은 주택이 위치한 지역에 따라 보증금의 한도가 다르지만, 대부분 1억원 이하입니다. 소액임차인이라면 보증금 중 일정액까지는 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 예를 들어 서울 지역은 보증금이 1억원 이하이면 소액임차인에 해당되고, 보증금 중 5천만원까지는 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.다음으로, 부동산 등기부등본에서 임차권등기나 경매개시결정등기가 있는지 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다면 그 임차권이 말소되지 않는 한 최우선변제권을 취득할 수 없습니다. 경매개시결정등기가 있다면 그 등기 전에 대항요건을 구비해야 합니다. 대항요건은 보증금을 지급하고 주택을 인도받아 전입신고를 하는 것입니다.마지막으로, 다른 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다. 예를 들어 원룸 건물과 같이 1개의 주택에 소액임차인이 여러 명인 경우, 소액임차인들이 모두 최우선변제금 만큼 변제받을 수 있는 것이 아니라 주택 가액의 2분의 1 범위 내에서 안분배당 받게 됩니다. 따라서 현장 답사, 전입세대열람내역, 확정일자 현황부 등을 통해 다른 임차인의 존재 여부와 보증금 규모를 확인해야 합니다.이러한 주의사항을 따르면 근저당 잡힌 집에 월세로 들어가더라도 보증금을 보호받을 수 있습니다. 하지만 근저당이 많이 잡힌 집은 경매될 가능성이 높으므로 가능하면 근저당이 없는 집을 찾는 것이 더 안전합니다. 또한, 근저당이 잡힌 집에 월세로 들어가기로 결정했다면 전세보증보험을 가입하는 것도 고려해보세요. 전세보증보험은 보증료나 수수료를 부담해야 하지만, 보증금을 일정 범위 내에서 보호해주는 서비스입니다.
경제 / 부동산
24.02.07
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전세사기 당하지 않기 위한 팁이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기를 당하지 않기 위한 팁전세가격과 매매가격의 차이가 적절한지 확인하세요. 시세보다 훨씬 저렴한 매물은 의심해야 합니다.가급적 소유자와 직접 거래하세요. 소유자가 아닌 경우 등기부등본, 신분증, 임감증명서 등을 확인하세요.모든 거래대금은 소유자 계좌로 입금하세요. 소유자와 계좌주가 다른 경우 사기일 가능성이 높습니다.전세보증보험에 가입하세요. 전세보증보험에 가입하면 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.계약서에 특약사항을 넣으세요. 예를 들어, 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 하지 않는다는 특약을 넣을 수 있습니다.잔금일에 등기부등본을 다시 확인하세요. 임대인이 소유권을 이전하거나 주택담보대출을 받은 경우 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.전입신고를 하세요. 전입신고를 하면 임차권에 대한 대항력이 발생하므로 다른 세입자가 들어오는 것을 방지할 수 있습니다.전세사기를 당했을 때 대처법전세사기 상담실에 방문하여 상담을 받으세요. 전세사기 피해자 신청서를 작성하여 제출하면 피해자 지원을 받을 수 있습니다.내용증명을 보내세요. 내용증명은 임대인에게 심리적 압박을 줄 수 있고 법적으로 소송을 하는 경우 증거로 작용할 수 있습니다.임차권등기명령을 신청하세요. 임차권등기명령을 신청하면 임차권에 대한 권리와 보증금에 대한 권리를 보호받을 수 있습니다.지급명령을 신청하세요. 지급명령을 신청하면 임대인에게 보증금을 지급하도록 법원이 명령할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.02.07
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